房地产估价的行业困境及应对策略

房地产估价的行业困境及应对策略

汪建

河南华泰房地产评估咨询有限公司 450000

[摘要] 自1988年开始实行房地产估价人员持证上岗制度以来，我国的房地产估价行业已经经历了三十多年的高速发展。三十多年来，房地产估价行业为我国的经济发展与城市建设作出了重要的贡献。房地产估价行业是伴随着我国商品房交易制度的建立而兴起的主要服务于二手房买卖、房屋抵押贷款等经济活动的行业。过去的三十多年是我国房地产估价行业高速发展的红利期。然而，随着行业外部政治环境、经济环境、社会环境的变化以及行业内部环境的僵化，房地产估价行业面临传统业务逐渐萎缩、新兴业务后继无力的“现实之困”。笔者研究了房地产估价行业外部环境发生重大变化的背景及原因，并结合行业内部的困境，探寻合理的应对之策。

[关键词]房地产估价；行业发展；困境；应对策略

一、概述

2000年后，我国城市建设进入高速扩张时期，尤其是2010年以来各地相继开展棚户区改造、城中村改造等，征地与拆迁项目的实施带来了大量的评估需求。在这个时期，房地产行业一直维持较高的景气度，房地产估价在传统的抵押估价、重大建设项目成本核算、征收与拆迁评估等领域都取得了不错的进展，行业迎来了较快的发展。自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”的概念以来，我国城市建设逐步从“大拆大建”过渡到“精细化”发展，房地产估价行业传统业务逐渐萎缩，新兴业务后继无力，房地产估价行业遇到了前所未有的“现实之困”。

二、房地产估价行业现实之困的产生原因

（一）外部环境

1.政治环境

从国际情况看，近年来随着我国经济实力与政治影响力的提升，中、美之间的竞争逐渐走向明面化，美国及其盟友不断地对我国高科技企业实施不公平的制裁。虽然和平发展仍是当前的时代主题，但是在可预见的未来，我国的和平崛起之路注定不会平坦。“当今世界正在经历百年未有之大变局。新冠肺炎疫情全球大流行使这个大变局加速变化，经济全球化遭遇逆流，保护主义、单边主义上升，世界经济低迷，国际贸易与投资大幅萎缩，给人类生产生活带来前所未有的挑战与考验。”在党的二十大报告中，为应对日益复杂的国际、国内新形势，除了一贯强调的“守正创新”“高质量发展”“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”等内容外，新提出了“坚持发扬斗争精神”“以中国式现代化推进中华民族伟大复兴”等新理念。正是党中央审时度势地提出了新的思路、新的方向，国家和民族才能长远发展。

2.经济环境

过去的20年，我国的经济建设取得了举世瞩目的伟大成就。国内生产总值（GDP）从2001年的95933亿元，增长到2020年的1013567亿元，增长了9.56倍，GDP在全球的排名也从2001年的第6位跃升为第2位。分阶段来看，在2015年之前，我国的GDP增速一直维持在7%以上的高增长状态，与此对应的是全社会固定资产投资也保持着较高的增速，维持在8.6%-25.7%；2015年以后GDP增速开始放缓，位于7%以下，固定资产投资增速也随之维持在较低的增长水平。

（二）内部环境

1.估价理论体系更新迭代滞后

《房地产估价规范》最新的版本于2015年修编，至今已7年没有更新。而国际上最有影响力的《国际评估准则》（IVS）近年来经历了2017年、2022年两次版本更新。2000年以前的《国际评估准则》仅局限于不动产评估，最新的2022年版本已包括企业与企业权益、无形资产、非金融负债、存货、厂房与设备、不动产权益、金融工具等多项资产的评估准则，并在专业术语等多方面进行了修改。2015版《房地产估价规范》是国内估价行业发展的理论基础。2015年以来，行业的内外环境面临一些较大的变化；一是2016年国家出台了《资产评估法》，提出了“评估专业”的概念，房地产估价亟需在内涵与外延上作合理的界定。二是近年来在房屋动拆迁估价中，常涉及价值量较大的机器设备、绿化苗木等衍生品的估价。根据各地动拆迁评估管理规范，这些应当属于房地产估价的范畴。动迁补偿机器设备、绿化苗木的价值内涵与资产评估中的相关准则有较大的不同，需要进一步出台评估指导意见。三是一些特殊房地产如历史建筑、文化地产的评估中，对其附带的历史、文化增值评估仍处于技术探讨阶段，没有形成统一的标准。

2.人员薪酬与人才晋升体系缺乏吸引力

根据上海市房地产估价师协会2021年的统计数据，上海市注册房地产估价师年龄在40岁以上的占73%，平均年龄已达48岁。上海市的房地产估价师从业状况反映了行业对年轻人才的吸引出现了较大的问题。笔者认为，主要是薪酬体系与晋升体系两方面的原因。房地产估价行业普遍采用的薪资体系是底薪+绩效/项目提成。对于初入职场的从业人员而言，一线城市助理级估价人员的基本薪资普遍为4000元-6000元/月，从业前两年一般较难获得较高的绩效工资或项目提成。而调研机构出具的《2022年中国大学生就业报告》显示，2021年长三角地区本科毕业生平均薪资（月薪）为6484元，计算机、金融证券等热门行业的薪酬均在7000元/月以上。因此，房地产估价行业的起薪相对于热门行业而言缺乏吸引力，也难以吸引211、985院校的高质量毕业生。在薪资成长性方面，从业5-10年、具有房地产估价师执业资格的估价人员，年薪在一线城市可以达到15万-30万元，能够达到社会平均水平，但也与互联网、计算机等行业25万-50万/年的薪资水平无法相提并论。房地产估价人员的晋升体系包括行政职务与专业职务。行政职务是指估价机构管理岗位的职级。由于估价行业是注重技术的行业，行政职务的提升通常也依赖专业职务的提升。我国房地产估价师未像一些国家实行分级制度，估价师的专业职务只有地方估价师协会、中估协的专家、资深会员认定。现阶段，这些专业职务名额较少，评选通常较重视个人的学术能力。

三、行业应对之策浅析

（一）深刻认识外部环境变化，积极应对

过去的三十多年，我国各行各业都享受到了稳定且高速发展的红利，但未来的形势不容乐观。党的二十大报告指出，我们要“准备经受风高浪急甚至惊涛骇浪的重大考验”。国际局势的不稳定、国内经济增速放缓、城镇化进程进入尾声、人口红利逐渐消失是未来行业将面临的最基本的外部环境，行业可能面临众多中小估价机构倒闭的情况。一方面，估价机构要增强忧患意识，对组织结构、业务流程、系统支持等多方面进行优化与改革，力求降本增效；另一方面，估价机构不宜盲目扩张，盲目在房屋租赁、集体土地入市等新业务领域重点发力，对估价业务的追求应重质量甚于数量。

（二）营造良好的、自由竞争的行业环境

房地产估价行业的健康发展离不开公开的、自由竞争的市场环境，打破地域壁垒，消除“关系”文化已十分必要。这需要行业内外共同努力。首先，需要相关部门在立法层面进一步完善市场机制，改善市场环境；其次，在行政业务委托上，要严格执行招投标制度，给予符合条件的机构公平的竞争机会；最后，行业内部应加强自律，完善执业行为准则。

（三）建立具有吸引力的薪酬体系

人才是行业发展的基础，具有吸引力的薪酬体系是保证人才吸引力的关键。薪酬体系包括合理的岗位设置、完善的薪酬制度、有效的绩效考核机制等多方面。薪酬体系的设置既要有基本工资与绩效提成的结合，也要体现短期激励（如薪酬福利、奖金分红）与长期激励（如股权等），还要兼顾员工的职业规划与个人成长，使员工既有获得感，也体验到工作的挑战性。在利益分配上，私企老板与“关系”人应有长远的眼光，适度让渡部分经济利益，切实提高一线从业人员的薪资待遇。

（四）建立适合我国国情的房地产估价师分级制度

现阶段，我国注册房地产估价师执业资格通过考试获得，但不分等级，注册估价师无论从业年限、专业能力、社会贡献，均享有相同的权利与义务。数年前，在房地产估价师考试制度未改革前，参加考试有一定的门槛，这导致行业内的从业人员有相当一部分无法获得房地产估价师的执业资格，许多专家学者（如尹文秀[1]、杨希琴[2]、余荣生等[3]）都认为房地产估价的从业门槛过低，从业人员素质参差不齐。如果效仿国外的先进经验，建立估价师分级制度，对不同级别估价师的从业范围进行限制，则可以有效地解决这个问题。美国与加拿大的房地产估价师，按照理论学习时间与实践期限的不同，一般可以分为三个等级，每个级别可以评估的房地产类型与金额有相应的限制。相关部门可以结合国内的特殊情况，以理论学习、考试、实践时间为划分标准，建立适合我国国情的估价师等级划分机制。

参考文献

[1]尹文秀.房地产估价行业发展存在的问题及对策研究[J].黑龙江科学,2018,9(06):36-37.

[2]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势[J].建设科技,2010(02):82-83.

[3]余荣生，简灿妙，蔡波.新时代背景下房地产估价行业发展探析[C]//中国房地产估价师与房地产经济人学会.估价需求演变与机构持续发展：2019中国房地产估价年会论文集.北京：中国城市出版社,2019:32-35.