住宅项目示范区建筑设计方案研究

住宅项目示范区建筑设计方案研究

张月萱

天津万安建创置业有限公司  天津市   300000

摘要：本文结合具体工程实际，以设计管理人员的角度重点介绍了住宅项目示范区建筑设计思路，分析了其中的设计要点与重点研究内容，对实际的设计管理工作起到了一定的借鉴与指导意义。

关键词：示范区；建筑；设计

一、示范区打造的原则

示范区是塑造项目形象的重要场所，是房地产体验式营销最重要的组成部分，住宅开发项目的开发单位均高度重视示范区的打造，通过建筑设计的构思，以全方位体验式营销观念建设示范区。示范区的建设源于社区未来生活，高于社区未来生活，是以客户感受为核心，从产品、环境到服务，营造全方位的生活体验过程。所以，设计过程中，必须关注客户触点，对整体过程中所有客户触点做精细研究，紧密围绕产品核心价值、项目形象调性、目标客户需求，以体验式营销的理念，从客户五感出发，从产品、环境到服务各个维度，进行系统性设计，将“体验式营销”发挥到极致，通过极具视觉冲击力的景观、精致的产品、贴心的服务，打动客户，达成溢价。

二、示范区设计的分类

按照不同产品分类，分为刚需、中高端和高端。建筑设计要针对客户触点做分析，抓住客户核心关注点打造示范区。

在刚需项目中，刚需客户关注的内容是性价比、交通便捷、生活便利，示范区建设要严格控制成本。所以示范区设计中首先是加强样板房的功能性的体现，其次是展示项目的商业街，强调生活便利性，第三是在售楼处设计中营造热销氛围。

在中高端项目中，中高端客户更加关注社区环境和产品附加值。示范区打造重点在于通过入口大道和景观样板段营造社区生活氛围，通过售楼处建筑打造体现项目建设品味，通过样板房的设计体现房间户型的功能和装饰装修的品味，通过公共部位如大堂、电梯厅的效果展示体现整体项目品质，通过小区配套设施的规划展示社区整体配套服务的水平。

在高端项目中，高端客户更加关注资源占有、身份标签、品牌和服务。示范区打造重点在通过入口大道布局设计强调稀缺资源占有，通过景观样板段打造景观亮点，通过售楼处建筑打造体现项目尊贵体验，通过样板房的设计体现房间户型的奢华、装饰装修的高贵、使用体验的科技感，通过公共部位如大堂、电梯厅、尤其是地下车库的效果展示体现整体项目高档层次，通过小区配套设施的规划展示社区豪宅服务体系。

三、示范区前场展示

不同档次项目根据土地属性的不同，可以采用以下的示范区前场展示模式：（1）对于偏远的刚需项目，周边配套不成熟，客户更加关注生活便利性、性价比、房型，对景观不敏感。前场区建议采用成熟商业街模式，以提升客户对未来生活成熟度的信心，入口区域采用商业广场方式，对商业街的情景包装到位，充分展示商业街功能；（2）对于周边城市界面较好的中高端项目，本身自带的良好的城市界面和周边成熟的商业环境，就是对客户最好的触点。建议不设置前场，在直接靠近主干道位置设置仪式感强的售楼处，吸引客户。入口区域在马路旁边，无多余绿化打造，大气的售楼处一览无余，风格、调性及气质与项目的精神相契合；（3）豪宅项目，需要设置仪式感强的入口，增强整体品质感、私密性和尊贵感。前场建议采用仪式感大门、树阵或水阵、以曲径通幽的绿化景观作为前景，借助于高大植被的遮掩，以及层次不同的景观，搭配仪式感的大门创造出尊贵、私密、方正的气质。

四、售楼处建设

售楼处目的是客户能直观、全面的了解其购房相关的所有信息，让其在公开透明的环境下购房，建立客户对品牌和物业服务的认同感。在售楼处设计中，关键是在内部形成强制动线，根据销售及后勤的合理流线布局平面功能，主要展示品牌、产品、物业、科技、品质等，使销售信息透明化，建筑装修风格与整体项目调性一致，注重氛围营造，引起目标客群共鸣。在满足标准化功能的前提下，考虑空间的趣味性及视觉感。在满足快速施工的前提下，考虑特殊材料及工艺的应用。空间布局应尽量考虑营销活动的需要，设计灵活完整的开敞空间。

售楼处整体包括接待区、展示区、洽谈区、签约区、财务区、音像展示厅、休闲区、贵宾接待处。接待区是项目形象展示的重要组成部分，一般含有接待台、接待背景墙与家具、灯具等。接待区应该设置在距离入口处较近的地方，方便销售人员看到往来客户的位置。展示区应该视项目的情况设置包括地域模型、项目模型、户型模型等销售道具的展示空间，此外还有透视图、展板等销售物料的陈列位置也要安排好。洽谈区是销售人员向客户详细介绍楼盘情况和购房程序的区域，是接待客户和深入沟通的场所，宜舒适宜人、宽敞明亮、氛围轻松。签约区设计以安静、干扰少为宜，一般隔成一间间的独立小房间，保持一定的私密性，并与洽谈区保持较远距离，以保护客户的隐私，避免细节信息泄漏等突发问题影响洽谈客户的印象。财务区一般紧邻签约区，设置较为隐蔽，通常设置在售楼处的二楼较合适。音像展示区包括影视广告片、3D模型成像、现场全景成像展示、数码模拟影像等等，配备高档音响设备，考虑集中讲解和举办小型客户活动的空间需要。休闲区附近设置吧台、书吧，或引入品牌咖啡吧、茶吧等，可有效提升项目形象，并有效留住客户，促进成交，其中的儿童游戏区，可配置滑梯之类的简单玩具，方便家长客户腾出时间看房。

五、后场展示区建设（包括景观样板区和样板房）

后场展示区环境要体现项目调性，呈现生活氛围，用体验式营销的手段让客户憧憬未来生活。对于小户型、低总价项目，客户对景观不敏感，总价、房型、功能是其主要关注点。项目本身主要卖点为性价比及户型面积控制。建议无需做样板段设置，在售楼处内部搭建样板房即可。中高端项目结合项目具体情况，选择在售楼处内部搭建样板房做展示，或者做临时搭建样板段和样板房，在项目有时间和空间的条件下，打造实景样板段，避免拆除重建费用，节约成本，且给客户更真实的体验。这种情况做实体样板段，能更好的展示未来全方位的品质生活，打动客户。高端和低密度项目，通常在建筑效果、社区景观设计、会所配套上都有出众之处；高端客户对产品更为挑剔，更相信眼见为实；项目一般不急于销售，有更长时间做产品打造。如地块本身有很好的景观或人文资源，应加以利用，所以这类项目的示范区做实体样板段，能更好的展示未来全方位的高品质生活，打动客户。

景观样板段设计是以目标客群的生活属性为立足点，打造景观展示。包括选取合适的景观风格，据项目调性选择合适景观风格；通过以小见大，用局部呈现完整，展示项目景观风格，反映景观亮点与档次；注重氛围营造，用小道、草坪、背景墙、大树、小品等细节打动客户；通过生活场景展示，设置儿童乐园、老人活动场地、跑步道等，营造居住氛围。

六、样板房展示

样板房展示要突出产品户型与装修的优势，通过营造目标客群的生活场景，使客户在看、听、闻、品中感受到未来家的气息，并激发客户对未来生活的憧憬与梦想，从而产生购买的冲动。模拟生活场景是根据核心目标客群特征，设定主人身份展示的样板房（包括庭院），生活场景需突出主人个性，要易引发客户共鸣。样板房的户型选型选址原则为主力户型，位置有优势景观资源或者有利于提前展示的房间。刚需中低端项目重点展示功能性、注重收纳空间，通过灯光、镜面、软装等处理手法来规避房屋空间相对较小的劣势。中高端项目重点展示装修风格、标准、装修品牌、空间尺度。高端项目重点展示设计理念、装修品味、文化价值、尊贵享受与细节处理等，引起视觉冲击力。

参考文献：

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[2]石琳.体验式设计在景观示范区中的应用[J].中国新技术新产品, 2015(1):1.DOI:10.3969/j.issn.1673-9957.2015.01.095.

[3]蔡泳仪.特色小镇展示区景观设计浅析——以某县兰花小镇为例[J].智能建筑与智慧城市, 2023(5):48-50.