房地产工程造价管理中的成本控制

房地产工程造价管理中的成本控制

王光菲

深圳华侨城瑞湾发展有限公司 518133

摘要：伴随着社会经济发展增长，许多房地产工程成为地标性建筑，突显城市文化、传送城市形象。与此同时，在房地产项目在施工过程中，工程造价管理则是极为重要的构成部分，其成本控制水准对于整个房地产项目的建立造成深远影响，务必造成房地产业参建企业的高度关注。

关键词：房地产；工程造价管理；成本控制

1工程造价和成本控制

1.1工程造价定义

工程造价主要包括工程的直接费用与工程的间接费用。其中工程直接费用主要分为：第一，人工费用。工程项目建设需要投入大量的人工，劳动力非常多，所以，人工成本相对较高。劳动当中的人工费和劳动人员数量和地区内劳动价格存在正相关。第二，材料费用。建筑工程中材料费主要分为工程施工和安装等各个材料。严格控制各项物资的采购，工程建设施工中所用材料必须优化设计费用使用计划方案。第三，施工机械的使用费。建筑工程的机械成本因为施工难度的不同而有所不同，和工程人工成本之间成反比例。而工程的间接费用主要两项，其一为利润，就是施工企业完成工程施工后刨除成本之外的资金。其二为税费。即按照国家相关规定所征收的工程税、建筑税以及城市维护费等等税费，税费属于工程造价当中的必要因素。

1.2工程造价管理中成本控制的基本原则

第一，限额设计原则。在房地产工程施工中，由于工程周期相对较长、消耗较大，所以非常容易被各种因素影响和限制，因此需要根据工程实际变更，对工程造价进行进一步管控。简单来讲，就是对工程造价既定限额进行明确，这也是工程造价成本控制的首要原则。第二，全寿命周期成本原则。房地产工程项目成本管理，主要是为了对全寿命周期的成本投入进行降低。房地产企业为了可以提升核心竞争力，减少成本投入，就需要对全寿命周期成本进行控制；而全寿命周期就是指工程造价控制中的一部分工作。第三，全面管理原则。房地产工程造价管理贯穿于各个环节，不仅涉及整体造价管理，还涉及市场环境等多个方面，因此在成本控制中需要坚持全面管理原则。

2房地产项目成本管理中成本控制的有效途径

2.1设计成本控制

为了优化房地产项目成本管理中的项目成本控制，可以从设计阶段的成本控制入手，结合精细化管理理念、优化设计阶段的成本控制流程，同时实现各专业的定额设计、有序的设计方案优化和定额设计责任的科学成本考核。①优化设计阶段的成本控制，需要把重点放在成本、设计、项目管理等方面，尤其是概念设计，需要进行成本估算；在方案设计中，应限制设计结构和经济数据，将事件期间和事件之后的原控制改为事前控制，使设计方案更加优化。②为了使设计更具权威性，需要提前让计量能力强的第三方设计公司参与进来，并提出一些优化建议，为定额设计提供有力支持。优化时应遵循以下流程：方案初步筛选－评价目标确立－指挥系统建立－方案分析评价－技术方案优化等。同时，第三方设计公司要围绕单向指标对基础、外檐、结构、装修等项目进行详细评估，其中基础项目包括土方、基坑；结构包括地上地下钢筋数量、地下停车位面积等。只有将各责任部门的绩效与考核分数结合起来，才能更好地进行设计阶段的定额设计。③在不同的设计阶段，房地产企业要制定有针对性的成本，明确设计限额和成本比例要求，奖罚措施与成本相结合；并通过考核的方式对设计指标完成情况进行评分，从而有效提高设计阶段的成本控制水平。④在房地产设计阶段，除了内部因素，外部因素也会影响成本。比如设计师造成的施工缺陷，或者地形、气候等自然条件不符合工程标准，已经通过审批。随着项目的发展，施工中会出现各种问题。此外，前期工程设计中没有发现的问题在后期施工中得到解决，不仅延误了工期，也增加了房地产企业的投资成本。

2.2招投标阶段成本控制

首先，针对大型设备和工程主要材料，需要创建工程供应商等级库，分为必须执行、选择执行两种类型，对产品品牌和规格进行固定，以防由于设备品牌没有确定而导致结构和建筑尺寸不确定，影响到成本控制效果。其次，编制科学合理的招投标控制价。在对招投标控制价进行编制时，需要满足市场实际造价，用于工程底价，以防控制价偏离而在施工时因为成本扯皮，甚至难以按期交付。在施工过程中，只需要对签证审核率进行控制，便可以有效开展结算工作，在工完场清的同时，造价也可以及时进行清算。最后，需要对合同经济条款进行关注，保证合同完整性，其中包括质量保修期、工作假面划分、各分包配合工作内容、甲供材与甲指乙供的约定，出现索赔后索赔约定条款需要有约定。

2.3加强施工阶段的成本管控

在房地产业开发新项目建设中，相关部门要积极开展定期检查管理方法，确立其建设中的重点内容难题，如施工水准、施工技术性、施工计划方案、施工设备及施工进展等。严格遵守各类管理方法，依据检验结果不断完善健全，从根源上控制房地产业工程施工质量，保障工程进度和工程施工质量处在稳定状态。搞好整体管控，开展日常管控财务审计，在保证工程建设品质前提下，尽可能控制基本建设成本，预防不必要花费，最大程度减少房地产业开发工程建设成本。在这样一个环节，要尽量避免过度追求完美工程进度而变化施工成本，保证具体经济收益在预测分析范围之内，施工各环节有序开展。依据目前的实际性标准控制工程预算。假如房地产业开发新项目已经具体施工中，施工变动和签证办理是在所难免的。因而，为了能保证施工工作人员、技术性、材料及环节的总体融洽，降低外在因素的影响，保证工程项目的经济收益，务必结合实际情况进行改善。与此同时，积极主动开展内控审计，严格执行目前规范程序流程，经相关部门审批派发签证办理，保证各类基本建设成功开展，降低不必要花费，总体提升基本建设品质，达到发展需求。

2.4利用BIM技术

BIM技术不仅可以对招标图纸不精确问题进行解决，还可以根据模型，对预算进行自动生成，保证清单质量的同时，提供给变更成本控制可靠的支持。基于实际情况来讲，BIM技术可以对40%的预算外变更进行解决。并且，施工环节的变更，可以利用BIM技术，对文件、设计模型进行远程更新，进而有效控制工程变更。BIM技术可以有效服务于变更成本控制，主要是因为其具有较强的可视化功能，可以利用模拟的形式，对一些冲突进行规避，对变更中的缺漏、错误进行减少，进而对施工和设计进行更好的协调。

2.5在竣工交付阶段实施成本控制

在房地产工程项目的竣工交付阶段，也应对造价成本的管控质量提起重视。例如，在工程作业整体完成后，要对已报送的施工图纸、财务表单、变更签证文件、结算项目书等工程资料进行审核。若存在资料不真实、不完整等情况，应及时进行调查追溯，并对相关成本风险进行控制与追责，从而尽可能地降低企业实际损失。

结语：

综上所述，建筑工程造价控制属于施工建设的重要组成内容，其中成本控制具备一定难度且复杂性，需要各个相关部门的配合。必须制定合理的工程预算，实现成本控制。做好建筑工程设计以及前期准备阶段的成本控制，落实后期施工阶段的造价控制。必须将成本控制渗透到建筑工程施工的所有阶段当中，实现房地产企业综合效益的最大化。

参考文献：

[1]陈梦琦.房地产工程造价管理中的项目成本控制分析[J].房地产世界,2021(01).

[2]鲁俊磊.房地产工程造价管理效益提升研究[J].河北工程技术高等专科学校学报,2016(01).

[3]刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论研究(电子版),2017(16).