安丘市自然资源和规划局
山东省262100
摘要:农村房地一体不动产确权登记工作是一项重要的民生工程。建立完善的农村产权登记数据库,颁发产权证,可以进一步保护农民的各项产权。因此,农村房地一体不动产确权登记关键技术研究也具有积极意义。
关键词:农村房地一体;不动产确权登记
引言
作为农村不动产确权登记一体化工程的一部分,结合实地调查、建立内部行业数据库等相关工作,具体涉及数据采集整理、农户实地调查测绘、土地计算、分层地图构建户、数据和数据存储、结果导出等诸多内容,其工作量比较庞大,工作内容也较为复杂。因此,如何有效利用不动产确权登记关键技术开展相关工作成为亟须解决的难题。
1.我国农村房地一体不动产确权登记关键技术分析
1.1 内外业一体化
1.1.1 外业调绘测量
房产单元号根据房屋所在位置自动计算生成,生成方法如下:一是点击地段或现有房屋中直接获取地段代码,然后获取该地段的值后 9 位数字按《房地产单位数量编码条例》规定。二是如果宗地信息还不完善,先按地籍区域、分区和起始编号获取一个暂定的宗地代码。再生成临时不动产单元号,原代号加 1,下一个临时代号不重复。确认宗地后,稍后判断该点是否在宗地内进行映射操作,得到准确的宗地编码和所有权单位号,并使用行业数据处理软件替换宗地编码。实地调查以一个点为单位得到一个物业单元号,进行数据库属性采集、数据采集(身份证、房屋照片、户口簿等)、边长测量和面积计算。
1.1.2 内业数据处理软件
内部和外部数据处理软件包括内部和外部转换、属性和图形编辑、户图创建、结果导出、数据库验证等。创建内部行业数据库需参考“数据库标准”中的要求。由于数据库表数量多,属性复杂,字段很难填写所有信息,内部字段需要改进和进行属性排序。建立数据库后,应导出不动产登记调查结果,主要包括不动产登记调查表、界点坐标结果表、不动产调查报告、房产图、不动产权属图等。
1.2 房产测量
1.2.1 应用模板绘图
在现场绘图时,每次都是一边绘图一边测量,这种操作方法既烦琐又耗时。由于农村房屋排列较为规整,因此建议使用与乡农村房屋主要图形形式相对应的模板进行快速绘制,创建一个模板。开始绘制前,根据实际情况选择图案、图形名称和面积计算系数,先做形状绘制,然后选择合适的边测量房屋边长的长度。
1.2.2 边长测量
根据相关规范要求,边长测量应进行两次读数,两次测量的差值不应超过 2 厘米。对于长方形房屋,要测量四个边,对边地差取平均值在 20 厘米以内。每边的结构有两个测量结果,如果误差超过了第二次测量的误差不能保存。同时,图形测量完成后,对筋的长度进行校核,对不符合筋互误差要求的筋进行复核测量。
1.2.3 现场面积计算
房屋的每一层都可以由几个部分组成,如主屋、阳台、飘窗等,面积计算方式也各不相同。使用模板时,需使用多种模块组合,然后运行测量。测量农房的部分工作是测量房屋侧面的长度并以平方米为单位计算房屋面积。
1.3 使用小程序进行资料收集
虽然农房实地测绘系统已经实现了数据采集功能,但是在很多实际测量的情况下,比如农户不在家等情况下,数据采集工作是难以开展的。目前微信公众号或小程序非常流行和方便,因此开发了农村地区确认、登记和授权的小数据采集程序来采集数据,从而解决农民没有登记的问题。让每个家庭上传相关信息以完成收集。
2.农村房地一体不动产确权登记问题
2.1 历史遗留问题复杂多样
宅基地调查和农房的确权登记工作不仅是调查认证工作,而且还是一个关乎新型农村社区治理和社会保障的压力大、覆盖面广、政策内容多、资金投入大的重大工程。在我国法制秩序的各个方面,不但面临着历史性的困难,同时还面临着加快城镇化发展中的特殊情况、法治原则和公民社会规范的矛盾、法律政策的频繁变化以及长期以来对农村地区的传统观念。
2.2 地籍调查基础薄弱
根据《不动产登记暂行条例实施细则》、不动产登记操作规范中明确规定,宅基地和农房只需在财产确定登记完成后进行登记,并将资料存入登记册。农村产权登记在进行索赔时有些困难:一是规范标准不统一,且我国各地的实践状况和经验也不尽相同;二是基础积累相对不足,普遍存在着电子化数量不足的现状,同时纸质版数量上也出现了明显的不足现象;三是数据质量上出现了突出问题:现有的数据不全面、不规范,新采集到的数据往往和现实状况不一致,或者出现了明显误差。
2.3 确权法律政策不足
为了进一步推进农村房地一体登记工作,必须遵循民居与土地相一致的原则。先要获得宅基地的审批,后是农村房屋建设,按照“先有地,后空间,”的原则,还要确定农村社区的成员资格,确定法人,确定户一户多房、空间拥挤、不动产投入材料缺乏、违法没收、许可手续不全、私自转让等合法确认登记无法回避的问题,目前还没有明确和在法律层面进行注册的有效依据。
3.农村房地一体不动产确权登记对策
3.1 创新政策处理,着力解决历史遗留难题
在分权登记时代,农房建设工作一直受到房屋许可制度缺失、对房屋工程质量监督检查不力、对违法行为问责不足等历史挑战。对郊区房产建设实行了综合核算,首先要处理个人地块问题和农民房产处置政策问题。《物权法》第 142 条规定“土地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属构筑物的所有权属于土地使用权人,但有特殊情况的除外,是相反的证据”。因此在确认乡间别墅的土地使用权人时,须以当时户籍地的主许可证人为基础,并与房产权利的主体构成一致。以尊重历史、规范土地登记制度为准则,并在各个历史阶段宣传规定,科学把握政策界限,应根据当地实际情况,细化处置政策,规范开展工作。
3.2 建立政府牵头的联动机制,着力破解多部门协同推进
农村房地一体登记工作较为复杂,且认证涉及多个部门,例如乡镇、自然资源、建设、综合执法、各级政府等多个部门。政府要明确宅基地、农房确权、登记、发证的主要负责人和具体落实人,以形成由当地政府领导、工作部门间共同配合的工作机制。综合行政执法机关查处非法占用、违规建设的项目,自然资源与规划主管部门完善乡村住房建设符合新增土地许可条件和城市规划要求的程序,城乡建设行政部门必须对乡村房屋工程质量安全情况实施有效监管,地方财政必须划拨一定资金投入。市政府全力开展调查,核实村民身份,确定房屋建设进度和保障,完成房屋建设手续,形成责任明确、共同管理的局面。
3.3 重视地籍调查质量,着力破解登记数据库建库难题
各居民住宅区要充分运用全国现行农村居民地籍调查统计,及时生成农村户籍土地权属确权登记结果数据,集中群众力量,全面开展农村地籍调查工作。要保证农村地籍调查质量,规范建设经营单位资质,确定具体技术路线、要求和技术标准,充分利用各种地籍要求和房屋的方案、分析、实测等大地制图方法。结构实现不同技术方法的相互支持。提高测绘精度和建库效率。在工作过程中,要求业务单位按照技术标准和规范,促进测绘活动的正常开展,确保工作的准确性和时效性。验收阶段要积极开展测绘质量控制和核查制度,第三方检验合格后方可发放工作经费,进而有利成果质量。
结语
做好这个工作是整个农村管理中不能欠缺的重点内容,也是事关整个社会和谐稳定发展的大局。所以从长期考虑,全国各地政府在确权登记的管理工作中,都应该结合实际,因地制宜,仔细研究并出台有关政策措施,从技术上和验收上严格把关,以促进不动产确实登记管理工作的有序开展。
参考文献
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