法治视阈下城市房屋征收问题研究

法治视阈下城市房屋征收问题研究

徐海霞

乌鲁木齐市房屋征收与补偿实施保障中心   新疆乌鲁木齐市      830000

摘要：规范房屋征收的《国有土地房屋征收与补偿条例》对城市的房屋征收具有重要意义。但是，执行方面也存在问题。本文从法治的角度分析了房屋征收问题，并提出了相应的解决措施。

关键词：法治视角；房屋征收

《城市房屋征收管理》的公布实施，这标志着一个更加有效和民主的房屋征收时代的开始。2011年1月21日，《国有土地房屋征收与补偿条例》的公布实施则标志着我国取代了以前的房屋征收与补偿，城市房屋征收方向也发生了根本性的转变，但是，该条例在实际实施中也存在问题。

一、城市房屋征收在法治角度下存在问题

目前，房屋征收的困难和困境主要来自于各方面的严重利益冲突。在征收过程中，由于法制不健全，法治薄弱，征收当事人的利益冲突严重，难以解决。出现了一系列影响社会和谐稳定的社会问题。

1.征收补偿方式存在问题。按照目前施行的国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”这样的条例设计是符合市场经济原则的，但在实践中往往有不少因“低估”而产生的矛盾。有时在征收与补偿过程中政府的安置政策做得不够到位, 征收与补偿不合理，这些都会引起征收人和被征收人之间有关房屋征收与补偿的矛盾。关于安置和补偿等问题，被征收人的某些行为也会产生矛盾，例如:个别被征收人为了追求补偿安置利益最大化，以这样或那样的理由漫天要价或拒不按合同履行补偿协议，因个人欲望得不到满足而不断上访。

2.公益性和非公益性建设项目难以区分。市政工程、公益性建设项目因“征收难”进展缓慢。《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，同时目前施行的国务院590号令《国有土地房屋征收与补偿条例》对征收补偿都是按照以“市场评估价”为主的标准进行，划分“公益性”的建设项目。同时对公益性、市政工程项目中极少数达不成征收补偿协议的被征收人在行政裁决下达后，行政强迁成本巨大，社会负面影响较高，各级政府慎之又慎，司法强迁诉讼周期又太长，这就进一步助长了被征收人对征收补偿的漫天要价，远远超出了当地以达成补偿协议的大多数被征收人的补偿结果。

2.不规范不透明的有关部门和人员的执行程序。因为遗留历史问题，被征收人只能在房屋征收、房屋征收准备和房屋征收通知发布时了解补偿标准。项目前期规划、土地使用申请和审批、单位征收招标和征收许可证发放不公开，严重缺乏透明度，侵犯了人民的知情权。此外，在征收影响的三个任何当事方是最重要和最直接的当事方，严重的程序问题也是许多房屋征收社会问题的最直接原因，征收是否符合被征收人的意图，当地政府和被征收人谈到了拆房问题，但被征收人既没有发言权，也没有知情权。如果只是被动接受，将导致被征收人对地方政府的敌意，并排斥征收。这也是钉子户和暴力征收的主要原因，反映了弱势群体缺乏法律保护，以及大量的投诉和暴力产生。

3.不合理补偿制度。关于房屋附属的补偿，地方政府倾向于根据法规提出较低的补偿价格。征收人往往出于自身利益，直接按照标准支付赔偿。被征收人只能被动接受，不能平等协商，也不能在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的意义上平等接受。重新安置带来的一些隐患，包括生活便利性、购买、医疗和入学等诸多不便。房屋在征收后，可能会发生无补偿损失。这些问题只能由他们自己解决，损害被征收人的利益。

4.不完善相关救助措施。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人、部门与征收人不在规定的时限内谈成协议，由当地人民政府决定按照补偿方案进行补偿。被征收人不满的，可以申请复议或者诉讼处理。然而，最高人民法院初审委员会裁定，被征收人不能直接申请行政复议或诉讼，先要申请裁决。此外，根据相关法律，在行政复议和诉讼期间，一些行政行为没有中止，司法还没有完成，强拆工作已经开展结束，使得所谓的救助与公平成为空谈。

二、法治视阈下完善城市房屋征收的思考

1. 完善城市房屋征收的法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》为征收提供了公平和公正的法律依据，但理论上，最合理的解决办法是改善适用于城市住房征收的法律标准。因为位阶较低。为此，许多专家建议，在我国法律体系中制定一项法律规范，具体规范房屋征收的法律关系。也就是说，本着宪法和法律的精神，应由全国人大制定房屋征收与补偿的法律。

2.公开、透明和平等的标准程序。在城市房屋征收公告过程中，在征询前，与被征用人进行协商，组织听证，确定评估机构，评估价格，自愿签订补偿协议，设立安置补助费，用于行政征用决策，听取被征用人及相关人员的意见，作为当事人行使知情权和参与权的重要制度，是防范冲突及其的防线应当在听证参加人听证并建立具体程序后的法定期限内，书面通知和告知对象、公众和专家的意见、不采纳和听证理由。采纳决定不仅应公告有关人员，还应通知被征收人。可以根据民事诉讼法的有关规定发出通知。未送达征收决定，构成了严重的程序违规应属无效。

3.建立公平合理的补偿体系。房屋征收补偿安置程序涉及征收人的切身利益，在这一阶段常常会发生矛盾纠纷。一方面，土地补偿费纳入补偿安置，另一方面，补偿安置程序规定了统一的补偿标准和其他形式的补偿。在签订补偿协议前，必须对被征收房屋进行评估，被征收房屋的价格是补偿的依据和理由。首先，必须保证评估机构的公正性，选择评估机构为更公平的方法是与被征收人协商委托。第二，从评估自身角度保障评价机构的中立性。评估机构应当严格按照《房屋评估规范》进行评估，征收评估应当遵守独立、客观、公正、合法的原则。第三，对于评估机构责任制度确立，出现问题当事人必须受到法律的严厉处罚。就评估过程本身而言，提高征收评估的透明度和增进科学性也是解决征收问题的有效手段。

4.改善法律救济。今天，裁决和诉讼被广泛用于房屋征收。行政裁决在解决许多征收纠纷中发挥重要作用，有助于降低诉讼费用，及时合理地补偿安置费用，然而，必须从制度角度解决裁决系统的中立和公正问题，并且毫无疑问，政府各部本身就是作自己法官。应设立专门的、相对独立的行政机构，改进程序和其他相关法律规定，以处理和裁决这些争端。行政诉讼应当有助于解决征用纠纷。诉讼制度作为补偿和征用的一种方式，司法系统应当是解决征收纠纷的有效手段，应当保障司法机关的独立性和权威性，实现法院对征收纠纷最终裁判权。在加强征收安置补偿争议解决制度的同时，积极鼓励征收机关和被征收人就补偿金额和安置方式进行调解和调解，通过沟协商积极地解决争议和矛盾。

随着城市的发展和城市规划的需要，房屋征收数量和面积都在增加。因此，城市房屋征收的稳定性和成功与否关系到城市的发展。为有效缓解城镇房屋征收问题，地方政府应当依法在合法范围内，征用城镇房屋，保障被征收人的合法权益。

参考文献：

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[2]杨涛.法治视阈下城市房屋征收问题研究[J].学习论坛.2019,4：74-76

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