论房地产开发项目全过程成本控制

论房地产开发项目全过程成本控制

唐江艳

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摘要：房地产开发项目管理人员加强全过程成本控制，可以为企业带来更高的经济效益。在进行成本控制的过程中，工作人员应当结合企业实际的成本控制需求，立足于多个角度增强控制力度，保障成本控制工作能够有效实施，只有将多个成本控制任务完成，才能够有效推动房地产开发项目全过程成本控制工作开展。但是就目前而言，在各个阶段都存在着成本控制不足，不利于企业提升控制成果。因此，立足于当下实际控制现状分析现存问题，明确其中原因，并进一步结合企业实际提出有效的应对策略具有较强的理论意义与实践意义。

关键词：房地产；开发项目；全过程；成本控制

一、房地产开发项目全过程成本控制相关概述

成本控制就是指控制主体需要运用有效的管理手段，对职责内的成本影响因素实施预防和进行调控，确保将实际发生的成本控制在预测的目标成本范围之内。全过程成本控制就是要对项目开展的整个施工周期进行成本的管理控制，将成本的控制从制造控制扩大到从设计控制，就是说从设计、制造、销售、储存，一直到客户使用、后期保养、维修等全过程的控制，形成一套体系化的成本控制系统。对于房地产项目开发而言，其具有高风险、高投资、高收益、期限长等特点。开发项目从土地购入、规划、招标、施工再到竣工阶段，成本控制的内容和方法都是不同的，每个阶段的成本控制相互制约、相辅相成，就构建出了一个整体的全过程成本控制体系。因此，对于房地产的成本控制需要分环节、分阶段进行技术、管理、经济上的有效成本控制。

二、房地产开发项目全过程成本控制的作用

1.提升企业经济效益

当前许多房地产企业依然采用传统的成本管理模式，不利于企业的长远发展。随着民众对房地产行业的了解程度不断加深，在进行房产购置时，人们不但会考虑企业的品牌，而且更加重视产品质量、物业管理、设计风格等因素，因而企业在开展成本管理时，考虑的因素也应更加全面。通过建立全过程成本控制模式，企业可以对项目开发过程中的成本进行全面分析，实现对关键环节的成本进行有效控制，更加合理地调配资源以实现企业效益最大化。

2.提高企业经营管理水平

通过控制开发项目全过程的成本，房地产企业可以对内部经营管理流程进行持续优化，提高企业的经营管理水平。在开展全过程成本控制的过程中，房地产企业可以结合实际情况对项目成本管理模式进行优化，调整管理流程，合理配置资源，提高信息沟通效率，据以提升成本管理工作的整体成效。同时，企业可以根据项目开发进度对产品设计到竣工验收的各个环节进行动态控制，结合实际情况优化成本管理模式和管理方案，检查各个部门的工作情况，在保证项目开发质量的基础上，提高企业的项目管理水平。

三、房地产公司项目全过程成本控制的优化对策

1.决策阶段成本控制

在房地产项目决策阶段中，成本控制是否合理在某种程度上将会给工程项目最终施工成本带来直接影响，所以，在此环节中，需要做好成本控制工作，并对工程项目选址、建设规模等内容进行全面评估，对房地产项目可行性进行探究。如果没有给予决策阶段成本控制工作高度重视，将会使得房地产项目决策失误，造成房地产公司面临经济上的损失。所以，在此过程中，需要结合房地产项目实际情况，选择合理的决策方案，并优化建设工艺，确保每个环节成本投放的合理性和规范性。一方面，应该选择对房地产开发项目加以可行性评估，明确项目开发可行性及项目市场定位情况，保证项目建设经济科学合理。另一方面，落实好房地产项目开发投资评估工作，同时确保评估结果的精准性，应该从房地产项目建设规模、产品方案、设备方案等方面进行综合评估，估算项目开发所需要投放的资金量，并对建设各个环节成本应用规划进行预测，将其当作成本控制的参考因素，便于后续成本控制工作顺利进行。

2.设计阶段成本控制

房地产企业要采用公开招标的方式确定开发项目的施工图和设计方案，要建立良性竞争机制，选择最佳的单位负责项目设计工作。设计部门要按照政府批复的规划文件和投资预算进行任务书的编制，形成招标文件和评估办法，对投标企业进行全面考察，选择合适的设计单位，将其方案作为初选设计。企业要全面整合并科学优化中标设计方案。设计部门要组织内部员工、设计单位、行业专家共同对方案进行技术、功能等方面指标的评估，完善工程设计方案以保证设计阶段的成本控制在合理范围内。同时，企业要积极推行限额设计，在满足任务书和投资预算的基础上，将图纸设计控制在总概算范围以内。具体来说，限额设计一般指的是结构优化，也就是控制企业开发项目的结构成本，对于客户可以发现敏感点的选材用料上，企业不应当给予太多的控制。企业要对施工材料、项目测量以及项目进行中的各种投资进行严格控制，设计单位要按照限额设计对不同项目进行目标配额的设置，并在完成初步设计以后重新审查和调整预算。通过成本控制措施的改进和经济责任制的完善，建立科学规范的投资分配评估机制，提高设计人员的责任感。同时，企业要积极利用PDCA循环模式进行限额设计和管理，通过计划、实施、检查、处理保证限额设计方案的科学性，实现技术和经济的统一。

3.施工阶段成本控制

首先，减少设计变更，在房地产项目施工环节中，设计变更将会加剧成本投放。房地产公司需要做好设计变更的审核工作，严禁通过设计变更提升设计标准，扩充建设规模。假设存在设计变更现象，应核算设计变更造成的成本变更，对高于成本预测范畴的项目应予以重新思考，合理选择设计方案，防止不必要的成本消耗。其次，加强现场签证管理。要想实现开发成本管理，在开展房地产项目建设工作时，应该完善现场签证体系，明确签证流程，保证每个环节都有专业人员负责，科学设定管理流程和权限，保证现场签证质量，防止虚假现场签证现象出现。

4.竣工阶段成本控制

在施工过程中，为了实现成本科学管理，需要加强设计组织设计审核，正式开展施工工作之前，对施工企业资质和信誉情况进行核查，保证其根据审核标准进行施工作业，对需要变更的环节，应提前向建设企业汇报。同时，要想确保项目施工的可行性，应合理选择施工方案，减少不必要的成本消耗。企业还要做好变更内容控制，防止变更造成工程量的改变，并及时和设计企业交流，采用可以减少成本消耗的设计变更方式，保证变更价款的合理性。在竣工阶段中，应把施工过程中形成的各项数据信息作为依据，和设计方案审核明确工程量情况进行比较，只有满足竣工验收要求的工程，才能办理工程结算款项，减少工程成本的消耗。

结语

全过程的成本控制对房地产企业具有重大影响，良好的成本管控能够实现企业经济利润的提升。尽管我国房地产企业在项目全过程的成本控制上存在一些问题，但通过企业逐渐加强对成本控制的重视程度，对成本方案实施有效的控制，将成本控制贯穿于全过程，注重项目每个环节的成本管控，对成本控制体系进行不断的优化，最终将成本控制的效果充分发挥出来，另外，通过成立专业的成本控制人才团队，为房地产企业提供高质量成本管理的同时，对绩效机制进行完善，激励员工参与成本管控，使房地产项目全过程的成本控制水平得到进一步提升。

参考文献：

[1]王和贵.房地产项目前期开发工作中的成本控制研究[J].中国科技投资,2022(24):122-124.

[2]张尧.探究房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].中文科技期刊数据库(引文版)工程技术,2021(4):1.