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摘要:在新建设项目房地产合作开发中,其双方都应明确自身的风险控制与管理要点,作为项目参与方应明确风险发生机制,做好相对应的控制措施,完善事前、转移等风险控制机制。在项目建设的全过程中,必须重视对风险的时时防范,并制定相应的风险管理程序和制度。以此,明确各个合作方的合作要求,强化项目合作品牌形象建设需求,保障投资者根本利益,减少不必要的风险发生。本文主要分析房地产开发项目合作风险,以供参考。
关键词:房地产开发;风险;合作措施;
一、房地产开发项目合作风险分析
1. 开发项目选择期间的风险
(1)市场供求风险
从整体上来看,房地产市场具有区域性、多变性等多个方面的特点。受经济环境、消费者购买力、市场预期等影响较大,存在较大的不确定性,供求关系变化将造成价格波动,去化周期延长将导致资金严重占用、还贷压力增加,投资风险较大。
(2)政策调控风险
房地产行业规模大、链条长、涉及面广,对经济增长和民生都有较大影响。政府“住房不是用来炒的”政策,强化了对房地产的调控布局,通过金融、税收、土地供应、购房政策等,进行市场调控。各方一定要时刻注意地区房地产相关政策变动,适时地调整项目的开发速度、销售策略等,以保证预期目的。
(3)项目本体风险
房地产的建设与发展受到自然、社会等诸多因素的制约。如水文地质、土地形态等都会对项目产生风险。从社会角度分析,地方区位因素、配套设施设备等都会对房地产项目开发、建设造成影响,也影响是否可按期交付。
2. 意向合作期间的风险
(1)项目评估及定位
根据项目实际情况,对市场、配套、定位、地价、开发成本、售价、去化周期等进行深入调查研究,并进行经济评价、风险分析,编制出合理的可行性研究报告。
(2)担保及负债风险
如通过购买股份合作。此过程应注意若无法反应资产担保以及有关处罚费用的情况时,应考虑到公司以往的负债状态,并依据资产负债表进行分析,明确上述费用造成会计核算错误的成因,同时有些负债无法及时到账,隐瞒债务等,存在投资风险。
3. 开发项目合作阶段的风险
(1)市场政策变化的风险
政府关于房地产市场的各类调控会对项目发展造成影响。尤其是最近,国家出台了“一城一策”的房地产调控政策,这给房地产项目带来不确定性。此类风险应积极面对,并及时做出相对应的调整,以确保将风险降至最低。
(2)合作各方履约风险
房地产开发项目投资规模大、周期长,情况变化复杂,容易出现合作方无法按照合同履行合同。
(1)经营方的风险。投资方未及时到位,或未按合同规定履行合同,如资金未及时到位。项目参与者过多地进行深层次管理,致使管理线拉长,管理费用增加,对整个项目的发展规划产生影响,从而无法达到预期目标。
(2)投资方的风险。操盘公司通常比较强势,有些投资方虽然参与项目管理,但是大部分很难进入到项目的实际管理中。操盘公司未按照合同规定进度进行项目开发和施工,比如,开发商的发展能力较强,同地区有多个楼盘,为了推广其他项目,会打乱该项目的销售速度,影响投资回报。
二、房地产开发项目合作风险的防控措施
1. 构建完善的全过程风险管理机制
首先,在房地产开发过程中,应从构建完善的风险管理机制开始,并逐步达到风险防控效果。项目合作方应针对土地规划、前期预算、设计、销售、验收、财税等过程,完善项目管理方案,明确绩效考核以及风险预警机制。其次,对项目的全过程进行严密监督,使项目全面管理机制持续完善。
2. 参与者视角下的项目风险控制,提升整体管控水平
(1)项目公司层面风险控制
在项目公司内部建立风控部门,对整个项目公司进行风险管理。在系统层面,构建风险报告体系,包括周、月、季、年等,并将其贯穿于风险评估全过程中,做好相应的识别工序。从公司角度进分析,在全过程中应从销售、招投标、施工、成本等维度,明确风险管控等制度流程。
(2)项目公司母公司层面风险控制
在项目公司的合作方,也就是项目公司的股东层面,应该建立起相应的风险管理流程。尤其是作为项目参与者,在没有操盘权和资本上没有优势的情况下,风险控制显得尤为重要。
比如,一家公司参加过多的合作项目,由于多数是参与者,为此,制订了一套有关的管理措施,应针对具有合作意向的人员提供其管理权限、职责等,并且应按照管理措施明确相应的规定要求其中包括:
(1)在合作合同中要有被指派到项目公司的人员。在合作协议中,应当清楚所需指定人员的职位和相应的权力,并在指定的审批程序中设定各个节点,如果没有得到批准,应避免进行下一步的流程。
针对所委任员工,应至少配备一名财务管理人员,负责公司的财务管理。其他职位如销售经理、工程经理等,视项目实际情况和合作伙伴管理方式而定。
(2)争取相关权限。授权范围包括以书面形式签署/网上审核财务章、批准外部付款、审核项目公司的全部业务信息;按照项目公司的管理体系进行评审,参与供应商招标,审核各种合同的签署和结算,每月的成本核算;参加各项目公司的市场营销活动,参与市场策略的制订,及时了解客户及销售情况,完成项目计划的批准。
3. 完善各个环节的风险管理控制,降低风险
(1)项目选择阶段
在项目的选择过程中,各方所面对的风险基本一致,而最重要的是对主体的正确判断。应对风险的关键是要做好充分的调研,同时,还可以委托专业的服务机构完成项目评价工序。此过程应当根据项目选址、竞争、收益等方面进行,进而为企业出示一份可供分析参考的报告,以便企业用来进行投资决策。
(2)项目合作意向阶段
在项目合作意向阶段,其主要是依据企业实际情况,按照股权明确风险因素如法律、土地一级合法权益等。另外,还包括了文件权证的风险和项目公司本身所产生的上述风险,以及是否存在诉讼或合同风险,主要是进行法律尽职调查、财务审计、资产评估调查,全面调查被并购的公司,使其了解情况。
(3)项目进行合作阶段
首先,在合作阶段,操盘方最大的风险为合作伙伴的信用风险,以及合作伙伴的融资需求。由于项目的主要资源都由操盘方提供,如果其他的合作伙伴不能按时提供资金,则会对项目进度造成影响,也会对操盘方的信誉造成影响。解决这一问题的关键在于,在项目本身能够融资的前提下,尽量运用项目本身的融资能力,实现资金的可控性。
其次,在合作协议中,如果其他合作方未按时支付款项,则应承担违约责任。在项目实施过程中,对资金持有方、参与方合作阶段显得尤其重要。常见的风险包括:项目实施是否按原计划进行,并且因施工安全、融资等问题导致风险控制开展较为困难。并且因合作方性质各不相同,其自身差异性较大因而在审计阶段也会发生风险。对于以上风险,在合作协议中,各方应将可预见的差异在合作协议中加以避免或达成共识。
最后,应持续提高对项目公司的管控,应派驻财务、工程、管理等人员,以实现对项目开发流程的全面理解。对资本方来说,其派驻人员常常很少,因此,防范以上风险的关键在于密切监测项目的各项业务指标的变动,如果发现不正常,要及时查找问题来源,主动与操盘方进行交流,以确保不出现任何潜在的风险问题。
(4)项目退出阶段
在项目退出期,全部工程已进入清盘阶段,操盘方风险相对较小,主要是项目参与者和投资商,其侧重为项目财务风险,以及到期后的利润能否完全收回。
三、结语
综上所述,由于房地产项目投资规模大、周期长,具有政策性和地区性的特点,其风险因素复杂多变。因此,识别和分析房地产开发项目所产生的风险,并提出相应的预防措施具有实际意义。
参考文献
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