论房地产开发项目合作风险与防控措施

论房地产开发项目合作风险与防控措施

李亮亮

天津瑞雅房地产开发有限公司   天津市津南区  300350

摘要：在新建设项目房地产合作开发中，其双方都应明确自身的风险控制与管理要点，作为项目参与方应明确风险发生机制，做好相对应的控制措施，完善事前、转移等风险控制机制。在项目建设的全过程中，必须重视对风险的时时防范，并制定相应的风险管理程序和制度。以此，明确各个合作方的合作要求，强化项目合作品牌形象建设需求，保障投资者根本利益，减少不必要的风险发生。本文主要分析房地产开发项目合作风险，以供参考。

关键词：房地产开发;风险;合作措施;

一、房地产开发项目合作风险分析

1. 开发项目选择期间的风险

(1）市场供求风险

从整体上来看，房地产市场具有区域性、多变性等多个方面的特点。受经济环境、消费者购买力、市场预期等影响较大，存在较大的不确定性，供求关系变化将造成价格波动，去化周期延长将导致资金严重占用、还贷压力增加，投资风险较大。

(2）政策调控风险

房地产行业规模大、链条长、涉及面广，对经济增长和民生都有较大影响。政府“住房不是用来炒的”政策，强化了对房地产的调控布局，通过金融、税收、土地供应、购房政策等，进行市场调控。各方一定要时刻注意地区房地产相关政策变动，适时地调整项目的开发速度、销售策略等，以保证预期目的。

(3）项目本体风险

房地产的建设与发展受到自然、社会等诸多因素的制约。如水文地质、土地形态等都会对项目产生风险。从社会角度分析，地方区位因素、配套设施设备等都会对房地产项目开发、建设造成影响，也影响是否可按期交付。

2. 意向合作期间的风险

(1）项目评估及定位

根据项目实际情况，对市场、配套、定位、地价、开发成本、售价、去化周期等进行深入调查研究，并进行经济评价、风险分析，编制出合理的可行性研究报告。

(2）担保及负债风险

如通过购买股份合作。此过程应注意若无法反应资产担保以及有关处罚费用的情况时，应考虑到公司以往的负债状态，并依据资产负债表进行分析，明确上述费用造成会计核算错误的成因，同时有些负债无法及时到账，隐瞒债务等，存在投资风险。

3. 开发项目合作阶段的风险

(1）市场政策变化的风险

政府关于房地产市场的各类调控会对项目发展造成影响。尤其是最近，国家出台了“一城一策”的房地产调控政策，这给房地产项目带来不确定性。此类风险应积极面对，并及时做出相对应的调整，以确保将风险降至最低。

(2）合作各方履约风险

房地产开发项目投资规模大、周期长，情况变化复杂，容易出现合作方无法按照合同履行合同。

(1)经营方的风险。投资方未及时到位，或未按合同规定履行合同，如资金未及时到位。项目参与者过多地进行深层次管理，致使管理线拉长，管理费用增加，对整个项目的发展规划产生影响，从而无法达到预期目标。

(2)投资方的风险。操盘公司通常比较强势，有些投资方虽然参与项目管理，但是大部分很难进入到项目的实际管理中。操盘公司未按照合同规定进度进行项目开发和施工，比如，开发商的发展能力较强，同地区有多个楼盘，为了推广其他项目，会打乱该项目的销售速度，影响投资回报。

二、房地产开发项目合作风险的防控措施

1. 构建完善的全过程风险管理机制

首先，在房地产开发过程中，应从构建完善的风险管理机制开始，并逐步达到风险防控效果。项目合作方应针对土地规划、前期预算、设计、销售、验收、财税等过程，完善项目管理方案，明确绩效考核以及风险预警机制。其次，对项目的全过程进行严密监督，使项目全面管理机制持续完善。

2. 参与者视角下的项目风险控制，提升整体管控水平

（1）项目公司层面风险控制

在项目公司内部建立风控部门，对整个项目公司进行风险管理。在系统层面，构建风险报告体系，包括周、月、季、年等，并将其贯穿于风险评估全过程中，做好相应的识别工序。从公司角度进分析，在全过程中应从销售、招投标、施工、成本等维度，明确风险管控等制度流程。

(2）项目公司母公司层面风险控制

在项目公司的合作方，也就是项目公司的股东层面，应该建立起相应的风险管理流程。尤其是作为项目参与者，在没有操盘权和资本上没有优势的情况下，风险控制显得尤为重要。

比如，一家公司参加过多的合作项目，由于多数是参与者，为此，制订了一套有关的管理措施，应针对具有合作意向的人员提供其管理权限、职责等，并且应按照管理措施明确相应的规定要求其中包括：

(1)在合作合同中要有被指派到项目公司的人员。在合作协议中，应当清楚所需指定人员的职位和相应的权力，并在指定的审批程序中设定各个节点，如果没有得到批准，应避免进行下一步的流程。

针对所委任员工，应至少配备一名财务管理人员，负责公司的财务管理。其他职位如销售经理、工程经理等，视项目实际情况和合作伙伴管理方式而定。

(2)争取相关权限。授权范围包括以书面形式签署/网上审核财务章、批准外部付款、审核项目公司的全部业务信息；按照项目公司的管理体系进行评审，参与供应商招标，审核各种合同的签署和结算，每月的成本核算；参加各项目公司的市场营销活动，参与市场策略的制订，及时了解客户及销售情况，完成项目计划的批准。

3. 完善各个环节的风险管理控制，降低风险

（1）项目选择阶段

在项目的选择过程中，各方所面对的风险基本一致，而最重要的是对主体的正确判断。应对风险的关键是要做好充分的调研，同时，还可以委托专业的服务机构完成项目评价工序。此过程应当根据项目选址、竞争、收益等方面进行，进而为企业出示一份可供分析参考的报告，以便企业用来进行投资决策。

(2）项目合作意向阶段

在项目合作意向阶段，其主要是依据企业实际情况，按照股权明确风险因素如法律、土地一级合法权益等。另外，还包括了文件权证的风险和项目公司本身所产生的上述风险，以及是否存在诉讼或合同风险，主要是进行法律尽职调查、财务审计、资产评估调查，全面调查被并购的公司，使其了解情况。

(3）项目进行合作阶段

首先，在合作阶段，操盘方最大的风险为合作伙伴的信用风险，以及合作伙伴的融资需求。由于项目的主要资源都由操盘方提供，如果其他的合作伙伴不能按时提供资金，则会对项目进度造成影响，也会对操盘方的信誉造成影响。解决这一问题的关键在于，在项目本身能够融资的前提下，尽量运用项目本身的融资能力，实现资金的可控性。

其次，在合作协议中，如果其他合作方未按时支付款项，则应承担违约责任。在项目实施过程中，对资金持有方、参与方合作阶段显得尤其重要。常见的风险包括：项目实施是否按原计划进行，并且因施工安全、融资等问题导致风险控制开展较为困难。并且因合作方性质各不相同，其自身差异性较大因而在审计阶段也会发生风险。对于以上风险，在合作协议中，各方应将可预见的差异在合作协议中加以避免或达成共识。

最后，应持续提高对项目公司的管控，应派驻财务、工程、管理等人员，以实现对项目开发流程的全面理解。对资本方来说，其派驻人员常常很少，因此，防范以上风险的关键在于密切监测项目的各项业务指标的变动，如果发现不正常，要及时查找问题来源，主动与操盘方进行交流，以确保不出现任何潜在的风险问题。

(4）项目退出阶段

在项目退出期，全部工程已进入清盘阶段，操盘方风险相对较小，主要是项目参与者和投资商，其侧重为项目财务风险，以及到期后的利润能否完全收回。

三、结语

综上所述，由于房地产项目投资规模大、周期长，具有政策性和地区性的特点，其风险因素复杂多变。因此，识别和分析房地产开发项目所产生的风险，并提出相应的预防措施具有实际意义。

参考文献

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