老旧小区改造项目策划阶段的措施研究

老旧小区改造项目策划阶段的措施研究

张葳 刘化磊 路栓成 宋文强 谈浩 陈飞

中建中新建设工程有限公司  山东省  潍坊市  261000

摘要：城市老住宅区是当今城市发展的一个主要方面。对已建成的老居民区进行大规模的拆除和改建，既不适应目前的经济形势，也不符合城市的经济发展规律。为此，要针对老住宅区的特点，进行科学的规划，并提出行之有效的改造方案。当前，我国老住宅区的改造还需要寻找合适的资金来源和转换机制。很多老小区改造工程因缺乏规划而陷入混乱。因此，必须在规划中明确老城区的特征，对老城区的改造进行全面的梳理，并对其进行合理的改造。

关键词：城镇；老旧小区；项目改造；策划

1城镇老旧小区改造特殊性分析

1.1政策取向的影响

当前，老城区改造需要稳定投资，满足群众需求，改造后有效扩大内需，促进消费，避免重复建设导致的资源、资金的浪费。为此，我国城镇老旧小区的改造要按照国家政策导向的要求，在保证经济平稳发展的前提下，制订和执行一系列的利民政策。要合理确定投资方向，为城市长期发展创造有利条件。

1.2协调机制特点

老住宅区的改造，需要政府对其进行引导、协调和动员。当前的协调机制是以业主为主、社区居于主导地位、由政府引导、社会各界参与各部门、各成员的协调，保证了项目建设的顺利进行。

1.3改造方式分析

在老旧小区的改造中，要坚持少拆多建，不与房地产发展相结合，要从结构上做好规划，结合现有条件，提高小区的综合素质，完善改造要求。

1.4建立合适的筹资渠道

老旧小区的改造是一项巨大的工程，要想保证工程的顺利进行，就必须要有一个更加有效的资金来源，要创新融资方式，才能保证项目的顺利进行。我们可以按照谁受益、谁出资的原则来改造老城区，并给予一定的财政补贴，按照市场的实际情况，调整价格，合理分配，解决以前的一些问题。在确保融资可持续发展的前提下，要有效地控制融资风险，防止地方政府因改革而产生的高负债。

1.5改造后的长期运营分析

在城市旧小区改造完成后，要进一步完善社区管理体制，构建健全治安防范系统，健全便民服务系统，以满足居民的健康需求。经营活动要以保障居民的幸福感、舒适感、获得感为目标，并将环境治理、物业维护等服务作为其长期经营的重点。改善公共企业的租赁经营与经营，既能满足社区车辆、保安等工作需求，又能利用大数据系统强化服务，满足转型后经营需求。

2策划工作的分析和主要内容

在进行规划时，必须意识到老旧小区的改造与城市的微型改造有一些不同，因此，改造工作不能由一个单位来完成，必须由多个部门共同努力。在规划的过程中，能够发现各部门之间的协作需要，从而建立起更加高效的协调机制。通过该项目的规划，可以加深对老旧小区的了解，并为今后的老旧小区改造提供一定的基础。

首先要调查并研究社区的发展现状和改造情况,包括社区总体概况、建设状况和相关设备情况、社会设施情况及适居性评价等)、社区功能转变的意愿(社区建设、社区管理制度的期望、共同创造更美好的环境与幸福生活的意愿)、完善的转型和资源整合的可能性(社区及其周边服务状况、社区公共环境、区域及周边区域现有资源)的情况。

二是明确了社区改造的重点项目建设,主要包括:基础改造(整改违法建筑、修缮房屋、配套设施),改善设施(基础设施、公共安全设施、便利设施),改善改造(养老保育、文化休闲设施、休闲娱乐设施、区域安全智能管理系统、社区居民健康管理系统),融资所需的有机转型(社区公共财产的转型、社区零星资源的整合以及相邻区域的有机转型)。

第三，进行项目建设和运营投资和产出评价，包括项目投资估算（子项目和子项目投资估算、项目总投资估算），长期运营计划（运营体系建设、运营资产管理和运营模式、财务管理），项目投资和产出计量（运营期支出计量、运营期收入计量和计算、项目建设和运营期总体投资和产出平衡分析）等。

第四，对调查结果与建议进行评价。老旧小区的住户大多是中低收入人群，他们最主要的需求就是解决眼前的问题，不愿投资。故在规划前应广泛、深入地宣传、动员，而不应盲目地受个人意见的影响，应以政府的观点来考量，并通知广大市民，以达到纳入改造的目的。

在单一老小区的改造中，要做到投入和产出之间的均衡是非常困难的。因此，在前期的规划中，要从对现有的情况进行深层次的调研，找出可供使用的资源（公共财产、公共空间、综合用地等），以此来计算出可供使用的建筑投资上限，再决定是否可以按小组进行。

在拆迁过程中，必须将小区内的违建拆除，但要兼顾住户的需要，强行拆迁会造成矛盾。在这方面，要视小区的实际状况而定，在此次改建过程中，要将原有的零散、不规则的违章建筑进行统一的拆除与重建，并将部分成本转化成居民共同承担。

3老旧小区项目策划的措施

根据不完全的数据，在460亿平方米的住宅建筑中，老旧住宅的存量达到了一百亿平方米。老旧区的改造，将会吸引10兆元的投资，这是一个庞大的工程，一个庞大的资金，要用数年的时间来消化，不能一蹴而就。对此作了如下建议：

3.1老旧小区改造机制

要研究老旧小区的改造方案产生机制，抓住老城区改造的要害。从目前的情况来看，大部分居民还停留在棚户区改造的思路上，造成了前期工作过于简单化和粗暴化。提出了以旧日照市旧城改造组群的综合评价为其形成的必由之路，并在此基础上对其进行评审，并将其纳入项目库，以实现项目产生的关键工序。

3.2综合调查评估报告

联合审核综合评价报告是一种行之有效的工作方式。政府应充分考虑到老城区改造的客观条件，根据上级的要求，组建一个由当地政府牵头的领导小组，统筹协调推进机制，包括完成联合审核。

3.3加强科学手法改造

精简的诉讼应当具有科学性和遵纪守法。项目建议书阶段的工作可以省略，但是项目小组中的各个团体要分别进行项目的可行性分析，以完成项目产生的关键程序，之后再进行项目建设管理，如项目审批、管理、成本控制、验收、交接等。

3.4加强老旧小区的实施

对于老旧小区改造的具体实施主体，地方政府大多委托给当地的国有企业（地方平台）。这种做法使得其他有效的管理方法无法发挥作用，因此，建议采用多种方法进行推广。

3.5加强项目设计施工图审批

对于老城区改造项目，在初步设计、施工图设计、审批等方面，必须采用不同的施工管理方法，进行区分。如果按照工程设计和建设并行合同的方法来组织工程的实施，各实施单位须将工程的初步设计与施工图编制单位进行联合审核，然后进行集团项目集中授权或公开招标：采用EPC模式，然后，由实施单位委托顾问单位进行集团工程扩初设计，承包商以集团工程扩建工程总预算作为控制指标，通过授权或公开招标方式确定。承包人必须按图纸进行设计，并对其进行风险评估。

结束语：

综上所述，对于老旧小区改造，不仅要考虑到居民的需求、经济发展需求、改造投资能力等因素，还要考虑到小区改造的整体效益。针对当前规划工作存在的问题，应不断研究规划机制、进行调研、全面评价、科学地进行老城区改造，以满足其居住需求，制定行之有效的规划方案，充分发挥规划在老城区改造中的作用。

参考文献：

［1］东莞市老旧小区改造工作实施方案［N］.东莞日报，2022-03-07（A08）.

［2］王雨薇.老旧小区海绵化改造项目风险演化仿真研究［D］.西安：西安理工大学，2021.

［3］张超，李知，吴羽柔.老旧小区改造项目工程建设组织模式创新初探［J］.重庆建筑，2021，20（增刊 1）：85-88.