城市更新实施的策略模式

城市更新实施的策略模式

刘通

深圳市花伴里城市更新服务有限公司  广东省深圳市  518000

摘要：经济发展新常态的到来，不仅促使各行业企业积极探求产业升级、转型发展之路，也促使城市将发展的重心从规模扩张，转移到内部更新上来。城市更新使得更广大的群众共享发展成果，但是也面临很多阻力和问题。本文主要围绕着城市更新实施的策略模式展开研究，结合现状分析我国城市更新中面临的困境，并基于此进一步探究推进我国城市更新的策略，为相关工作提供一定思路，促进我国城市高质量发展。

关键词：城市；更新实施；策略模式

引言

城市建设是近年来政府工作的重要内容，国家出台一系列政策领导城市更新，并要求城市更新在促进城市经济发展的同时，缓解交通、用地等方面的问题，切实为城市居民创造更好的城市环境。所以，各地政府需要落实国家政策指导，深入分析当地的建设情况、影响因素和存在的问题，借鉴其他城市建设的成功经验，设计和实施一系列有效措施，激发城市更新中各方相关利益群体的参与性，形成一套行之有效的、可持续的城市更新策略模式。

1城市更新过程中面临的困难

1.1政策不完善

城市更新需要考虑的内容很多，但是目前的政策支持却并不完善，制定的政策主要考虑旧社区改造、重建以及在开发等方面，对于环境恢复的政策相对较少。此外，城市更新有关的政策缺乏连续性，仅仅是单一的更新，没有充分的对政策进行整合，再加上配套的政策广度不足，政策的连续性较差。虽然部分地区认识到了问题，出台了相关政策，但是却没有操作流程以及规范的指导。对于城市更新的政策很难有进一步突破，主要是转型与规划指标的矛盾，以及城市更新与利益之间的冲突。其中，城市更新中最重要的环节是进行拆迁补偿，如果拆迁补偿不能得到有效的解决，那么工程很难获得进一步的推进。我国的法律并没有制定统一的标准规范拆迁补偿。当出现双方预期价格具有较大差异时，就可能拖延城市更新。

1.2城市更新管理很难产生协同效应

在进行城市更新时是对建成的环境进行重构，相较于新的开发具有更高的难度，因此，必须发挥高水平的协同作用，才能够实现供需协调。也需要认识到，在社会发展到现在，人们对于空间有了新需求，在开展城市更新管理时需要更加的严格，不断进行探索积累经验。政策支持应该是对实践反馈和修正的基础上进行的，大多是滞后的，主要表现在建筑管理与历史环境实施的标准冲突，主体利益的预期，制度约束。从城市更新的实际情况来看，并没有相关法律以及法规对其做出了明确的规定，政策的约束力以及支持力度不足，获得建筑所有权以及许可具有较大的难度。此外，城市管理协调性不足，这主要体现在政府职能部门之间的配合和协调能力不足。城市更新包括的内容有发展规划、土地征收以及社区建设等，这些内容都需要发展改革、土地规划等多个部门的参与。在进行管理时决策以及实施容易出现重复，项目的协调性不足。

1.3城市居民融合度较低

推进城市更新的直接受益者主要是居民，这会对居民的利益产生影响。但是在实际推进城市更新时，城市的改造大多是由政府以及开发商负责开发以及管理的，推进城市更新的最终目的是提高经济效益。但是在对城市进行规划时，容易忽视受到拆迁影响的居民的意见，居民在城市更新过程中参与度过低，无法保证居民的合法权益。这容易影响承包商与居民之间的信任，可能会对城市更新造成阻碍。城市更新的整个过程中，居民的主要参与大多为事后参与，而在前期没有参与度，而需要提高居民的参与度主要是由组织方向决定的，如果没有制定合适的方向以及提供沟通的渠道，居民仍无法顺利的参与其中。在设计准备以及策划阶段是主要参与的阶段，参与的环节是设计的策划以及推广。而对于规划前期、项目提案以及发展后期，这些阶段公众的参与度较低。这可能会出现在进行事后讨论过程中发出质疑，也正因为此原因，需要拓展居民事前参与的环节，拓展居民参与的范围。

1.4社会资本参与困境

在推进城市更新时，面临的主要难题就是协调，并且由于协调难度大，在规划时容易忽视。在进行方案的落实时，各部门的协调与配合性不足，容易导致整体性较差。此外，在推进城市更新过程中，涵盖了众多的利益相关者。在推进城市更新的过程中，政府主要是希望进行二次开发改善城市环境，提高城市的效益，促进存量优化发展。开发商则是追求城市更新中的利润，居民则是希望得到拆迁补偿。即使与家庭签订了补偿协议，但是确实不符合国家标准的，而且还有部分居民会开出高价，导致项目无法推进。在城市更新过程中，需要对建筑进行拆除改建，丰富城市的功能，并且满足城市发展的需求，推进产业现代化发展。

1.5城市更新实施与规划设计不符

在很多城市进行更新建设时，规划设计的实际落实都存在问题，这主要是由于规划设计本身存在与实际需求不符的情况，规划设计人员在开展设计前通常会结合城市发展战略与土地资源情况、城市现有建筑环境等大目标进行设计，但在实际操作的细节方面，比如城市更新管线布设与实际建筑之间距离是否影响居民生活体验等方面考虑相对较少，这也就会导致实际落实城市更新设计时存在变更问题。

2推进城市更新的措施

2.1制定完善的法律政策支持

作为一个法制社会，在法律的约束以及规范下，才能够使城市各项活动能够有序进行，能够更好的保护人们的合法权益，能够有效的协调补偿问题。通过对城市更新的特点进行综合分析，获取居民的反映状况，有助于化解重大的冲突，方便对现有的制度以及规则进行更新优化。在制定补偿标准时，需要考虑不同县市的收入以及成本，确定采用的补偿方式以及补偿金额，才能够更方便的进行管理。

2.2可持续再开发协同管理

城市更新需要设定扩张目标，建成完善的环境高质量维护措施，需要通过推动城市更新带动经济的发展。在城市更新过程中需要将公众利益放在第一位，保持现有资产的公平性。需要保障公众的利益，尤其是在进行总体规划以及权益分配时，更需要引起注意。城市规划应该对城市的功能结构进行协调优化，以更好的带动城市的发展。应该协调城市发展规划以及管理定义，提高功能以及空间上的灵活性，方便后期进行进一步的优化。

2.3提高公众的参与度

城市空间是居民生活的地方，会对居民产生直接的影响。进行城市更新的目的是提高城市的活力，使人们能够在更好的生活环境中生活。因此，要将公众看做其中主要利益相关者。在制定的法律法规的指导下，使公众也能够参与到城市更新中来，制定清晰的公众参与的要求、要素以及程序等，并制定详细的操作。此过程中要做好法律层面的保障，确定违反规定的责任。

2.4社会资本参与城市更新

对于政府来说需要做好土地规划，按照土地政策进行程序的落实，此过程中需要注意政策的连续性。学习发达地区在进行城市建设中的优点，提高政策的覆盖面，细化技术标准，建立扶持政策与核心政策共性的体系，才能够充分发挥政府的领导作用。城市更新需要确认负责人，并由其进行统筹城市更新。对于城市更新的相关部门要配合以及协调，加强合作。除此以外，还需要提高公众的参与度，平衡各相关方，搭建谈判平台进行问题的协商。对于社会资本来说，需要提升运营能力并转变思维，转向城市生活服务的提供者和运营方向发展。

2.5城市更新规划设计人员应做好前期调研与细节分析

城市更新的系统性与人性化要求相对较高，这就要求城市更新规划设计时要根据实际情况做好问题推演与评估，设计团队要在前期尽量多收集区位信息，对城市更新项目做好调研，尽量多走访城市更新建设区域居民，真正了解民众需求，在细节方面做好审查与综合分析，为城市更新设计的落实提供保障。

结束语

综上所述，城市更新过程中面临着居民融合度低、政策支撑不足、难产生协同效应，以及社会资本参与困境等问题，这些问题严重阻碍了城市更新的脚步。针对这一现状，政府、行业、企业、公众都要各尽所能，政府应当加强法律法规支持，创造和完善相关政策，加强统筹管理，构建协商机制，引导社会资本，社会资本也要转变思维参与城市转型，完善市民参与渠道和方法，引导公众参与城市更新，此外，还要加强制度建设，实行可持续再开发协同管理模式。

参考文献

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[3]周盼.基于绿色基础设施的老工业收缩城市更新策略研究[D].华中农业大学,2015.DOI:10.7666/d.Y2803657.