房地产项目开发建筑设计阶段的成本控制探究

房地产项目开发建筑设计阶段的成本控制探究

刘骊娜刘世军

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摘要：现代化房地产开发工程的成本控制问题，已经逐步成为了困扰建筑企业的难点问题。为了提升房地产开发项目建筑设计阶段综合管理水平，要落实更加精细化的成本控制方案，充分认识到成本控制工作的实践意义，然后明确建筑规划结构、平面布置以及层高等因素与成本造价之间的关系，从规划设计阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段落实对应的成本控制工作细则，实现经济效益和社会效益的双赢。

关键词：房地产项目开发；设计阶段；项目成本控制；

    在房地产开发项目中，成本造价管理工作非常关键，企业要想满足经济效益，就要践行全过程跟踪分析机制，有效提升建筑设计阶段各个设计要素的规范性，促进成本控制工作有序开展。

一、房地产开发项目建筑设计阶段成本控制的意义

一方面，科学化的成本控制工作是提升工程项目整体质量的关键，在工程造价确定和控制工作中，要将项目决策、项目设计、项目施工和项目竣工等阶段作为核心，确保成本控制工作计量分析的规范性，从而减少企业投资风险，优化投资回报率，并且能打造更加合理的资源配置模式，为经济效益、社会效益以及环保效益的共赢提供支持，维持工程项目的整体水平[1]。

另一方面，房地产开发项目建筑设计阶段成本控制方案的全面落实也能大大提升企业的市场竞争力，企业在控制和降低成本的同时，确保结构类型的规范性，并且依据结构工程、装修工程、机电工程等子工程要求落实匹配的设计方案，配合会审机制，就能在满足用户实际需求的同时提升结构性能，打造多元合理的施工方案，这对于提升企业市场核心竞争优势具有重要的作用。

综上所述，房地产开发项目建筑设计阶段成本控制具有重要的实践意义。

二、房地产开发项目建筑设计和工程造价之间的关系

之所以要落实完整的成本控制机制，首先要明确建筑设计内容和工程造价之间的关系，然后落实完整的阶段性成本分析和控制工作。本文以民用建筑设计项目为例，在设计过程中，影响其造价数额的因素主要分为以下几点：

1）建筑的规划结构。如何有效提升土地的利用率并降低造价是核心问题[2]。例如，小区内用地面积的相关指标，不仅能反映出整个小区居住房屋、公共建筑、绿地面积、工程管网等相关设施用地面积参数，还能得出对应的比重信息。这部分费用占比约为20%，对总造价会产生很重要的影响。

2）平面布置情况。对于房地产开放商而言，建筑物的平面形态越是简单、规划越是整齐，对于节省土地利用率越有利。据统计，相较于规整的正方形平面布置结构，矩形平面布置、T型平面布置或者是L型平面布置结构的造价数额要增长7%左右。除此之外，建筑物的周长系数也会对最终的造价结果产生影响，在维持每1户建筑面积恒定的基础上，要集中加大进深，从而有效缩小每户的面宽，从而实现节约用地的目的，降低建筑物外墙面积，这种方式能大大降低造价成本[3]。

3）建筑物的层高和层数，随着层数的增加能节约用地，并且降低工程造价，层高的降低就能减少墙体、内外粉刷工程量，也能降低整个工程项目的结构自重。以某30层住宅建筑为例，设定1层住宅造价为100，依据建筑结构以及设备综合要求划分如下：

表1：造价内容

由表1可知，在多层建筑中，6层建筑的造价结构最为经济合理，而在住宅楼层超过7层后，电梯费用会适当增加，并且需要配置加宽过道、走廊以及供水供电设备，都需要额外造价费用，并且，高层建筑要经受更大的风力荷载，要提升整体建筑的结构强度，这就会大幅度增加造价成本[4]。

三、房地产开发项目建筑设计阶段成本控制的具体措施

    房地产开发项目建筑设计阶段的成本控制工作其核心就是实现成本优化，避免成本的本位主义，在满足质量和效益的前提下，打造更加合理的资金利用结构。

图1：设计阶段成本控制要点

（一）规划设计阶段

在项目规划阶段，要将设计输入条件作为关键，确保规划方案的评审依据合理有效。也就是说，设计人员要从规划结构、交通系统规划、商业配置、景观设计等方面入手，在维持整体设计流程完整性以及设计要素规范性的同时，匹配不同的场景需求和设计规划要点，制定不同的方案，保证概念规划方案的多样性，从而为后续方案比选提供保障。

（二）方案设计阶段

对于整个成本控制工作而言，方案设计阶段是最基本的环节之一，也是影响整体成本内容的关键，要从设计管理、技术管理两个方面入手全面分析。

1.设计管理

要在明确结构工程师职责的同时，保证各个部门之间能形成良好的沟通，并强化设计公司管理协调合理性，落实合同管理、项目攻关管理、设计人员沟通管理等方面，从而提升设计效率。需要注意的是，为了维持设计管理工作的基本水平，要制定甲方设计标准、设计全过程优化标准和专家会议评审制度等，从而提升设计要素的实用性，从根本上优化设计阶段成本控制的水平

[5]。

2.任务书编制及审核

任务书的编制与审核是建筑工程项目规划设计阶段，不可或缺的一个重要工作任务和重点的管理环节。这主要是由于工程设计任务书，往往决定了后期实际施工过程的基本流程以及控制标准，同时对于工程的成本控制具有直接性和决定性的影响。因此，要对任务书内容的编制合理性和审核的严格性进行加强管理，同时要充分结合地方管理部门以及国家政府，对于建筑行业成本控制的相关要求，对任务书的编制审核标准进行确定和完善。以此来避免由于管理人员个人的工作疏忽和企业对于成本控制的缺乏重视，而导致在任务书编制及审核环节中出现严重的管理问题。

3.技术管理

在选择方案时要从结构设计方面入手，确保项目总成本能实现优化目标。并且，要完善结构成本控制工作，审核输入信息和输出信息。具体内容见表2：

表2：结构计算数据审核内容

除此之外，要对细部进行控制和审查，保证细部做法在满足质量要求的同时也能贴合造价管理标准，提升规范化水平。例如，在高层项目中，要对构件细部做法予以设计梳理，确保施工图的规范性。

（三）施工图设计阶段

    施工图设计阶段的成本控制工作就是减少图纸和材料失误造成的额外费用，确保相关工作都能落实到位。

第一，对景观方案予以成本优化。要结合建造成本要求和营销要求，选取匹配本地化要求的材质，并且践行合理的施工工艺方案，完善安全管理工作，打造更加和谐的后期使用和养护成品管控体系。例如，某工程项目的环境目标成本是1390万元，总建筑面积为11.25万m2、目标单价是123.5元/m2，其中，景观用地面积约为4.9万m2，目标单价为281元/m2，为了更好地提升成本控制效果，从主要材料部品、硬地景观材料、植物、室外部品等方面进行优化设计升级，在调整后低于目标成本[6]。

    第二，要完善设计变更签证率的控制工作，据调研分析，项目因为设计失误产生的设计变更是整体建造成本的3%到10%，尤其是重复性错误。因此，为了提升工序的合理性，要在施工图阶段选择具有长期合作关系的设计单位，并且给予合理的设计周期，按照标准化构造设计要求提出对应的方案，充实阶段性成果的验证效果。

结束语：

    综上所述，房地产开发项目建筑设计阶段成本控制工作要贴合工程实际需求，落实完整的控制管理机制，并形成明确的成本控制思路，提升具体工作的处理规范性，以便于在技术先进和经济合理的基础上提高建筑项目的整体质量水平，为建筑行业可持续健康发展奠定坚实基础。

参考文献：

[1]杨洋,胡国杰. 房地产项目设计阶段成本控制存在问题的研究[J]. 江西建材,2021(3):278-279.

[2]李蓉. 房地产项目开发设计阶段的成本控制思路分析[J]. 砖瓦世界,2020(18):146.

[3]雷莎,张志强. 价值工程在房地产设计阶段成本控制的运用探析[J]. 房地产导刊,2017(18):180.

[4]梁沛沛,谢瑞峰. 房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例[J]. 价值工程,2012,31(24):54-55.

[5]沈璧峰. 论房地产开发决策和设计阶段的成本控制[J]. 福建建设科技,2016(2):84-86.

[6]蔡春长. 浅谈价值工程在房地产设计阶段成本控制中的应用[J]. 建筑·建材·装饰,2016(3):9-9,192.