浅谈商业综合体改造工程的造价控制中的问题探讨-以无锡市D改扩建商场为例

浅谈商业综合体改造工程的造价控制中的问题探讨-以无锡市D改扩建商场为例

任慧

江苏智汇锡建工程项目管理有限公司 江苏无锡 214100

摘要：随着社会发展，在国家经济改革的大势下，对既有建筑赋予新的外部样式及使用功能，充分挖掘建筑潜力。因此改扩建项目越来越多的出现在建筑安装工程中，尤其是商业综合体改造过程中分项多、参与者多、管理复杂，造价管理的控制管理流程的多元化与复杂化，往往引起总体项目造价失控和经济纠纷。因此对商业综合体建筑改造工作的管理工作近年来越来越收到广泛的关注与重视，对改造资金的优化分配使用及资源的合理分配管控是其主要目标，对此提出的全过程造价控制管理思路。

关键字：商业综合体改造、造价控制、城市更新、全过程

一、引言

 D商场位于无锡市滨湖区，一期由D栋、E栋、F栋三栋商业体组成。原项目于2015年完工，当时欲打造集美食、休闲娱乐、大型超市、影院、百货、酒店办公等全功能为一体的大型休闲娱乐一站式生活中心，是当时太湖新城规模最大的城市商业综合体。

该商业作为敞开式商业综合体，在万达、万象城、海岸城等室内大型商业体的夹击及疫情的大环境下。从2021年4月起，商场便停止了运营。面对日益激烈的竞争环境，综合考虑某某广场区域定位与发展。项目整体规划改造，对车库及商场主体进项改造，引入城投及中粮集团大悦城运营集团。改造内容主要包括加固、桩基、围护、土建、水电安装、消防、空调、智能化、市政园林以及内装修和外幕墙改造等等内容。资金来源为自筹。

二、商业综合体改造过程中的造价控制问题

相对于传统的新建综合体施工项目，对原有商业综合体进行改造的主要问题包括分包项目规模小、较高的定制要求、合同不集中以及工作量不集中等，所以对应的造价管理也必然面临更多的困难。

2.1工期紧张，前期工作量重，改扩建项目，后期未知因素较多。

由于项目是改扩建项目，比较特殊，工期紧张，建设单位成本部在图纸不齐全的情况下，采取费率合同，按实结算。对改造的详细项目和具体内容缺乏一定的全面了解，跟踪审计人员没有清单参考，需要实时跟踪现场与现有的图纸对应，做好现场的相关的影像资料，做好跟踪审计日志。

2.2基础设施管理模式落后

项目各相关方的管理、监督和协调工作多由各自完成。由于改造的独特性，其主体对象差别很大，每次改造项目的时间、地点与条件也存在差异。若经验不丰富，基建损失不可避免，浪费情况也很难控制。

2.3成本控制问题探析

在既有建筑改造项目中，前期很难掌握基本建设概算和预算。由于改造项目的特殊性，在预算阶段容易出现漏项缺项以及根据现场情况的变更情况。以下因素也会使成本提高：前期图纸不够详细完整，市场价格浮动，改建时面临较大变更，可以说是边施工边变更，图纸还不一定出来，这就需要跟踪审计人员有较高的专业技术水平，紧跟现场施工节奏，记录好相关造价数据，为后期结算提供更详细的数据书面依据。

三、整个项目控制成本管理

根据建设单位要求，对D商场改造项目进行跟踪审计及结算审计。但由于改扩建项目跟踪审计时间长、审计内容多、审计范围广，对审计人员的专业技术要求较高。建设单位采用招标方式，确定第三方审计机构，对相关资源进行集中高效的审计，使改造项目审计效果得到保障。

3.1成本审计依据

成本审核依据具体包含经济标准、制度、政策以及法律法规等。本案依据具体涵盖《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2014）、《江苏省安装工程计价表》（2014）、《江苏省市政工程计价表》（2014）、《江苏省仿古建筑与园林工程计价表》（2014）、《江苏省建设项目费用定额》《施工设计技术规范标准》《建筑项目专业技术标准》以及省市建设行政主管部门颁发的相关计价文件和价格信息等。

3.2审计的目的

跟踪审计目标如下：

(1)项目管理的各项流程是否符合求；

(2)合同条款与招投标文件的一致性是否符合要求，有关部门审核合同是否符合要求，是否按照要求签字；

(3)是否按照要求落实合同条款中有关结算款、进度款以及预付款的支付方法与进度的相关要求；

(4)所有参建方是否以合同为基准以相应的方法完成工作。

3.3跟踪审计具体落实情况

以跟踪审计深度、条件以及目的可以将其分成阶段和持续跟踪两种审计方法，结合本案实际情况选择第二种审计方法，以审计要求为基础，对D商场改造项目从开工到项目竣工的全过程进行“脚跟脚”监督审核。并在各阶段事件完成后作为控制点进行跟踪审核，必要时辅以专项审核。

3.3.1建立跟踪-结算审计工作组，由项目负责人为主，配备相关的安装审计人员2名，市政审计人员1名，土建审计人员2名，资料员1名，组员具备国家注册造价工程师和中高级职称等。

3.3.2编写具有可行性的完整审计方案，尤其是将可能导致造价增加的隐蔽验收、选配材料、变更以及会审等方面，并且进行详细记录，将施工现场的隐蔽视频或图片留存，审计日志要详细，使结算有据可循；

3.3.3对工程资料及时汇总并整理，包括材料价格、隐蔽验收、变更、会审以及图纸等，同时对工程资料可靠性与真实性再次审核，使结算审计更加可靠，对扯皮等问题更好的杜绝；

3.3.4跟踪审计方法完善且现金，所有工程师都要配置笔记本电脑以及高清数码相机，确保能够清晰的拍摄施工工序，尤其是隐蔽部分，利用笔记本电脑进行保存，使日后审计的依据更加充分。

3.4改造项目成本控制要点

D商场改造过程中影响因素众多，涉及多方利益。因此，成本控制对此类项目尤为关键。工程招投标、设计、决策、施工以及竣工结算阶段的成本工作必须妥善开展，严格控制。从而将项目投资控制在指标投资范围内，使项目建成后实现盈利，平衡各方利益，促进此商场改造项目顺利实施。

3.4.1投资决策阶段的成本控制重点

成本控制不仅在投资决策阶段起着指导作用，而且在整个项目中起着决定性的作用。对于此商场改造项目而言，由于涉及的利益主体众多，前期拆除需要考虑，因此现阶段的成本控制尤为重要。以下几点需要特别注意：

A.收集完整的相关基础资料。

B.可行性研究阶段的相关技术经济论证。

C.方案优化：通过优化投资决策，可以大大提高资金节约的可能性。

3.4.2设计阶段成本控制要点

设计阶段对工程造价的影响在85%以上，设计质量将直接影响工程造价管理。设计阶段成本控制应注意以下几点：

A .采用定额设计进行成本控制：以往的项目经验表明，对于设计单位来说，完成项目的设计价值和产品的经济性要足够重视，否则会产生大量的浪费。因此，进行定额设计是十分必要的。

B .设计阶段的概算和预算的管理和审核：在此商场改造项目的具体实施过程中，通过对新旧项目叠图分析和控制，避免成本控制目标的错误，从而导致成本损失，最终使成本控制工作无法顺利进行，这就要求设计预算要准确、可靠、合理。

3.4.3投标阶段的成本控制要点

这一阶段的重点是为项目选择中标人，确定合同价格，签订合同。在此阶段，与项目工期和质量等重要方面相关的政策也将得到澄清。同时，现阶段的成本控制影响着合同价格，对建设项目的合同签订、履约和投资收益都有重大影响。是实现工程造价控制的重要阶段。

A定价方法的选择：为了保证定价方法的选择科学合理，目前常用的定价方法是综合单价法，即根据相关规范，先计算部件单元工程的数量，然后根据相关技术设计规范计算成品的单价。在综合分析项目特点和成本控制后，进行合理选择。

B保证招标文件的质量：在对招标文件的检查中，除了对招标范围的一致性、招标文件的统一性、对价格和图纸的控制、材料和施工工具的采购方式和定价方式的选择的一致性、品牌等级的明确性等也要重点检查。同时，在物料市场价格波动时，应明确风险应对和解决方案：临时物料和设备的质量和价格识别；当项目变更时，规定了如何变更价格；工程总承包服务费的计算等。合同双方对上述内容的任何争议或理解差异都可能对合同价格产生重大影响，并在不同阶段阻碍合同的履行。

C合同类型的确定：此商场改造项目，由于前期图纸不全面，土建和装饰总包合同采用定额计价法，按实结算。市政、安装专业以单价合同为基本形式。对于小型建筑工程，施工技术和工艺简单的工程，可以选择总价合同类型。对于必须立即执行的项目，如紧急救援项目或技术复杂而不能主动控制的项目，可签订成本加报酬合同。

3.4.4施工阶段成本控制重点

以确保施工质量的基础上，对造价工作进行科学管控，重点对工程合同价格、工程进度付款、工程机械材料费、现场隐蔽工程，变更等进行实时跟踪控制。同时，要科学合理地配置工程资源，以提高工程的综合效益。

A尽可能减少项目变更和现场签证：在项目开工前做好充分的施工准备工作，为追求“高质量、短工期、低成本、高效益”的项目目标打下坚实的基础。同时，要注意对设计图纸的审核，现场交叉专业很多，所以各个交叉作业应进行图纸会审，事前提出图纸上的相关问题，可能与现场条件有出入的，事先发现问题，避免施工中的工期浪费、造价浪费，减少签证。应找出存在的问题，寻求切实可行的解决方案。本工程的设计方案是综合考虑各方面因素制定的，任何一处的变化都可能影响整个方案的可行性和合理性。因此，对于现有的设计方案，任何一方都不能随意更改。变更不可避免时，建设单位、设计单位、施工单位和监理单位应综合考虑协商各方面情况，报上级批准后方可进行。

B施工方案的优化：施工图的会审是施工项目开工前必须进行的工作。主要回顾了建筑结构、暖通空调、水电线路等不同专业之间的配合与统一。同时，还应将勘探数据与施工现场的实际情况进行对比核对，并及时提出相关的书面意见。施工方案不仅在施工过程中起到指导作用，而且对施工组织设计、工程造价、工期等都有直接影响。因此，施工方案应从主要施工环节、使用的施工机具、施工工艺、施工工艺等方面进行优化，从而达到控制成本的目的。

C做好合同管理和索赔：在签订合同时，要对所有条款进行全面分析，确保合同所有条款严谨、清晰、无漏洞。在签订合同之前，有必要对合同的所有条款逐一进行准确的核对，以避免在以后的工程实施中由于合同中的文字缺失或遗漏而产生纠纷。导致不必要的索赔，增加项目投资。在施工阶段，索赔事件时有发生，索赔容易造成工程投资的增加，影响造价管理。因此，这就要求管理者严格、全面地履行合同，尽可能地防止索赔和避免索赔。

3.4.5竣工结算阶段的成本控制重点

为避免高估计算风险、超额定额应用，必须严格按照有关规定进行竣工结算，确保竣工结算真实、可靠、合理，并应认真、严格审核，避免计划外费用计入基本建设费用。此外，要认真核对工程竣工结算依据施工合同中使用的预算定额、材料价差计算方法、设计变更、场地变更签证和施工图审查记录，以确保这些材料的正确性和真实性。

3.5审计工作中面临的难题

D商场改建过程中与很多职能部门相关，不同职能部门之间的职责会有交叠的部分。所以，必须明确划分所有职能部门的权责。不仅需要内部审计部门、施工部门、项目监管以及财务等部门支持，设计、监理和审计单位等配合也是非常重要的，才能完成该项目的改造和管理。然而，在此商场改造项目中，我们可以发现一些功能规划不合理的问题。例如，在第三方审计人员对于现场材料的核价，依据信息价，市场价等等，施工人员利用建设单位赶工期，商场急需开业的情况，以审计人员审核价格低为由拒绝施工。工程管理部门的相关工作人员未能很好的协调施工单位的工作，导致过程审核出现一定的难度。

D商场改造项目的设计单位采用了公开招标的方式，设计单位为上海A设计院，设计人员未驻场，现场施工过程中，出现的相关设计问题，未能及时的解决，给出设计的专业意见，设计审核的不到位直接影响了改造项目在实际施工过程中出现的诸多问题。设计管理存在的问题主要表现在设计方案不合理、深度不够、技术审核不合理。本设计方案没有充分考虑工程的实际使用情况。电梯与空间设计方面造成群众分散难度大的局面，多次返工导致进度延后。其次，设计方面也存在问题，多次出现设计重叠的情况，设计变更在施工现场频繁出现，施工随意性强，不缺性大，导致经济损失增大，施工成本显著提高；

D商场改造项目后续审计包括对商场改造项目工程质量的审计和监督，对项目全过程质量监管提供了更好的保证。跟踪审核对施工整个过程进行持续性的监管，发现问题后立刻解决。不过具体施工时，无法达到预期效果。建设工程质量还存在许多问题。D商场改造工程中，工程质量审核不足，缺乏适当的质量管理体系作为指导，监理成效与设计的科学合理性和经济性并未受到高度重视。

因为施工周期偏长，施工专业分布广泛，专业交叉作业多，现场管理比较乱，导致D商场改造项目在审计过程中会出现一定的审核困难性。

3.6审计结果

到2023年上半年，D商场各区域改造项目已基本完成。改造、加固、土建、精装修、机电、消防、零星钢结构、扶梯采购安装均已完成；餐饮条件、燃气、排风和油烟、公共区域以及消防等项目施工完毕后，燃气及其报警项目完工。门面改造中广告位完工；停车场导视标志完工。4月完成项目整体验收，按期开业。

A、经济效益。一是有效控制工程造价。经D商场改造项目跟踪审计，截至2023年5月20日，D商场改造项目申报签证、变更金额约9000万元，核准金额约6500万元，核减率约28%。通过审核，在一定程度上节约了项目投资成本。二是使进度款和结算款合规支付。以合同条款为依据进行审计，建设单位上报的施工进度按月审核，确保完全符合合同要求。与此同时，对于上报的工程量也要与施工现场实际工程量进行审核，以杜绝工程款超付问题的发生。第三，为了使项目风险水平尽可能控制在最低水平，采取投标复议以及合同审查等多种方法。举例说明，对于无关材料价格的规定必须在合同中明确规定，这样“无价”材料就不会随意定价；成本控制采取机械、材料和人工等审查方式。最终在经济效益方面也能够侧面体现审计成效。

B、管理效益。跟踪审计使工作效率有了明显提升。对于D商场改造项目来说，应用跟踪审计方法，施工过程中的变更联系单发生的签证，对过程中进行审计，大大节省了工程结算的审计时间，使联系单计算、审核变更项以及审核工程数量等工作量都有了很大程度的减少，而且传统审计中经常发生的纠纷也有了更好的控制。通过跟踪审计提高工作效率。二是规范项目管理。跟踪审计从项目设计阶段到内部系统审计头给出针对性的建议，使管理水平与质量都不断提高；监督并管理施工项目进行中的所有施工工作人员和管理人员，对于施工现场安全监管工作要积极配合，所有参与方管理意识都应当不断增强。建设单位对于D商场改造项目的资料与信息应当尽量精准全面的了解，实现动态造价管理，使改造项目管理水平更高，进而促进项目经济效益的增加，完善了项目管理制度。

四、结语

D商场改造项目跟踪审计过程中，采取全过程跟踪审计方法，当然在具体审计过程中遇到了各种各样的难题，不过在经过各部门的协同配合与商讨后都找到了解决方法，最终D商场改造项目社会与经济效益都显著增加。

随着城市化进程的不断加快，商业综合体改造项目对城市发展和居民生活的服务作用越来越大。但由于商业综合体改造项目的特点，会受到诸多因素的影响，面临各种困难。如何有效地推进改造，维护各方利益，是每一个商业综合体改造项目顺利实施的最紧迫任务。本文通过对D商场改造项目的重点和难点以及改造实施过程中存在的主要成本控制问题进行浅谈，得出结论：要考虑城市发展的实际情况，不断探索新模式、新方法，使改造各方利益得到平衡；从而顺利完成商业综合体改造工程。

参考文献

[1]胡艺博.企业投资建设项目内部跟踪审计研究[J];西南政法大学硕士论文;2019年

[2]付忠良.全过程造价控制在机油技术改造中的应用[J];城市住宅;2019年09期

[3]谭菊香.建筑工程造价的动态管理与成本优化控制[J].工程机械与维修,2023,1