关于房地产市场存在的问题及对策

关于房地产市场存在的问题及对策

王玉霞

淄博职业学院  山东淄博 255000

近期多地区、多部门持续释放了鼓励房地产市场发展的信号，对某地市研究发现：市场需求严重不足，量价齐跌；大型房企和小型房企面临的困境不同，经营策略出现分化；房企资金链普遍紧张，金融风险较大；房贷断崖式下跌，购房贷款政策有所放松，但开发贷的松动未能惠及三四线城市；诸多政策性细节加剧了房地产市场的问题。

一、某地市房地产市场基本情况

（一）房地产市场成交量显著萎缩。前4个月新建商品房网签面积127.3万㎡，同比下降27.3%；二手房网签面积33.4万㎡，同比下降29.5%；二手房过户面积65.3万㎡，同比下降27.3%。当前去化周期20个月左右，已经超过18个月[1]的合理去化周期上限。

（二）房价显著下行，变相降价现象普遍。前4个月某地市一手房网签均价7800元/㎡，较去年全年水平下降8.23%。由于监管部门对商品房价格的调整次数和幅度有严格的限制，开发商不得大幅度降低备案价，因此开发商各种方式变相降价，实际房价降幅远大于官方统计数据。

（三）房企经营出现分化，大型房企面临的形势更为严峻。在当前房地产形势整体下行的背景下，大型房企和小型房企面临的形势和采取的策略都呈现显著差异。一是大型房企资金更为紧张。过去十年的房地产发展过程中，各银行大多对房地产企业实行“白名单”制，大型房企普遍存在过度融资、过度授信、过度开发的问题，当前房地产市场转向后，无论是集团公司还是项目子公司，资金链都严重紧张。相对而言，小型房企过去由于无法进入“白名单”，只能稳健发展，“摊子小、融资少”，在当前形势下，资金虽然也有紧张趋势，但足以维持正常经营。二是大型房企“以价换量”，小型房企降价意愿不强。大型房企当前面临的首要问题是生存问题，利润已经位居次席，因此通过大幅降价实现资金回笼是首要的策略。小型房企则要在利润和现金流之间寻找平衡，降价的幅度比较温和，一般不存在亏本销售的情况。

（四）房企投资积极性不足，拿地谨慎。从全国看，一季度全国土地购置面积1339.08万㎡，同比降低41.8%，住宅新开工面积同比降低20.3%。从山东省看，一季度山东省土地购置面积172.89万㎡，同比减少46.74%，住宅新开工面积同比减少17.25%。从某地看，一季度某地市房地产开发投资81.6亿元，同比降低12%，房屋施工面积累计2699.5万㎡，同比降低4.3%。

（六）个人购房贷款持续负增长，房贷政策有所放松。截至4月末，某地市个人购房贷款余额1032.62亿元，较上月减少2.26亿元，从2月份以来连续三个月下降，每月降幅均在2亿元以上。购房贷款持续下降的原因：一是购房需求不足，前4个月某地市累计发放房贷7045笔、38.37亿元，同比分别降低42.91%和47.07%。二是提前还款现象显著增加。由于疫情增加了经营投资的不确定性，一些经营类客户出于谨慎考虑，选择将闲置资金偿还贷款；且近期股市低迷，一些投资于股市的资金也用于偿还房贷。

二、房地产市场运行中存在的问题

（一）房地产企业资金链紧张，潜在金融风险较大。当前房企资金紧张的原因是多方面的，首先，销售资金回笼缓慢是房企资金紧张的核心因素。其次，房企集团公司整体资金紧张导致子公司回旋余地小。当前全国性房企资金紧张是全局性的，地方子公司的资金困难很难再通过母公司解决。再次，预售资金监管和公积金贷款加剧了房企资金紧张的局面。3月末某地市住房公积金中心的资金使用率已经高达95.96%，可贷资金严重不足，放款周期已经延长至6个月左右，进一步加剧了房企资金回笼。受以上因素的影响，房企尤其是大型房企资金普遍紧张，潜在金融风险较大。

（二）房企融资政策未能惠及三四线城市。一是大型银行的房开贷政策仍然谨慎。碧桂园某地地区负责人表示，在今年的融资政策利好下，农总行对碧桂园集团新增380亿元授信，但某地市受制于“均衡区”的限制，某地的项目无法享受这一政策。二是授信集中度管理限制地方法人银行房开贷投放。如某银行反映，该行房地产客户集中在地方小型房企，当前房企经营比较稳健，该行投放房开贷的意愿较强，但是受监管部门对贷款客户集中度管理的限制，今年要进一步压降大户贷款3%，这将制约房地产开发贷款的投放。

（三）诸多政策性细节问题亟待解决。一是部分降价销售房产无法网签。碧桂园某地项目为加快资金回笼，在申请备案价下调之前，降价销售，价格下调幅度已经超出15%，导致低价房产无法网签。二是公共配套等问题未能明确。当地政府要求房地产企业在项目建设过程中要保证一定比例的公共设施配套，但是部分地方政府未能明确公共设施配套的产权，从而制约企业经营。

三、政策建议

（一）制定长远规划，解决房地产市场供需失衡问题。一是合理控制新增房地产项目。建议地方政府要逐步摆脱对土地财政的依赖，摸清本地区房地产市场存量，制定与人口总量和结构相适应的房地产供给政策。

二是加大人才引进力度，提高住房需求。建议地方政府进一步加大人才引进力度，通过鼓励本地大学生留淄就业、吸引外地大学生来淄就业等方式，提高年轻群体的住房需求。三是提高城镇化率，提高住房需求。建议地方政府通过改善居住环境、优化营商环境、创造就业岗位、实施住房补贴等方式，吸引农村劳动力进城就业，通过提高城镇化率提高住房需求。

（二）提高金融监管容忍度，着力解决房企资金困难。一是放松大客户授信集中度管理。对于房地产企业客户的融资超过大客户授信集中度的，可以暂不要求压缩授信，并可适当增加授信。二是放宽房贷款集中度管理。对于房地产贷款集中度高于有关标准的机构，可以根据实际情况，提高有关标准，尤其是对于住房按揭贷款可以不受有关标准的限制。从房地产企业贷款、居民按揭贷款两个方面解决房企资金困难。

（三）提高预售资金和公积金中心资金使用效率。。一是简化预售资金提取流程。建议监管部门简化预售资金使用的审批手续，对于达到提取标准的房企能尽快速度、尽大规模释放预售资金。二是建议住房公积金中心拓宽资金来源。目前某地市正在探讨通过住房公积金从银行贷款，以解决可贷资金不足的问题。建议住房公积金中心加快与银行合作的步伐，通过拓宽资金来源，缩短公积金中心放款周期。

（四）加强信息共享力度，完善房地产市场监测。建议人民银行、统计局、住建局、住房公积金中心、银行等主体，畅通数据共享渠道，加强对房地产新建、销售、库存、价格、融资、风险等情况的实时监测，及时掌握全市房地产市场运行的全貌，及时发现房地产市场中出现的问题和风险，及时制定和完善有关房地产市场政策，促进房地产市场平稳健康发展。

[1]根据中国社科院研究，合理的房地产去化周期应该是6个月到18个月左右。