城市设计视角下控规阶段土地使用强度分析

城市设计视角下控规阶段土地使用强度分析

孙晓玲

南京六合新城建设（集团）有限公司，江苏 南京 211500

摘要：控制性规划是城市规划与土地建设的重要组成部分，而我国的控制制度是伴随着我国改革开放、市场经济的逐步健全而逐步发展起来的。在推动城市用地发展的同时，很多城市面临着用地过度集约的问题，从而影响了城市用地的管理水平。同时，低度集约化地用地不能保障土地的高效使用，对城市建设也起不到推动作用。因此，必须对用地的集约化程度进行科学地调控，才能保证用地的整体质量。在此基础上，从城市设计视角对规划阶段对土地的使用进行分析，构建用地强度分级的框架体系，并将城市设计的思想与方法融入用地规划中，以保证城市用地的总体质量。

关键词：城市设计视角；控规阶段；土地使用

在我国城市化进程加快的情况下，伴随着城市土地的开发和建设，城市的经济也随之进入了一个高速发展时期，城市的规模也在不断地扩张，由此产生了一系列的城市问题。在规划设计时，要把指标作为“重点”，把“轻量化”作为空间特色作为目标。城市设计是对城市空间进行综合与优化的重要方法。如何在控制性规划编制过程中引入城市设计手段，以实现对用地集约度的有效调控，进而更好地发挥其对城市空间环境的影响，是当前城市规划关注的焦点。

1城市规划和用地控制在概念上的意义

1.1城市规划概念

对于“城市设计”这一术语的界定，理论界、实务界都有各自的认识和见解。由此可以看出，人们对于城市设计的认识和理解可以是多种多样的，具体包括：一种理论、一种概念、一种思想、一种意识、一门学科、一种政府行政行为、一种实践方法、一种设计手法、一个设计阶段。相对于“抽象”“数据驱动”的城市规划而言，城市设计更具有“指向性”“图形化”的特点。

现代城市设计相对于传统的城市设计而言，无论在研究内容、研究范围、研究方法还是技术手段上，都有了较大的发展。现代城市设计不再拘泥于对空间的视觉与建筑审美，而是对社会与自然进行了全面的评估，城市规划是一种综合的园林环境设计。

1.2控规土地的意义

①理论意义

在此基础上，通过对城市用地强度形成机制的探讨，提出一种基于空间尺度的用地强度形成机理，并通过对其空间尺度、时间尺度的分析，提出基于空间尺度的土地利用强度形成机制，进而提出一种适合于城市空间尺度变化等多种理论和技术，基于空间尺度分析的空间尺度特征，以及空间尺度、时间尺度等因素对用地强度形成的影响。从城市设计的角度，通过对不同层级土地利用强度的作用机理进行深入分析，并在此基础上，通过分析不同层级土地利用强度的差异性，构建科学合理的土地利用强度调控模式，为合理有效的土地利用强度指标的制定提供新的研究平台。

②实践意义

在此基础上，通过对城市设计影响机理的剖析，构建一套科学的评价指标体系，以实现对城市空间形态与环境品质的优化，以指导规划的制定与实施。本项目将为城市设计法制化、规范化、系统化提供新的理论依据，对推动和完善我国现行城市规划制度具有重要的现实意义。

③现实意义

在城市发展过程中，既有新城区建设的需求，也有旧城区建设的需求，同时也有旧城区建设的迫切需求。在这一前提下，对土地利用强度进行严格控制，在保证社会稳定发展和进步的情况下，考虑到城市个性和文化的传承就显得尤为重要。本文深入分析的基础上，运用城市规划的调控手段，建立了一套对该控规用地发展与建设的评价指标体系。

1.3控制性详细规划与控规“全覆盖”

近几年来，我国各地都在积极推动行业标准的制定，行业标准的“全覆盖”也在逐步扩展。各市以制定指标为出发点，在全市或区域内实行“全覆盖”，以达到制定技术和管理执行的目的。在此基础上，结合我国实际情况，提出的一种城市控制性规划编制思路和方法。在工作中，始终贯彻着“三联动（统筹管控联动、城市联动、人员管理联动）和四项原则（生态优先、民生优先、城乡一体化、远近结合）”的要求，构建“管控指南和细则”的基本方法，以及“总量约束、分级控制、分区平衡”的控制体系。确立了“两个编制范围，两个控制深度”的等级控制方法，确立了“法律文件、指导文件、基础文件”的技术结果，突出了总体规划对指导控制规则的制定和执行。

2城市规划中的用地问题及其成因

2.1持续创新的控规编制制度

随着我国新的改革开放，市场经济的发展，以及新的监管措施的推行，我国城镇土地经营面临着巨大的变革。土地已经上市交易，并在很大程度上控制了它的价值。在我国的城市规划系统中，控制性规划具有举足轻重的地位。从80年代开始，我国的城市管理体制得到了进一步的健全，城市管理体制也得到了进一步的加强。监控工作得到了加强，监控的功能得到了加强。我国目前对证券市场的规制，从理论和技术上的探索，到普及和法制化，再到持续的转型和探索，再到反思和完善，再到目前为止，我国证券市场的规制已基本形成。在制定与执行过程中，取得了一些效果，并积累了一些经验。但是，在现有的控制规划编制中，往往存在着对各区域特征及管理状况的忽略等问题，这就造成了控制规划与区域发展及规划管理需要之间的矛盾。

2.2城市土地使用强度控制的几个问题

城市化进程中，城市用地承受着巨大的压力，其突出表现为用地强度指标设定的不科学和不合理，使得城市用地开发难以满足社会、经济、政策和环境等可持续发展的需要。过度的用地密度会影响城市的品质，而过度的用地密度又会影响城市的发展。无论采用粗放型的“掠夺型”发展，还是采用高强度的“集约型”发展方式，都将对城市的可持续发展产生不利影响。城市用地集约化是城市发展的必然趋势。目前，我国城市建设用地集约化研究主要集中在规划指标的确定上，强调规划指标的可操作性与有效性，并强调规划指标对城市建设的控制。即侧重于对空间“量”的控制，而忽视了对城市空间环境的塑造，也就是没有对其“质”的指导。城市设计的终极目的就是要保证“量”的控制与“质”的引导，使其与“控规”的终极目标相吻合。在控制性规划中，将城市设计思想与方法有机融合，是对二者的有效互补，也是强化控制期用地集约的依据，进而有效引导城市品质建设。

3规划与控制规划相结合的编制技术系统

3.1新形势下城市设计与控规融合编制体系的探索

将控制性规划与城市设计有机地结合起来，能够保障控制性规划的编制，从而达到纵向分级控制、横向分区平衡的目的，同时还能够按照管理单位等级和大小地块等级对土地利用强度进行划分，从而保证将城市设计与控制性规划相结合的可行性。城市规划的长期发展对推动城市的理性发展具有重要的借鉴意义。

3.2城市规划与控制规划相结合的主体架构

将控制性规划和城市设计有机地结合起来，不仅可以保障城市用地的整体品质，而且可以进一步提高城市设计的整体水平。因此，加强城市设计观念，以“单元”为核心，全面提升城市设计的品质与水平，推动“控制性规划”在城市发展中的灵活性运用。

可持续利用是一个以土地为载体，涉及多个方面的复杂系统，其评价指标体系需要能够精确地反映出各区域的可持续利用程度、各方面的协同发展状态及其交互作用。本研究具有代表性的、能够反映不同类型特征的、相互独立的、具有代表性的敏感指数，构建可持续发展的综合评价体系。

4城市设计视角下土地使用强度控制框架

在城市设计的总体架构中，必须以控制性规划的编制作为指导。所以，在制定控制性规划时，必须强化其总体上的连续性，使其与城市设计的主体内容及要求相一致，同时也能对各个层次的详细规划及建筑项目的设计起到积极的促进作用。同时，在城市规划的实施过程中，也要按照城市发展的具体特征，对其进行深层次的调整，使其在空间形态与整体环境上得到进一步的改善。同时，它还能为城市的设计与运作提供一个合理的计划，从而保证整个城市设计的艺术性。

通过下位计划反馈的问题来调整、优化上位计划。但是，在现实生活中，各个规划往往会出现相互矛盾的情况，比如，常用的坐标系是不统一的，国土与二调数据在很小的尺度上就会发生冲突，而权属图与国土图与二调数据之间又往往会发生冲突。造成这个问题的最大原因，就是各个部门都在做自己的事情，没有一个统一的规划，这就是“多规合一”的原因。“多规合一”是在规划过程中，尽量将各个职能部门的职责分工明确，协同处理各类矛盾，做到“一张蓝图干到底”。

城市设计理论体系的建立，既能体现用地总体集约化程度，又能有效协调城市空间形态与环境品质，还能提升城市建设与发展的实效性，还能推动城市人文景观的协调发展。

5管理单元层次下城市设计对土地使用强度影响的分析

5.1从城市规划角度看控制规划对控制管理、建筑发展和设计人员的影响

将控制管理理念引入到城市规划中，将保证城市整体规划、设计、建设等环节的创新性，并在控制规划的引导下实现整体建筑风格、经济指标等的一体化管理。将“城市规化”理念运用于城市设计及建筑项目的设计，能够保证整体城市规划的品质。将控制性规划的概念运用到城市规划的全流程中，要全面提升管理者的素质，进行高质量、高效率的审批与管理，保证建设的总体质量持续提升。

在此基础上，提出了加强土地利用的对策，以实现土地利用总体规划的最大效益。在实际的规制与开发过程中，常因产品未能达到市场发展的预期要求而产生重大的设计隐患。如果过于严格地规制，就会使设计方案无法体现设计者自身的设计品位。设计人员在运用规范遵循理念的前提下，要充分发挥自身的主观能动性，才能保证设计的高质量。

5.2总量预报

基于空间分析结合的方法。首先，利用统计资料与都市调查资料，对各阶段的建筑总量进行了综合分析与判断；其次，对于住宅、商用用地模式作为主要的研究方向，并将其他用地资料与国家规划指标作为主要的判定标准，对未来的发展趋势进行预测。在此基础上，以此为导向，综合考虑城镇居民的教育、医疗、卫生等方面的实际需求，并综合相关资料与统计资料，计算各地块的建设需求量。

结束语：

综上所述，从城市设计视角对规制期用地集约进行分析，是将规划和规制技术相结合的有效途径。在此基础上，通过构建城市设计调控---规划体系，确定各调控因子的权重，使其与现实需求相吻合。通过对城市用地地优化，实现了城市地可持续发展。

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