不动产权籍调查数据处理方法

不动产权籍调查数据处理方法

刘宗

四川绵蜀测绘有限公司  四川  621000

摘要：不动产登记是反映公民享有不动产财产权的重要制度，作为不动产登记的前奏，规范登记调查，以衡量和定位房地产市场，保障交易安全。依托不动产权属，厘清产权权属，提供登记数据，是将现实世界地理实体(如地块、建筑物等)映射到产权保护法律体系的技术支撑。因此，做好不动产登记调查工作，对于明晰财产权属，发挥不动产登记效力，保护权利人的不动产产权，具有重要意义。

关键词：不动产登记调查;数据处理;方法;分析;研究

1不动产登记调查实施流程

1.1调查准备

前期准备工作的完善对促进不动产登记调查工作的顺利开展起着至关重要的作用，不仅有效降低了调查工作中出现问题的概率，而且提高了调查工作的效率。房地产的准备工作主要包括制定调查计划、收集资料、制作实地调查底图。调查计划的制定是地籍调查工作的第一步。这一步的重点是进行现场调查，结合调查区域的情况和房地产情况，明确调查范围，制定科学合理的调查实施方案。数据收集的主要目的是为测绘地图的制作做准备，通过收集地形图、历史土地数据、产权数据、产权信息数据等相关信息，促进测绘工程的顺利进行。野外调查底图作为地籍调查的参考资料之一，可以清晰地反映调查区域内各地块的相互位置关系。在进行现场集中调查前，可以利用现有的地形图等数据作为初始调查底图，然后利用无人机航测技术快速提供实地调查底图，从而保证在调查中不遗漏调查，减少纠纷的发生。

1.2数据集成和数据库建设

不动产登记数据库由空间数据库和非空间数据库组成，在数据组织的初始阶段通过对地块进行预编码进行关联。最后，通过所有权调查单元号将整个数据库关联起来。空间数据库主要包括历史数据(有坐标的地块、无坐标的地块)、当前数据(认证宅基地、审批宅基地、无证宅基地、宅基地);非空间数据主要包括住宅用地权属调查表、建设用地权属调查表、边界标签表、边界签名表、地块示意图、边界描述表、调查评审表、共享地块面积分配表。不动产数据库的集成与建设，要求在不动产登记调查数据库标准的基础上，对多源异构数据进行标准化和集成。

首先，制定不动产登记调查数据库标准，需要考虑现有不动产数据与其他类型登记数据标准的差异，分析不同类型数据无法统一的现状，综合分析存在的问题和矛盾，在不断分析、编写、测试、进一步论证的基础上，不断形成不动产登记调查数据库标准。二是在制定不动产登记调查数据标准的基础上，加强对不同类别、不同来源、不同格式、不同规模的权属数据的标准化整理，消除重复无效数据，解决坐标参照不一致的数据类型。同时，我们将利用野外调查和采集技术来补充缺失的空间信息。最后，利用集成关联技术和工具，充分利用登记信息和空间拓扑关系，对示范点内的空间数据进行整合、关联、记录，优化数据整合流程，最终建立统一的不动产登记调查数据库。

2模式分析

2.1数据保密

虽然有保密协议、数据加密等一系列措施保证登记数据的保密性，但市场上测绘单位质量参差不齐，在市场上投入部分或全部权属调查业务时，必然会导致部分登记信息泄露，构成一定的诉讼风险。登记中心负责全市的登记调查工作。在这种模式下，登记调查员接受了严格、专业的保密培训，各种保密措施极大地保证了登记数据的安全性。

2.2财税

目前，登记中心是一个自费的事业单位，对所有权调查不收取额外费用。登记中心以不动产测量、勘界费补贴所有权测量人员的工资费用。同时，中央还为财政提供一定的税收。如果地籍测量业务投入市场，会产生两项额外费用:一是“地籍测量费”，即申请人在申请地籍测量时向测绘机构支付的测量费用;其次，为了保证测绘机构出具的所有权调查结果的质量，登记中心需要一定数量的专业人员对结果进行审核。报名中心没有收入来源后，各项费用必然需要财政补贴。登记中心的性质也应该改变为全额资助或差额资助的公共机构，这将给财政和税收带来负担。

2.3注册效率

市场化模式下测绘机构和人员的增加，在一定程度上提高了调查效率，促进了登记效率。但市场模式下的恶性竞争和人员水平参差不齐，会导致调查结果质量下降，从而影响登记质量，带来诉讼风险。市级所有制调查模式在结果的质量和有效性方面具有优势。调查人员多为受过专业培训，熟悉相关土地法律法规的专业人员。调查结果能有效满足配准要求，从而提高配准效率。以登记中心前期实施“招拍挂牌”土地权属调查为例，中心实现了封闭式模式下权属调查工作的突破，成功实现了一个工作日内完成“招拍挂牌”土地首次登记的目标，进一步优化了营商环境。

2.4部门对接

在市场化模式下，房地产权利人首先需要向调查机构申请登记调查。调查完毕后，权利人可以向登记部门申请不动产登记。登记部门一旦对权属调查结果进行审查，发现有问题，需要向测绘机构或权利人反馈修改后再进行，难以保证调查登记的连续性。登记中心实施的“权属调查+登记”一体化受理模式是通过窗口申请，将需要权属调查的业务移送到调查部门。部分审核内容由质量管理部门负责，质检后的归属调查结果直接内部移送审核部门审核登记。遇到疑难问题时，调查、质检、审计等相关部门可随时协同工作，进行分析，保证部门衔接顺畅。

2.5公共访问

登记中心努力实施“登记一件事”服务改革，实现“让数据多跑”，实现房地产权利人少跑。一次申请、调查、登记同时完成。如果所有权调查投入市场，首先，权利人必须至少运行两次，即一次申请所有权调查和一次申请登记;二是权属调查和登记两项收费大大增加了办事成本，既不符合群众需求，也不符合营商环境改革的目标。

3六要素表达权调查数据

3.1项目信息

每个项目都有一个数据包文件(分阶段开发，分阶段分割)，其中包括项目信息和权限信息。其中，项目信息包括项目可追溯代码、项目名称、位置、包裹代码、年龄和四个日期。权利信息包括权利人姓名、证书类型、证书编号、土地用途、土地面积、房屋用途、房屋类型等。数据格式为Excel。

3.2测绘成果

每栋楼一个数据文件，包括建筑信息、住户信息、共享建筑面积分配说明表、功能区分配表。其中，建筑信息包括建筑编号、建筑名称、位置、建筑可追溯源代码、楼层数、竣工时间、建筑总面积等。住户信息包括建筑面积、土地划拨面积、房屋规划用途、房屋类型、房屋性质、住户可追溯源代码、所在地、权属等。数据格式为Excel

3.3分层户型图

分层户型图包括房屋的平面图和户型图，它们表明了房屋的边长、内部面积和公共部分。分层家庭关系图按照指定的路径存储，并按照指定的规则命名。其中，层次图为C $楼号$层次图。住户图为H $建筑编号$层次结构$住户编号。jpg。分级户型图要求注册率不低于300dpi，格式为jpg。

3.4地图

总图是土地使用合同和不动产登记图，包括土地的权属边界、边界点的位置、土地内建筑物的位置和结构、图号、位置、所有者姓名、土地编号、土地类别编号和占用面积、毗邻地块编号和边界线、毗邻道路和小巷等。数据格式为dwg0

3.5附件

附件是对权属调查过程资料的收集整理，包括房地产测绘完成情况报告、不动产登记申请权属面积表、不动产登记调查表格、权属信息扫描件、经批准方案批准的施工图和电子图、现场现场调查照片。数据格式包括PDF、DWG和jpg。建立Word和Excel02.6TzBdcGisData数据库的目的是为了统一不动产登记调查和计算机辅助检查的空间数据，并提交存储。使用仓储工具读取其他5个要素的Excel电子表格和DWG图形，将所有权数据和空间数据关联到仓库中，实现房地产单位结算，数据格式为mdb。在整合空间数据之前，需要统一空间坐标参考，否则需要根据转换参数进行坐标转换。在表达房地产信息时，六要素强调继承和包容，将房地产信息的“多规多源”整合为统一的数据格式。经营者只需在相应的“六元Excel表格”中填写所有权数据信息(如地址、权利人、使用寿命等)和房地产计量信息(如建筑面积、楼层、共用面积等)，即可完成所有权数据的过户。

4结论

不动产登记调查以空间信息收集为基础，重点反映不动产权属特征。它是一个整理、总结和简化房地产信息的过程。随着不动产登记制度的不断完善，不动产产权登记的测绘工作需要逐步落实。随着国家的快速发展，房地产的数量也在不断增加。为了实现可持续发展的目标，必须从社会发展的实际出发，加强对房地产的综合管理。通过开展调查测量工作，分析不动产登记测量测量的重点，制定精准的测绘流程，实现新形势下不动产的综合管理，确保调查测量能够获得准确的数据信息，为社会的稳定发展提供可靠的支撑。

参考文献

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