房地产项目设计管理的精细化研究

房地产项目设计管理的精细化研究

贺成龙

天津滨海旅游区建设开发有限公司  天津  300480

摘要：房地产项目设计管理工作所涉及范围较为广泛、内容较为复杂，这对于房地产项目设计管理工作人员来讲存在一定难度。本文对房地产项目设计管理的精细化进行了探讨。

关键词：房地产项目；设计管理；精细化

引言

房地产开发单位想要保证项目顺利进行，需加强项目设计管理，增强设计管理人员职业素养。同时，项目设计作为核心内容也需注重创新，以此提升技术水平，紧跟时代发展步伐。

1房地产项目设计管理工作职责及内容

1.1房地产项目设计管理工作职责

（1）产品研发

随着产品设计的回归，产品研发能力首当其冲成为设计管理团队成熟与否的重要标志。产品研发包含项目前期可研；拿地强排方案设计；了解市场产品动态，研发契合市场、高溢价产品，提高产品力；开展产品标准化研发，提高产品设计效率；搭建与维护产品标准化平台，建立产品体系。

（2）项目日常管理

项目日常管理作为设计管理的基本动作，包含参与项目的产品定位、负责项目全过程各专业的设计、组织参与产品设计重要成果的评审、配合项目的开发报建，还包括安排施工图审查、开展各类设计优化及相关二次深化设计，审批和监督设计变更，配合指导工程施工，协助处理设计类现场问题。

（3）品质管控

品质管控作为项目落地品质的有力保证。随着客户需求提高、房闹事件频出，变得举足轻重。设计的品质管控包含设计图纸质量把控、设计效果把控、设计成本把控、现场质量巡检、交付风险排查等。

（4）技术积淀

随着大型房企规模化、批量化开发项目，技术沉积就显得尤为重要。技术积淀包含项目各阶段复盘总结、开展设计类专项研究、开展设计对标、改进设计管理流程。

1.2房地产项目设计管理主要工作内容

（1）前期设计阶段，包含强排方案、概念设计。主要工作内容为：配合开发投拓中心开展项目可研工作；参与土地踏勘、产品定位；开展项目拿地强排设计工作；配合财务管理中心及成本管理中心进行项目财务成本测算。

（2）选择确定设计单位，对接设计单位把控设计成果对设计资源的服务进行评估。

（3）负责制定设计管理制度文件、流程文件、标准化模板、作业指引等并加以推广应用。主要内容为：编制设计管理制度、设计管理流程文件；编制产品设计成果模板、指引；组织编制产品配置标准；组织编制项目建造标准；编制各类设计标准化模块及标准化设计指引。

（4）负责概念设计阶段设计管理工作。主要内容为：收集和分析项目资料；编制《概念设计任务书》；负责选择概念设计单位及编制设计合同相关条款；组织完成概念方案设计；负责根据项目开发计划编制《项目设计专项计划》；负责组织概念设计方案评审会。

（5）负责方案设计阶段设计管理工作。主要内容为：方案阶段相关成果汇报及节点控制；产品优化设计及规划总图、市政综合管网设计；配合报建完成政府职能征询及相关报批报建工作；负责组织设计方案评审会。

（6）负责施工图设计及后期阶段设计管理工作。主要内容为：负责完成施工图设计供方的选择及申报；完成项目各管控节点成果汇报；落实调整意见的修改工作；组织并完成各专项优化设计；负责项目各专业施工图内审；完成项目设计资料的归档上传工作[4]。

（7）配合销售及现场施工工作。主要内容为：配合营销策划完成项目营销物料（楼书、沙盘模型等）的审核工作；梳理、转化项目设计价值点并对营销进行培训；严格执行关键节点检查及点评，及时处理现场发生的问题；完成项目二次深化设计审核及设计定板定样工作，配合项目工程完成施工样定样工作。

（8）配合竣备及交房阶段工作。主要内容为：配合项目竣备资料的准备工作；配合项目现场完成交房风险排查工作。

（9）技术培训、交流、总结与信息管理。主要内容为：负责项目缺陷库、施工图审图要点的编制、整理、更新工作；协调组织标准化工作；及时掌握和了解当地规划和设计方面最新的政策动向、工程技术发展运用情况并收集当地工程技术资料；参与收集、了解区域内最新竞品的各项资料及时了解市场动态。

2房地产项目设计精细化管理措施

2.1房地产项目设计方案的优化

首先，要对房地产项目施工场地进行全面调研，将施工地点周边的环境及地形地质等相关数据全部调查清楚，再结合房地产项目的应用需求对房地产项目的具体方案进行设计。在设计方案中，不仅要体现出房地产项目的组成结构及施工顺序，还要提出对应用后期维护保养工作的相关建议。其次，要对房地产项目的投资造价进行合理分析，尽可能在保证房地产项目整体质量绝对可靠的同时降低投资。所采用的施工材料需选用符合标准但价格适中的材料，这样才能够确保房地产项目的性价比达到最高。在对房地产项目设计方案初步敲定以后，还应继续根据现场实际需求对房地产项目设计方案进行优化，通过BIM技术模拟房地产项目施工及模型应用，从而直观地观察房地产项目模型，不断发现其存在的各种问题，以此来优化得出最优房地产项目设计方案的目的。

2.2建立设计管理方案审查体系

除通过加强设计人员对于房地产项目方案的设计及优化外，还可以通过建立完善的设计方案审查体系来保证房地产项目设计构思合理可靠。设计人员在房地产项目设计方案完善后，交付建设方并由专业审查机构进行审查，经过层层审查将设计方案中的问题全部显现出来并进行相应修改，直至审查合格再将房地产项目设计方案投入使用，从而保证房地产项目设计构思绝对符合标准且可靠。

2.3选择科学的应用技术

随着社会的不断发展，各种新材料、新技术也不断的被研发出来，如GIS技术、BIM技术等都可以在施工行业内起到重要的作用。根据这些技术的特点，也可以将其应用于房地产项目的设计构思中去。设计人员只需要根据这些技术便能够实现实地探查、房地产项目设计模型展示等，还能够通过BIM技术对房地产项目的施工进行模拟，提前将其可能出现的问题进行预判，以此来不断优化设计方案，得出最优方案。科学的施工工艺能够最大程度促进房地产项目设计构思工作的进行，在一定程度上有利于提升设计人员的整体设计水平，能够将房地产项目设计方案中存在的问题直观地展现到设计人员面前，设计人员只需要根据提示即可进行相应更改。同时，新材料、新技术的不断研发应用，在弥补传统工艺不足的同时也大幅度提高了房地产项目建设的质量，有利于进一步推动房地产项目设计行业的快速发展。

2.4完善房地产项目细节设计

房地产项目设计文件应具有完整性且符合规范要求。图纸内容要准确清晰，一般情况下能够将房地产项目设计内容分为总平面图、分区平面图、局部放大图和单体大样图及大样详图等几种。如总平面图需体现单体编号、坐标定位、尺寸，场地竖向等，同时需表达消防流线、登高场地、交通组织等。在制图过程中需注意将不同图层、信息进行有效分离、重点表达，这样才能确保管理人员在进行施工管理时更好地依照施工图来进行。其它一些细节施工图的设计可对房地产项目的重要细节位置进行放大设计，例如在进行屋顶施工图设计时，需要从各个方面对其进行剖面图设计，且不同环节所使用的材料也需要标明，这样才能保证屋顶施工顺利开展。

3结束语

综上所述，不管是对房地产项目设计方案审查体系的完善，还是房地产项目施工工艺技术的研究改进，最根本的目的都是为了推动房地产项目设计相关行业更加快速发展，甚至是以此达到推动相关城市经济快速发展的目的。本文探讨了房地产项目设计管理的精细化，以供参考。

参考文献

[1]兰雪峰.房地产开发项目的设计管理探析[J].中华建设,2020,(03):72-73.

[2]宋中华,徐海萌.浅析房地产项目设计管理要点与效益分析[J].居业,2019,(12):184+186.

[3]王雪婷.房地产住宅项目设计的管理要点[J].建材与装饰,2019,(01):94-95.

[4]陈舒科.房地产设计管理的要点分析[J].建材与装饰,2017,(51):106-107.

[5]郭广杰.房地产项目设计管理精细化研究[D].暨南大学,2016.