城镇低效用地潜力来源与盘活的策略研究

城镇低效用地潜力来源与盘活的策略研究

杨公臣

云南牧诚科技有限公司， 云南省昆明市650000

摘要：城镇低效用地潜力的挖掘和盘活对于城市的发展具有重要意义。通过合理的规划和政策引导，可以将这些地块转化为具有经济、社会和环境效益的用地，优化城镇的用地结构和功能分区，使城镇土地利用土地更加集约。当然，城镇低效用地的开发需要各方积极参与和共同努力，包括政府、开发商、社区和居民等。只有通过合作与共识，充分挖掘城镇低效用地的潜力，才能实现城市的繁荣和可持续发展。

关键词：城镇低效用地；潜力；盘活；策略

引言

城镇低效用地是指目前未能充分利用和发挥作用的土地资源。这些地块可能存在着未开发的潜力，可以通过适当的政策和措施进行盘活，增加城市的效益和发展活力。本文将分析城镇低效用地产生的原因，潜力来源分析，以及如何有效地盘活这些土地。

1城镇低效用地的成因

1.1城市规划不合理

城市规划要符合城市的实际发展需求，但有时规划制定过于理想化或缺乏灵活性，无法顺应城市发展的变化。从而导致编制的城市规划与实际需求不相符。使得一些地块无法得到充分合理的利用，出现低效用地的情况。另外，功能分区不合理也是一个常见问题。如果城市内的功能区划分不合理，比如工业区与商业区的界限不清晰，或者居住区与商业区的距离过远等，就会增加通勤距离，导致部分地块的开发和利用受限，造成资源浪费和效益不高的问题。

1.2土地规划和利用不当

土地规划和利用不当也是导致城镇低效用地的一个重要因素。非法占地是一种常见的问题，未经批准的占地和土地使用违规行为导致土地资源利用不够集约。此外，土地的粗放利用也是一个严重问题。有些地块可能被用于低效率的用途，或者被开发商进行过度开发，导致土地资源的效益无法最大化。同时，还存在大量批而未用的闲置未开发的土地。这些地块可能由于各种原因长期处于闲置状态，无法为城市发展和居民提供更多的便利。还有一些地块的土地承载能力不足，过度利用，导致公共产品供给能力降低和城镇环境破坏。

1.3发展经济周期性波动

产生城镇低效用地的成因之一是经济周期性波动。经济的不稳定性和周期性波动对土地利用产生一定影响。在经济下行时期，企业面临资金紧张、投资意愿下降的情况，导致原本计划开发的土地暂时闲置。经济发展的不确定性也导致某些用地项目因市场需求变化而暂时无法顺利推进。另外，经济周期复苏后，一些长期闲置的用地也很难快速回归有效利用。经济波动对土地利用的不稳定性和不确定性让一些开发商和投资者在决策时保持观望态度，导致部分地块无法得到有效开发和利用。

2城镇低效用地潜力来源分析

2.1土地功能转换

城镇低效用地的潜力可以通过土地功能转换得到充分发挥。土地功能转换是指将原本低效用地改造成具有高效用途的用地形式。例如，将工业用地转变为商业用地或居住用地，或将农村土地转变为城市用地。这种转换可以使低效用地更好地满足城市发展的需求，并提高土地的价值。在土地功能转换过程中，可以结合城市规划和政策引导，确保转换后的用地符合城市发展的需要，并与周边环境协调共生。通过合理的规划和政策引导，充分发挥城镇低效用地的潜力，为城市的可持续发展贡献力量。

2.2城市更新与再生

城市更新与再生是盘活城镇低效用地潜力的重要来源之一。通过城市更新和再生，可以将原本老旧、废弃或闲置的土地和建筑重新利用起来。例如，对于一些老旧的工业区和商业区，可以进行改造和更新，打造成现代化的商业中心或创意产业园区。此外，对于一些居住区和城市中心地带，可以进行更新和改造，提升居住环境的质量和城市形象。通过城市更新和再生，不仅可以改善低效用地的使用情况，还可以为城市创造新的经济增长点和就业机会。

2.3产业升级与创新

城镇低效用地的潜力还可以通过产业升级与创新得到发挥。现代化的产业和创新型的企业对于城市发展至关重要。通过引入高新技术企业、研发中心和创新孵化器等，可以利用低效用地为新兴产业提供空间，促进城市经济结构的优化和产业的升级。此外，也可以鼓励企业与研究机构和高等院校合作，共同开展科研和技术创新活动，从而推动城市的创新能力和竞争力的提升。通过产业升级和创新，不仅可以提高低效用地的利用效率，还可以为城市带来经济增长和创新发展。

3城镇低效用地盘活的策略

3.1土地利用优化

在进行土地利用优化时，需要综合考虑城市发展需求、环境保护和经济效益等因素。要根据城市的发展方向和规划，合理规划土地的功能布局和开发密度，避免土地的过度开发和低效利用。例如，将商业和居住区域合理整合，节省用地，并便于居民生活与购物的便利性；或者将工业区与绿地相结合，实现产业转型升级与生态环境的保护。要注重提高土地使用的密度和效率，促进土地的集约利用。通过增加建筑的高度、加强土地复合利用等方式，提高土地使用效率，减少土地的闲置和浪费。

3.2土地收回与再分配

通过合理的土地收回政策，对长期闲置或不合理利用的土地进行收回，可以最大程度地调动土地资源的积极性和潜力。土地收回的方式可以灵活多样，如招标拍卖、与开发商协商等。通过市场化的方式，将这些低效用地重新分配给有意愿、有能力进行开发的项目。在进行土地再分配时，应严格按照相关规定，确保公平公正，防止土地资源的垄断和不合理流转。此外，再分配后的土地应根据市场需求和规划条件，制定合理的详细规划和使用要求，以最大限度地实现土地资源的价值和效益。

3.3合理规划与政策引导

通过科学的城市规划和政策引导，可以引导土地的合理利用和发展。在总体规划阶段，应根据城市发展的实际需要和专业技术指导，制定科学合理的城市规划和土地利用规划。规划应贯彻可持续发展理念，注重节约用地、保护环境和发展经济的协调。在政策引导方面，可以通过制定激励政策和经济手段，鼓励土地的合理利用和高效开发。例如，对于低效用地的改造和再利用，可以给予税收优惠、土地补贴、贷款支持等方面的政策支持。同时，还可以制定政策，引导投资者和开发商在城市更新和再生项目中发挥积极作用。通过合理规划和政策引导，可以推动城镇向着健康、绿色、可持续的方向发展。

3.4公私合作

通过公共部门和私营企业的合作，共同参与土地的开发和利用。公私合作可以通过建立合作伙伴关系、推动联合开发项目等方式进行。公共部门可以提供土地资源、基础设施建设和公共服务支持，而私营企业可以提供投资和管理能力，共同实施具有开发潜力的项目。公私合作可以将资源整合起来，实现土地资源的集约利用和优势互补，以推动城镇低效用地的盘活。

结束语

城镇低效用地的盘活，不仅可以提高土地资源利用效率，还能推动城镇发展和经济增长。为了实现这一目标，可以采取多种策略，如进行土地整合和重组，引进产业项目，开展城市更新等。这些有效的措施和策略，可以将城镇低效用地转化为宝贵的财富，推动城镇的可持续发展。

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