房地产市场周期的统计测度与周期性投资策略

房地产市场周期的统计测度与周期性投资策略

张涵

天津实验中学，天津300000

1. 引言

A．背景介绍

自1998年房地产改革开始至今20余年时间，房地产市场稳定持续，蓬勃发展，成为中国经济支柱产业之一，为中国经济发展做出了较大贡献。经过20年快速发展，房地产业格局发生了根本性改变，本文将对房地产20年以来的市场周期进行统计测度并分析，提出周期性投资策略。

B. 研究问题和目标

房地产20年以来市场周期的统计测度并分析，提出周期性投资策略。

C. 论文结构概述

本文将先从不同方面对房地产20年以来的市场进行分析，随后提出依据统计分析而得到的周期性投资策略。

2. 文献综述

第一部分房地产市场的分析及研判

1、宏观房地产市场解析----商品房20年趋势变化

房地产前20年是一个普遍上涨的格局（2001年至2021年）虽然过程中每3-4年有一次小的调整周期，但总体是一个向上攀升的趋势；

2003年房地产产业明确为国家支柱产业，从而开始了销售面积价格走势的缓慢爬升。2005年国八条出台，销售面积价格走势上升迅速。其后全球金融危机发生，相应的，销售面积价格走势较前一年下降大，但整体上仍比前年高。为了应对全球金融危机，国家实行四万亿措施刺激新国十条，销售面积价格走势大幅度增长。随后新国八条出台，限制疯狂上涨的价格，使销售面积价格走势稳定增长。2015年去库存政策，使得的规模创出新高，五限政策的实施让销售面积价格走势出现顶峰。而后房地产市场急剧下降。

2018年至2021年连续四年达到商品房销售面积17亿㎡+，2021年达到历史新高后，2022年开始进入调整趋势，至2022年开始市场形成明显分水岭，前20年已成为过往，房地产预期转弱且居民杠杆拐点已到，房地产到达探底出清阶段，成交规模将是一个萎缩的过程，但整体仍保持一定规模。房地产整体的变化与20年以来宏观经济中的GDP、人口、消费、收入、货币供应等密切相关。

2021年全国商品房销售规模为17.94㎡，销售均价10139元/m²，达到历史峰值，从2001至2021年年成交量增幅800%，成交价格增幅467%；2022年大幅回调，量价齐跌，成交量同比下降24.3%。

信息来源：国家数据统计局

2、宏观经济分析----近20年GDP走势&房地产贡献占比

过去20年GDP从11万亿增至121万亿，2011年前处于高增速阶段（增速10%左右），2012年-2018年增速稳中带缓(从7.9%-6.7%)，2019年开始GDP增速明显衰减，2022年仅3%，与房地产走势基本相当。房地产作国家支柱产业，贡献GDP占比从2003年4.5%上涨至2020年7.2%并达到峰值，2021年进入下降期，房地产主力军身份褪色。

（1）2022年全国GDP达到121万亿元，但连续4年GDP增速放缓，2022年增速3%，2023年上半年5.5%。中国经济三驾马车中均呈现下降趋势；

（2）房地产在GDP中占比自疫情开始出现下降拐点（2020年占比7.2%达到峰值，2021年占比6.8%，2022年占比6.1%，机构预测2023年降至5%左右，此趋势将会延续）

信息来源：国家数据统计局

2.1宏观经济分析----近20年经济三驾马车----进出口变化

过去20年中国对外进出口总额虽有小幅波动整体呈上涨趋势，从2001年4.2万亿上涨至2022年42万亿；当前受美国经济冷战制裁、美元加息、国际关系紧张等综合因素影响，进出口总额增长率下降，2023年5-7月连续三个月进出口总额同比负增长，未来是否增长仍然是一个不可预估的问题。

信息来源：国家数据统计局、知乎网

2.2宏观经济分析----近20年经济三驾马车----投资变化

过去20年全国固定资产投资持续提升，从2001年3.7万亿至2022年58万亿；房地产投资在从0.6万亿至2021年14.8万亿并达到峰值，2022年进入负增长阶段，房地产投资仅13.3万亿，环比增长率-10% ；当前全国固定资产投资增速放缓，房地产投资规模收缩负增长趋势延续。

（1）2022年全国固定资产投资58万亿，环比增长率4.9%；

（2）2022年房地产投资13.3万亿，环比增长率-10%，首次进入负增长；截止8月2023年累计投资7.7万，环比增长-8.8%，负增长率持续上升。

信息来源：国家数据统计局

2.3宏观经济分析----近20年经济三驾马车-消费变化

近10年CPI指数稳定2%上下波动，是一个较好的物价指数；但2023年以来CPI指数一路走低，8月创新低-0.3%，体现内需不足、居民消费信心不足、出现通缩等现象。

信息来源：国家数据统计局

3、宏观经济分析-20年货币趋势

过去20年货币始终处于增发状态，从2001年至2022年货币增发250.6万亿，过去20年货币的增发并没有导致物价大幅上涨，增发的货币除了部分跑到实体经济中外，大部分去了房地产、证券市场。过去20年，房地产具有投资/金融属性，承载了大部分货币。到2023年货币依然超额增发，但房地产、股市、消费市场反而处于增速下滑趋势，资金在银行体系空转，说明市场消费和投资信心明显不足。

4、宏观经济分析-人均住宅面积

2020年统计局第七次人口普查数据，我国家庭人均居住面积达到41.76㎡，平均每户居住面积达到111.18㎡，95%家庭拥有自有住房，城市每户住房面积92.17㎡，人均住房面积36.52㎡；农村家庭每户住房面积150.47㎡，人均住房面积51.03㎡；已超过少数发达国家，达到发达国家平均水平，人均居住面积达到41㎡后，人口住房饱和，未来向刚改/改善置业需求转变。

信息来源：国家数据统计局

5、微观房地产市场分析-行业变化（市场结构优化）

市场缩量，仍具规模---房地产成交规模已由2021年17.94亿m²骤降至2022年13.58亿m²，降低了25%,行业进入下降调整阶段，市场及房企分化愈加激烈。以摩根大通的判断房地产将进入L型调整阶段，应该看到房地产从17.94亿㎡降低至13.5亿㎡，甚至会降至10亿㎡以下，但仍有一定的市场规模，依然有房地产企业发展的空间。但在房地产市场下行调整期，抓住这部分规模量，是房地产企业生存和发展的机会点。

信息来源：国家数据统计局

6、微观房地产市场解析-商品房出清承压

侠义库存逼近2017年年中水平，广义库存持续高位运行，不同省份库存水平分化较大。

截止2023年中，商品房待售面积约6.5亿平方米，侠义库存逼近2017年年中水平。商品房去化周期近6个月；截至2023年中，商品房广义库存面积达到70亿平方米，达历史高点，市场呈现供过于求局面。

信息来源：国家数据统计局

7、微观房地产市场解析-20年房地产政策与市场趋势变化

政策难以改变市场长期运行规律。

（1）自2001年至2023年，房地产市场每三-四年出调控政策，前20年2001年至2021年，出台多个市场抑制政策，虽短期受影响，但并没有影响房地产整体向上发展的规律；

（2）自21年房地产市场开始调整后，22年陆续出台房地产救市政策，2023年救市政策更是大招频出，短期内虽取得一定效果，但长期并没有实际影响房地产的自身运行，说明房地产市场自身的长期运行规律较难改变，房地产处于调整出清的过程中；

信息来源：国家数据统计局

8、微观房地产市场解析-行业变化（行业格局重塑）

     以时间换空间---行业调整阶段或迎来新一轮洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑。

（1）信用下降、信心偏弱---行业内频繁暴雷、项目烂尾、许加印时间，银行频现谣言危机，导致行业信用下降，信心偏弱；

（2）三道红线的限制下，高杠杆房企受到冲击，经营压力部分房企转让开发股权，退出市场将常见，从美日经验来看，阵痛期后行业并购整合陆续发生，将进一步加剧行业洗牌整合。

数据来源:：Wind

9、微观房地产市场解析-行业变化

历史总是惊人的相似---阵痛期带来的缩表、降价促销等将导致短期结算利润遭受冲击

2022年15家A+H上市房企整体归母净利润同比下降37.5%，毛利率承压及减值压力下，预计短期结算端业绩仍有压力；美国次贷危机、日本20世纪90年代房地产泡沫破灭，其主流房企及行业整体利润均曾经出现下滑甚至亏损情形。

数据来源:Wind，克而瑞

10、微观房地产市场解析-消费信心不足

收入预期不稳、青年人群失业率及居民杠杆高企背景下，客户购房预期降低。

居民收入增长偏弱，“就业-收入-消费”循环未打通，当前居民收入增速放缓、城镇整体失业率在5%左右波动，16-24岁失业率已超20%，并有继续上涨趋势，居民赚钱能力减弱导致消费信心严重不足。

数据来源:Wind、CEIC，中国国家统计局

11、微观房地产市场解析-疫情对于行业的影响

事件不改变趋势--影响房地产市场中长期走势的并非疫情，而是房地产市场基本面变化，疫情只是加快进程。

12、市场解析-结论

（1）从宏观上看：2021年之前20年，国家经济增速保持稳定，房地产宏观走势GDP、人口、收入、货币整体呈正相关性，城镇人均住宅建筑面积达到41㎡历史高点；进入2021年后，经济增速放缓更加明显，投资、消费、进出口三大马车疲软，房地产投资占比及规模收缩，进入负增长阶段；虽货币政策仍然宽松，供应量持续增加，与市场投资信心和消费信心不足形成明显矛盾点，2021年市场已进入调整周期。

（2）从微观上看：房地产规模2001年3亿㎡增长至2021年17.9亿㎡，并自2018年至2021年保持四年顶部运行无法向上突破后，2022年萎缩至13.5亿㎡，广义库存70亿㎡创历史新高，去化周期达66个月，市场呈现供大于求。房地产政策调整对于市场短期内有调节作用，长期市场仍有自身运行规律，市场格局并未改变客户消费信心不足的问题，市场进入到量价调整阶段。

    3. 周期性投资策略措施

1、在建项目策略

1.1保证在建项目基本盘的安全，避免陷入暴雷房企的恶性循环。

预留充足现金流，项目完美交付，提高市场占位，提升业主满意度，塑造企业品牌美誉度。

1.2确保利润回补（在建项目利润回补，保持现金流稳定情况下）

政策持续宽松：每一次调控松绑，短期内虽无法改变供过于求的市场现状，但仍能刺激一波客户入市，形成一定的增量成交。

在建项目在保证日常工程用款情况下，充分把握市场宽松政策预期节点，保证量价均衡，根据项目不同阶段采用不同的价格策略，最大限度实现利润回补。

现房或准现房销售：项目进入到准现房销售阶段，对客户担心无法交楼有较大缓解，有效提高客户信心，提高销售去化率，可稳步实现提升价格，回补利润。

2、未来项目投资策略

房地产成功的核心90%在于投资拿地。

2.1市场为导向，趋势投资（改变不了环境改变自己）

     过去20年，以房地产销售额波动指数为代表的红色线条除2008年、2014年外均为正增长。且2008年、2014年均为短期调整后，政策刺激，快速回转。期间出生人口及十年期劳动力波动指数仍呈正增长态势。 2021进入调整后，各项指数数据表现持续下滑态势，在此期间行业承受较大压力。

整体市场下行期，中海地产投资案例分析：

（1）中海天津河西2019-2022年—4年布局5项目。天津市内六区分上三区和下三区，上三区为和平、河西、南开，中海天津新梅江板块位于上三区河西区。

（2）天津河西2019-2022年—4年布局5项目（融资成本3.6%）

（3）中海天空之境投资案例——核心地段-核心资源-匹配的产品-匹配的成本。

① 核心城市/地段：天津市上三区河西区新梅江，市政府+传统富人区板块，价值认可度高；

② 核心资源：优越的城市界面—优质的学区—丰富的商业—发达的交通路网—多公园环绕

1. 交通：解放南路中轴线、地铁6号线解放南路站
2. 学校：河西三片，河西一幼，河西中心小学、翔宇学校、师大二附小、新华圣功、上海道小学全运村学校、第二新华中学
3. 商业：中海环宇城、新八大里商务区、 新业广场、田园商业广场、山姆会员店；
4. 公园：太湖路公园、梅江公园、中央绿轴公园、卫津河公园；

③ 匹配的产品：新梅江-大镜子-改善标签，128-208㎡大平层设计、高端铝板外立面。

④ 匹配的成本：按可售面积计算总成本10399元/㎡<其中建安8164元/㎡>，较普通项目高约1500元/㎡，园林景观1000 元/㎡。主要体现：采用超大弧形玻璃、外延高端铝板及石材装饰、园区景观园林、大堂精装修及入户门标准较高。

⑤ 匹配的客户： 128-208㎡纯粹圈层，刚改/改善终级置业。

2.2下行市场，核心投资策略

下行市场，进入核心城市-核心地段-核心资源-匹配的产品-匹配的成本-面向刚改/改善型客群。

(1)核心城市：宏观上进入到GDP、产业增长、人口增长的及微观上库存去化周期相对较短的一二线城市或城市群；

(2)核心资源：具有稀缺性的土地资源，占据交通、学校、医院、公园、商业、商场等核心资源要素；

(3)核心产品：产品力要突出，打造与地块相匹配的产品，相匹配的成本，通过塑造高品质形象形成良好的口碑；

(4)刚改/改善型客群：下行市场环境下，刚需型客群受收入影响最大，市场调整影响较大；刚改/改善型客群对核心地段、稀缺资源及品质的要求较高，对价格敏感度较低。市场调整期，随着购房客群更加理性，刚需客群也会向核心资源区域靠拢。

以天津为例，学区资源的板块，在下行期市场仍能保持成交规模的增长。

2.3利润为主，现金流为辅

(1)利润是结果，现金流是过程。利润就包含了现金流实现的过程，实现了价格和速度就实现了最高的利润；

(2)没有利润的现金流仅仅是空转，以损失价格的方式实现快速销售，从而取得现金流是不可持续的；

(3)在没有利润的情况下，以现金流为超高杠杆将会带来巨大的风险。以暴雷房企为例，没有做好市场调整的预期，产生的原因是多数为销售回款停滞，经营性现金流覆盖不了负债的需求。

2.4投资规模，投资区域

市场在降速，全行业规模下降，逆势增长已不现实，现阶段保持进入核心城市的规模尤为重要；要选择具有宏观和微观具有优势一二线城市发展。

2.5单盘投资规模，适当放开

重点考虑单盘投资成功率，不因投资额的高低放弃好地块的介入，好地块好位置，要么地块较小，要么价格自然就高，风险相对较小，分拆资金降低投资规模取得的地块必然导致地块位置相对较差，客户相对刚需，从而带来风险。现阶段，一致优选好地段、好位置、核心资源地块，就不要担心投资额度太大。

2.6合理把握投资节奏

时间维度上，不能同一时期一下子拿很多土地；亦不能有钱投没钱不投，要做统筹。

区域维度上，同一城市大批量拿地也会有较大风险。

2.7投资模式更多元化

以利润和风险控制为目的，投资模式更加丰富多元化，可以探讨任何投资模式，在不确定的市场中需求探寻更好的发展机会。

4. 参考文献

本文数据与资源出自中国国家数据统计局，中正证券研究部，Wind、CEIC，泽平宏观，万得资讯，财经十一人，克而瑞等。