旧工业区复合更新的二次开发模式初探

旧工业区复合更新的二次开发模式初探

谷平平

深圳市光明区土地储备综合事务中心 广东省深圳市 518107

【内容摘要】在新经济转型期，土地的二次开发已不是原有的单一模式的拆除重建，针对有历史价值的旧工业区，将更加注重历史活化、保留提升、复合更新等模式，如何将旧工业区二次开发模式适应新经济发展导向值得我们去思考。本文从开发模式分析入手，通过案例分析，学习借鉴建议等进行了系统性的归纳。

【关键词】　拆除重建、综合整治、有机更新、工业遗存、精神挖掘

金威啤酒厂位于深圳经济特区市中心区罗湖，以其早期发展而闻名。金威是深圳本土著名啤酒品牌，由于市场的变化和企业经营原因，自2007年后企业利润逐年下降，生产亏损严重，导致停产，厂房荒废。现场现存厂房、料仓、啤酒酿造设备等工业遗产元素。

根据罗湖区产业布局规划，以促进区域优势产业集聚为目标，项目紧邻黄金珠宝产业，可发展集高端珠宝专业市场、文化创意、技术研发为一体的珠宝产业及现代服务业。

几年前，金威啤酒厂片区启动城市更新项目，项目原更新范围全部为拆除重建区。根据保留价值突出的工业建筑及设施分布情况，划定工业遗产保护范围约1.1公顷，拆除用地范围约7.5公顷。通过合理划定拆除范围与工业遗产保护范围，保障产业发展的空间需求和工业遗产保护。提出了“有机更新”的概念，城市有机更新的目标在于提高城市环境质量，支持城市可持续发展；而有机更新的目的则在于保留和弘扬本土文化，实现城市传统与现代文化的融合。

罗湖区金威啤酒厂是深圳首例通过“拆除重建+工业遗存保护”复合模式实施的旧工业区城市更新项目。近日，该片区拆除重建地块上标志性建筑粤海置地大厦封顶，成为罗湖北部商贸新地标；工业遗存地块上金啤坊将作为主展场亮相今年的深港双年展，成为又一历史文化新地标。

（一）兼顾“产业升级”与“城市记忆”双重目标。规划秉承开放态度，积极调动社会资源，组织专家、多方设计单位研讨，逐步理顺发展与保护兼顾的总体策略；以新增规模产业空间，引领片区优势珠宝产业迭代升级，落实罗湖区产业布局规划；梳理遗存工业元素，重拾本土历史记忆和时代精神，赋予新艺术街区文化创意。

（二）采用“拆除重建”与“综合整治”复合模式。坚持保留价值突出的工业建筑及设备，在原9公顷拆除重建区内合理划定1.1公顷的工业遗存保护范围，对历史建筑物进行永久保留，并通过“原型修复、功能改造、迁址保留”的综合整治手段，活化旧工业建筑。为提升实施主体参与的积极性，给予保留历史建筑1.5倍建筑面积的奖励。

（三）实现“空间定制”与“即地制造”新旧融合。高标准建设企业总部大厦、独栋商业、会展中心等，为片区产业生产、研发提供定制化空间，适应不同规模企业个性化需求，将仓料车间、特色立面、酿造设备等工业元素植入新公共空间。发挥废弃旧工艺设备的“建筑美”，将啤酒发酵罐、易拉罐车间、水塔等改造为啤酒博物馆、珠宝博物馆、艺术公共空间，利用地面高差设置下沉庭院，用“底座”串联各主题展区，创造出一条空间叙事主线，营造充满活力的艺术体验。

东贸库区域位于沈阳东站南侧，由30余座单体仓库组成，是沈阳市现存建设年代最早、规模最大、保存最完整的民用仓储建筑群，在沈阳乃至东北地区仓储建筑及仓储园区发展研究上具有重要价值。2020年初，为协调保护和发展关系，经专家论证，政府决定保留7栋有特色的历史建筑和1条铁路线，其余用地作为地产开发，并把历史建筑的保护和合理再利用作为土地出让条件。经过现场调查，设计团队放弃了之前的设计，决定直接将库房本身作为展示中心，改变了之前将旧库房作为新建公共建筑从属的想法，而是将公共空间视为包容历史建筑的容器。目前我国现有的文保规划制定时期较早，往往偏重于保护而不是利用，某些程度上反而束缚了有效发挥建筑功用的空间。所以东贸库项目不仅给予了建筑师，也包括文保规划学家一个契机，被拆掉的仓库的木屋架又悄悄地设计成小学教学楼屋顶上的灰空间，它们将被循环回这个社区，在更高的位置静静地俯瞰着这里新景观的生成。库改造为社区图书馆。在阅读实体书式微的时代，阅读场所本身的空间感和视觉冲击力的营造成为能够吸引读者的重要因素。仓库的结构为“阅读圣殿”的氛围打下了基础，温室的概念则使公园的模式代替了传统的阅览室。库改造为营销展示中心。第一进是以种植着芭蕉的水池为中心的“伊甸园”，它是种满花木的洽谈区，兼做社区的会客厅。我们运用造园的手法，直观见景搭配迂回的动线，使温室体验丰富而有趣。用最直白的方式让文保导则落地，让工业遗产重生，让老建筑融入社区。

光明旧糖厂片区位于光明中心规划繁华地段，交通条件便捷、生态特色突出，同时是光明区主要的存量开发建设区。有意向单位拟开展城市更新，更新单元拆除范围约13公顷。经现场校核，历史建筑线索摸排，项目范围涉及光明粮油加工储备厂2栋建筑占地500平方米，项目更新改造需综合考虑历史建筑及线索的保护修缮与活化利用。因此建议，借鉴深圳市金威啤酒厂、沈阳市东贸库的“有机更新”做法，从以下几方面加强规划：

（一）加强规划，重现场所精神。光明旧糖厂、旧粮油加工储蓄厂建于上世纪六七十年代，是计划经济时代原光明农场记忆缩影，具备农业城市仓储建筑典型特征，现存旧粮油仓库，大烟囱、榨汁车间和提炼车间等多栋厂房，紧邻成片，极具工业及历史保留价值，其中部分建筑已被列入深圳市历史建筑和历史建筑线索。应“开门做规划”，开设“工作坊”邀请专家参与历史建筑识别和工业遗存建筑历史记忆和场所精神挖掘，将旧工业空间与新文化元素碰撞，打造“社区文化仓+”定制方案，选择代表性老仓库，巧用其内部高大空间和殿屋架结构，构建婚礼堂、策展中心、城市书房等多种空间，体现步入时的仪式感、乐趣感。

（二）分类实施，推进复合更新。利用“有机更新”模式，开展旧糖厂等历史建筑保护范围内综合整治，通过原型修复、功能改造等方式，保护和活化工业遗存建筑；利用拆旧建新模式，对片区其余地块通过高密度建设、规划容积转移等实施更新，落实城市规划新愿景。

（三）融合文化，引入多元业态。联动本土文化、会展、数字经济等产业资源，引入本地特色商户进驻，发掘旧糖厂的制糖车间、料仓、烟囱等文化元素，结合时尚文化、创意设计，设置特色展馆、公共广场、体验乐园等，打造集观光展览、文化创意、休闲娱乐为一体的特色艺术街区，将光明旧糖厂片区塑造成科学城中心区“乐活城区”新节点。

城市有机更新，不是简单的经验复制，而是结合不断发展的需求，在探索中创新。城市有机更新更强调机会主义和市场驱动，以市场和技术为导向，通过政策和资本手段进行更新；而有机更新则更强调历史和文化价值，遵循文物保护的原则，对城市更新影响较小，因而实现的方式和手段更多采用政府主导、公共资金扶持的方式。

四、结束语

正是因为遗存历史元素，这些项目的改造并不是简单的大拆大建，需要规划保留工业遗存用地和文化特色设施，兼顾产业转型升级与工业建筑保护利用，打造极富特色的工业文化创意空间，形成新的城市名片，守护城区人文历史与产业发展记忆。这是一种新理念“有机更新”，城市有机更新，为的是以“更新之力”再造发展“生命力”，赋能城市新活力。

[参考文献]

1、 《基于历史文脉的滨水旧工业区改造和利用--新加坡河域的更新策略研究》 ，邓艳

2、《城区龙工业区搬迁改造研究--以吉林省为例》，崔岳春

3、《沈阳东库改造》  URBANUS都市实践

4、 

申报人

谷平平  深圳市光明区城市更新和土地整备局