房地产评估在土地征收补偿中的应用

房地产评估在土地征收补偿中的应用

刘菲

武汉城建集团建设管理有限公司，湖北 武汉 430000

摘要：近几年的房产行业发展速度不断加快，土地征收补偿是大家比较在意的问题，如果继续按照传统的补偿方法实施，不仅无法正常的开展拆迁工作，还有可能影响到土地征收的效果。房地产评估的合理应用，给土地征收补偿带来了更多的参考和指导，通过客观的评估方法、评估指标，给大家带来有效的补偿，减少传统征收补偿的极端问题。但是，房地产评估的应用要站在时代发展的角度思考，加强评估指标的创新，在评估的过程中要给出较多的依据，同时严格遵守国家的相关规范、标准，杜绝错误的评估、极端的评估。房地产评估的时候，还要加强数据信息备份，确保在相关部门检查的时候可以给出较多的依据，要坚持在房地产评估的理念和方法上灵活调整，促进地方产业的进步。

关键词：房地产评估；土地征收；补偿机制

近几年的土地征收补偿意识较高，很多地方的补偿工作能够站在百姓的角度思考，一方面提高了补偿的水平，另一方面在补偿的机制上合理完善，减少了以往补偿的隐患和风险。房地产评估的应用是不可或缺的组成部分，各项评估工作的开展，应站在长远的角度思考，坚持在长期评估的过程中做出系统化的变革，逐步提高房地产评估的精准性。房地产评估的时候，一定要在团队的建设上不断加强，评估人员的专业素养要得到专业化的检验，同时也要不断的积累工作经验，面对不同的项目实施有效评估。房地产评估的应用还要结合地方的相关政策进行完善，加强评估工作的有效创新，减少评估工作的负面问题。

1 房地产评估的应用原则

现如今的房产项目在建设的过程中不可避免的会遇到土地征收补偿的问题，以往的补偿方法比较单一，并且在补偿的过程中容易出现较多的矛盾和问题，无法促进房地产的正常建设。房地产评估的有效应用，在于获取更加详细的数据和信息，并且通过相关法律规范、标准进行评估，得出的结果更加容易得到大家的支持和认同。房地产评估的时候，一定要提前进行广泛的调查和研究，有些业主提前获取消息后，采用一些非正常的手段提高评估的范围和价值，为自己获取更多的利益，这对于产业发展和地方建设，很容易造成严重的问题。所以，房地产评估的时间要提前，并且在评估的过程中要适当的保密。房地产评估的时候，还要加强各类数据信息的调取分析，针对原始数据较好的掌握，提高评估的准确性。

2 房地产评估的应用方法

2.1 完善评估准备

目前，房地产评估在业界内引起了高度的关注，评估准备工作要进一步的完善，确保在长期评估中得到较多的保障。房地产评估前，要明确评估的标准和评估的范围，只有纳入到土地征收补偿范围内的房屋，才能进行评估分析，这意味着一些违规建筑不仅无法进行评估，还涉及到相应的处罚。违建问题在房地产评估的过程中屡见不鲜，为了避免造成严重的纠纷，要坚持在评估之前与城建部门取得密切的联系，加强违建信息的掌握，避免在评估的时候造成较大的误差。房地产评估的开展，一定要加强实地走访调查，并且与地方的民生机构积极的联系，确保在评估的过程中不会受到严重的打扰，要让民众积极的配合，这样才能得到准确的评估成果，为土地征收补偿带来更多的保障。

2.2 加强评估的规范性

房地产评估的重要性是不言而喻的，在评估过程中一定要保持较高的规范性，如果继续按照陈旧的经验模式评估，不仅无法得到理想的成果，还会在评估的过程中造成更多的漏洞，届时产生的损失是非常大的。比如，2012 年的《土地管理法修正案草案》中确定了“公平补偿”原则。草案在第 47 条明确规定：应当依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，对征收农民集体所有的土地给予公平补偿。草案不再按照被征收土地的原用途给予补偿，也删除了土地补偿费和安置补助费两者总和的产值的 30 倍上限的规定。但草案对于“合理补偿”未有提及。立足我国基本国情，宜在立法中确立“公平补偿”和“合理补偿”的原则，征地补偿以农地市场价格作为标准来确定补偿费用。

2.3 建设高素质评估团队

相对而言，房地产评估与一般的工作有所不同，这关系到业主能够获得多少经济补偿，对他们的生产生活具有最直接的影响。为了避免在评估过程中遇到较多的问题，应加强高素质评估团队的建设，提高评估的准确性。房地产评估的时候，所有评估人员都要开展系统化的培训、指导，自身不能与土地征收补偿存在利益关系，家庭成员中也不能存在关系，要保持独立性的工作模式，加强区域范围内评估人员的调遣，组织专业化的团队，这样才能在房地产评估的过程中保持理性。评估团队的工作过程和工作结果应保持公开、透明，接受社会上的监督和指导，同时也要打造投诉部门和反馈部门，针对房地产评估过程中存在的问题进行有效的解决，要坚持按照一视同仁的标准进行评估，让百姓得到应得的利益。

2.4 根据评估结果，改善补偿标准

对于房地产评估而言，评估结果直接关系到补偿标准，但是在土地征收补偿的时候，每一个家庭的实际情况不同，所以在评估结果的参考和应用方面要适当的调整。比如，如果家庭特别困难的情况，房地产评估结果是固定的，但是土地征收补偿标准方面，则可以适当的放宽，根据相关规范和标准，给予一定的额外补偿，由此促使土地征收工作更加顺利，并且展现出人道主义精神。房地产评估结果的分析，一定要对一些特殊的结果反复研究，有些评估结果看起来并不合理，但实际上存在较多的合理理由，而且没有过多的质疑，要严格按照评估流程开展工作，确保土地征收补偿工作有据可依。改善补偿标准的时候不能一蹴而就，要加强实际情况的反复调查，由此才能取得更好的效果。

3 房地产评估的发展思路

近几年的土地征收补偿体系不断健全，房地产评估的时候，不能总是按照以往的思路开展，一定要在长远的发展过程中持续创新。房地产评估平台的建设是比较好的选择，通过app或者是小程序、微信公众号等等，加强房地产评估的宣传和指导，让大家对评估的标准、评估的流程、评估的结果等有效掌握，一方面积极配合房地产评估工作，另一方面对自己的问题及时的提出，确保相关部门在评估时解决问题，杜绝传统评估的问题。房地产评估的发展，还要加强各个地方的土地发展规划，坚持在房地产项目的设计、实施过程中进行系统化的调整，要进一步提高项目建设的可靠性、可行性，不要盲目的开展土地征收补偿，要根据房地产评估的结果，决定是否建设项目。

总结：

我国在土地征收补偿方面一直保持高度关注，各项工作的开展不仅能够从多个角度思考，还可以在补偿的手段、方法上进行全面的创新。房地产评估应用的时候，基本上告别了陈旧的补偿机制和补偿理念，各项补偿工作的部署会提前开展调查研究，拥有较多的基础数据、基础信息，这对于房地产评估而言做出了更多的保障。未来，房地产评估要进行全面的优化，在长期评估的过程中增加法律依据和行业规范，同时要对地方土地的价值进行有效的思考，要根据经济发展规律和百姓生产生活的诉求，站在多个角度进行评估，加强房地产评估结果的审视分析，确保在评估的公平性方面得到更好的提升。

参考文献：

[1]鄢凤兰. 房地产评估在土地征收补偿中的应用 [J]. 投资与创业, 2022, 33 (24): 158-160.

[2]林志坚. 浅析大数据在房地产土地评估领域的应用 [J]. 房地产世界, 2021, (24): 5-6+18.

[3]许喆. 房地产评估在土地征收补偿中的应用研究 [J]. 住宅与房地产, 2016, (30): 13.