城市更新背景下的老旧小区更新改造实践与探索

城市更新背景下的老旧小区更新改造实践与探索

廖开宏

深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司，518000

摘要：当前，我国城市建设正面临新时期新一轮的质量挑战，对于城市来说，反映城市发展和现代化进程的水平不仅取决于高耸的建筑，还取决于城市中老旧小区，如果说高楼大厦是城市的“门面”，那么老旧小区就是城市的“里子”，目前，我国老旧小区建筑面积已达40亿平方米，这些住宅区建设较早，无论从规划还是设计标准来看，质量都相对较低，此外，这些建筑在长期使用中，管网老化、建筑损坏、缺乏景观、停车场和休闲设施，不仅影响了城市质量，还会严重干扰居民的正常生活。

关键词：城市更新背景；老旧小区更新改造；问题与措施；

引言

城市发展与转型，一直是人们关注的焦点，随着新城建设的迅猛发展，旧城区日益老化、落后，伴随着中国经济的高速发展，城市化进程的加快，旧城改造已经形成了一种新的时代背景，城市老住宅区的居住环境与现代居住空间的要求越来越高。

1.研究案例

本次研究案例地处深圳市南山区大冲片区莱英花园小区，周边为都市生活核心区的华润润府，南侧即为著名商圈万象天地。项目区位优越，周边环境良好，但项目范围内楼栋破旧，环境恶劣，停车困难，且存在消防安全隐患，亟需改造。

莱英花园前身为深圳市造纸厂生活区，1998年纸厂破产居民下岗，纸厂承诺居民对其生活区进行整体改造供下岗职工使用，并于2001年由市规划局下发《建设用地规划许可证》。原造纸厂用地共11.7公顷，自1999年以来，陆续由于修建沙河西路、修建金铜路、建设科华学校，先后三次被征收土地；原纸厂所属集团公司拆除原纸厂厂房建设居住区，两次与原纸厂生活区产生土地纠纷；原纸厂生活区1-7栋先期改造为红树别院，仅剩目前8-13栋等6栋由于建筑年限迟迟未能更新，即为本次案例——莱英花园小区。

后因莱英花小区园居住条件恶劣，与城市发展脱节，众多业主基本达成一致通过城市更新启动对小区的更新改造，于2018年12月列入深圳市南山区城市更新单元计划，于2019年5月取得规划批复。

莱英花园改造后，在落实上层次规划的基础上，除将原来危旧住宅楼拆除重建回迁原居民外，新增保障性住房的同时，还为片区提供各类居住生活配套空间，包含必要的商业、社康、长者服务站、社区管理用房，形成社区邻里中心，服务小区居民的同时也可为周边服务，按新标准、新设计的楼房也使得片区城市形象焕然一新，与都市核心区定位相匹配。

莱英花园老旧小区更新改造使得政府、小区居民、周边居民等多方共赢，作为为数不多的老旧小区改造成功案例，回顾其改造历程，可从中总结其问题、困难、以及成功经验。

2.城市更新背景下老旧小区存在的主要问题

参考案例，通过现场调研、问卷调查以及案例分析等方式，对于老旧小区的基本问题现状进行了以下几类总结。

2.1小区公共空间功能分区不合理

目前，我国城市建设起步较晚，仅从最基础的生活、居住等方面进行考虑，未考虑可持续发展的人居环境，目前，许多城市的公共活动区域存在着功能分区混乱，配套设施陈旧，存在一定的安全隐患，比如居民区的功能分区不够合理，造成了居民的生活方式和使用效率低下，从而造成了场地资源的浪费，在小区广场上，老年人、儿童等人群的使用率比较高，运动器械与儿童设备的区域并未被分隔开来，而且两个区域之间的界限也不明显，当孩子们独自一人到成年人的游乐区玩耍时，他们很可能会遇到一些无法避免的危险。此外，大多数老旧小区缺乏相关的引导系统，与周边城市道路的连接不够紧密，小区内也缺乏对外来人员和居民的指导。

2.2相关配套设施有待完善

随着人们生活水平的不断提高，人们的生活越来越丰富，人们对生活的需求也越来越高。老旧住宅区通常具有优越的区位优势，而在城市化进程中，大量的建筑活动侵占了其公共活动空间，造成活动空间有限、设施不完善、车辆停放无序等问题，严重制约了居民的室外活动。但是，由于建成年代较早，条件有限，小区维护管理滞后，相应的配套设施已不能适应城市发展的需要。停车难、公共绿化难、铺装难、休闲场所少、安全隐患多。大多数旧住宅区的照明系统也在逐渐老化，这些地区的照明不足形成盲区，影响居民的正常生活。

2.3居民缺乏认同感

居民对小区的认同是影响其改造更新能力的重要因素，居民是小区中的主要成员，也是小区空间活化的重要因素，在一些老旧住宅区，由于缺少景观空间的设计，设施落后，后期的维修保养得不到很好，私自侵占了公共绿地，这不但会给小区的形象带来不良的影响，而且还会造成居民参与管理的积极性不足，小区的共识度下降，居民的自我更新与集体合作的意愿也很低，从周期上看，由于对城市环境的治理不力，导致了居民对城市的认同缺失，导致了小区凝聚力的弱化。

2.4缺少政策法规

在城市更新的大背景下，现有的一些政策和法规的确造成了一些老旧小区没有可依的地方，甚至是管理主体间的矛盾，影响了小区管理的效能，当前，在全国大部分地区，没有层次较高且具有主导性的法律和规章，我国现行的相关立法大多停留在概念上、原则上，缺乏可操作性，很难将其实际运用到实际的转化与优化之中。在城市更新方面，各地出台的政策法规都比较松散，存在很大的差异性，适用性非常有限，整体上，由于缺少针对城市更新改造的相关政策规定，使得该区域的改造工作更加困难，风险也更大。

3.城市更新背景下老旧小区更新改造措施

3.1增添老旧小区功能

增设老旧小区的基本功能不仅包括建筑结构、加固外观、翻新水暖工程，还适当增设公共休闲功能。首先，在老旧小区的功能改造中，需要解决居民日常生活中最密切相关的问题，即水电设备的老化。此外，要根据老旧小区所在区域的地基条件和密度，拆除老旧小区内的违法建筑，恢复绿化，拓宽住宅道路，增加楼与楼之间的公共休闲健身设施，同时，要建设地下停车场及相关给排水设施，由于老旧小区居民老龄化程度明显，可以增加老年人活动空间，通过增加这些功能和结构规划，可以不断提高老旧小区的宜居性和经济价值，增强城市美学，同时为居民提供更舒适的居住环境。

3.2公共空间功能合理布局

为更好地推动城市发展，更好地满足城市居民的居住需要，必须对居住区进行合理的功能区划分，以避免造成严重的损害，在此基础上，对儿童、老年人等特殊人群的场地需要给予足够的重视，以防止出现安全问题。根据自然条件如光、风等，结合周围的人文环境，对其进行合理的功能布置，并进行相应的配套设施的设计，以丰富其使用功能，比如，在对功能区域进行划分的时候，可以将特定的座椅位置划分成不同的功能区域，以丰富的公共活动空间，最大限度地满足人们的各类活动需求。

3.3小区配套设施的人性化处理

从总体上看，要改善居住区的内部设施，消除老城区的灯光盲区，根据小区的特色，因地制宜地建设，为保障住户的安全和处理适老化，增设相应的无障碍设施，健全小区内的辅导制度，引导本地居民及外地人士，针对不同的群体，如儿童、青年、老年等，分别设置娱乐、安全等不同的需求，比如，在绿地上，按照孩子们的活动需求，在绿地里布置一些长廊，可以让孩子们的活动更加丰富多彩；在场地较小的游乐设施中，可利用草地；为了照顾老人的坐姿不便，可在临时座位上加上扶手；增加并重新种植现有的绿化和景观设施，以适应当地的气候和环境，增加互动景观节点和绿色维护设施，改善小区的小气候环境；增设小区治安监控和门禁系统，加强小区治安管理和小区内公共照明设施。

3.4群众为主体，提高居民参与度

居民是小区的主体，理应享有参与小区建设的权利。城市居民的生活空间感知将会影响其小区认同，对居住区进行改建时，要充分听取居民的意见，并鼓励其积极参与，比如，加入认养式的花架，既能加强邻里之间的交流，又能丰富小区的景观，提升绿地品质是建筑师与住户的共识，使其在城市中形成一种“自更新”的生态园林，使其始终充满生机，充实小区景观，满足人们日益提升的美学需求，同时，有关部门也要号召广大市民参与，共同维护城市的公共景观，加强城市的凝聚力与归属感，让大家“守小家，爱大家”，在小区内部形成良性循环，从而在一定意义上实现生态可持续，共同创造良好舒适的居住环境。

3.5基础设施改造

全面梳理现有小区道路系统，设计人车分流，规划增设机动车停车位和充电桩，规划非机动车停车棚和充电设施，确保各楼群停车方便。污水管道的改造或施工，堵塞物的清理，雨污水管道的改进或增设，确保雨污水分离。清理小区乱飞电线，清理废弃信号线，全面整治报废管线，更换存在安全隐患的电线，强弱电线采用一户一米接地的方法。每栋楼都将增加消防设施，并在小区内规划小型消防站，同时确保消防出口畅通。

3.6搭建多方参与平台，保证改造部门配合

成立专门的工作小组，由区住建局、执法局、各镇街办、设计、施工、监理、咨询等组成，每周召开一次工作调度会，保证各部门沟通顺畅、项目推进高效，各乡镇街道办事处要在每个小区同时发动居民参与老旧小区改造工作，对已建成的旧住宅区进行改造，由居民代表、设计师、建设单位、政府有关部门共同确定，在小区沟通活动中，鼓励居民对改造方案提出自己的看法，同时，设计和建造机构也积极解答，将其中的问题弄清楚，使居民们明白改造的内容及意义，通过协商和投票等民主方法进行决策，保证小区居民对改建工作的意见得到充分的尊重，利用微信公众号等平台，召开专题会议，广泛听取各方的建议，居民调查表的反馈率在80%以上，100%的居民满意度，使整治工作真正做到了“听民声、聚民意、接地气”，利用信息交流平台，推动各个部门高效高质量地协同整治，保证整治工作的科学性和合理性。

3.7建立长效管理机制，形成后期管理良性循环

环境美好且成熟的居民社区，其日常的物业管理是必不可少的，要使老旧小区在改造后仍能保持宜居、绿色、健康、安全的优质环境，要做到“三分改七分管”的长效化，在此基础上，进一步完善相关制度，保证各项工作在执行过程中的贯彻落实，然后，进行试验，推动并不断完善项目管理机制，逐步形成项目后管理的良性循环，确保已完工项目和未完工项目的顺利运营和维护，为维护广大公众的优质生活环境提供长期稳定的保障。

结束语

综上所述，在城镇化快速发展的背景下，老旧小区改造是一项非常艰巨、繁琐的工程，需要政府部门和相关单位提前谋划、深入研究、周密部署，同时，这也是一项惠及千家万户的民心工程，可以有效解决老旧小区居民对美好生活的向往，改善居住环境，提升城市品位，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

参考文献

[1]余福星,张金洋,孙金石.城市更新背景下老旧小区改造现存问题及策略思考[J].城市建筑空间,2023,30(07):81-83.

[2]刘岩.老旧小区改造实践与城市更新思考[J].智慧中国,2023,(01):90-91.

[3]张翠娜,王灵辉,李若冰等.老旧小区改造实践与城市更新思考[J].低温建筑技术,2022,44(07):41-46.DOI:10.13905/j.cnki.dwjz.2022.07.008