城镇老旧小区改造项目策划阶段工作关键点研究

城镇老旧小区改造项目策划阶段工作关键点研究

万植兵  

屏边苗族自治县住房和城乡建设局

摘要；老旧小区改造对于推动经济发展、改善人们生活质量会起到至关重要的影响，而在老旧小区改造的过程当中，项目策划环节是十分关键的一环，对于老旧小区改造成功与否会起到决定性作用，本篇文章也将目光集中于此，主要讨论了城镇老旧小区改造的特殊性，分析了城镇老旧小区改造项目策划阶段的工作要点，希望通过本篇文章的探讨和分析可以为相关工作人员提供更多的参考与借鉴，提高城镇老旧小区改造质量。

关键词：城镇老旧小区；项目策划；小区改造；工作要点

城镇老旧小区是城镇中的重要组成部分，做好老旧小区改造是十分必要的，否则将会影响市容市貌，同时也会从一定程度上影响居民的生活质量和城市经济发展，就现阶段来看城市老旧小区改造的并不适合采用大拆大建，这就意味着城镇老旧小区改造的难度相对较高，这时则需要紧抓项目策划阶段对策划工作做出优化和调整，进而为城镇老旧小区改造提供信息参考和数据支持，而在分析城镇老旧小区改造项目策划工作要点之前首先需要了解城镇老旧小区改造的特殊性。

一、城镇老旧小区改造特殊性分析

1、受政策影响较大

城镇老旧小区改造关乎民生、关乎地方经济发展，在这样的背景下我国对于城镇老旧小区改造给予的关注和重视是相对较高的并且出台了一系列的文件政策，在城镇老旧小区改造项目策划阶段必须对于这些规章政策有较为全面的了解，紧跟政策变动明确城镇老旧小区改造的实际需求、注意事项，例如需要通过城镇老旧小区改造扩大内需促进消费，再例如需要在项目策划阶段明确资源应用方向避免资源浪费等等，同时为了更好的提高城镇老旧小区改造效果，促进我国整体经济发展，我国也推出了一系列惠民政策，这也是在项目筹划阶段需要着重关注的问题。

2、协调性相对较强

在城镇老旧小区改造的过程当中所涉及到的主体是相对较多的，例如需要发挥政府的引导功能、需要群众的广泛参与、需要其他社会职能部门的相互配合等等，只有获得了各方的支持城镇老旧小区改造工作在实践落实的过程当中其面临的问题和困境才会有所消减，改造效果才会得到提升，因此城镇老旧小区改造的协调性相对较强，需要积极与各方主体进行沟通和交流，保障城镇老旧小区改造能够顺利推进有序开展[1]。

3、体系性相对较强

城镇老旧小区改造工作在时间落实的过程当中系统性相对较强，这也就意味着在城镇老旧小区改造项目策划阶段工作人员需要考量的问题更多，不仅需要立足当下分析影响城市经济发展的因素，明确城镇老旧小区改良的目标，同时还需要从更宏观，更长远的角度来展开分析，明确后续的运营机制以更好的提高人们的生活质量，提升居住人群的幸福感和舒适感，综合考量环境治理、物业维修等相应服务内容以及公共业务出租管理、经营性物业运营管理等方面的内容。

二、城镇老旧小区改造项目策划阶段工作要点

1、明确现状和需求

在城镇老旧小区改造项目策划阶段工作人员需要秉承着具体问题具体分析的原则，结合实际情况对改造内容、需求、目标、方案做出有效优化和调整，而想要达到这一目标，首要基础和重中之重则是做好现状调查，不同地区的老旧小区现状和改造重点是存在鲜明差异的，这时相关工作人员就需要紧抓以下几点加强数据调查、数据分析，更好开发数据信息价值，进而提高城镇老旧小区改造项目策划阶段的工作质量和工作效果。

首先，相关工作人员需要做好现状的调查，了解城镇老旧小区的基本情况，例如建筑设施情况、小区宜居水平等等，通过数据调查来更好地明确城镇老旧小区存在的问题并分析相应的解决对策和处理方案。

其次，相关工作人员需要做好城镇老旧小区发展需求的分析，除了需要立足城市发展需求做好老旧小区和城市发展之间的协调以外，更为重要的则是在该阶段需要遵循居民的意愿，这可以更好的提高居民配合度，进而减少城镇老旧小区改造过程中面临的阻力，因此相关工作人员需要加强与城镇老旧小区居民的沟通和交流，了解居民对于改造的期望、小区改造后的具体需求，结合城镇老旧小区居民的期待以及周边经济发展情况和城市发展需求以及可利用资源状况等多方信息对城镇老旧小区改造策划方案做出适当调整[2]。

最后，需要整合调查来的信息数据，确定改造内容和改造方案。一般情况下在城镇老旧小区改造工程方案和内容确定的过程中应当紧抓提升类改造、基础类改造和完善类改造三大板块。基础类改造是指通过城镇老旧小区改造工作的有效落实来更好的解决小区内违章违建的情况并且完善小区内的配套设施，为城镇老旧小区居民提供更多便捷。提升类改造是指通过基础设施建设、公共安全设施建设、便民设施建设来更好的提高城镇老旧小区居民的生活幸福指数。完善类改造是指充分利用各种现代化技术设备来对小区内部结构做出适当的优化和调整，从管理上推进智能化管理，从娱乐上丰富娱乐设施建立休闲设施，同时还需要建立健康管理系统，以此为中心对城镇老旧小区改造工程方案和内容作出适当调整，提高改造效果。

2、项目建设和运营的投入评估

在确定城镇老旧小区改造方案以后工作人员在项目筹划阶段还需要展开项目建设和运营的投入评估，分析在城镇老旧小区改造过程当中所需要消耗的资源以及在改造结束之后其长期运营所需要消耗的成本，在此基础之上对运营管理体系做出适当的优化和调整，对运营资产管理方法做出相应的完善，同时也需要分析城镇老旧小区改造项目是否能够达到收支平衡。

一般情况下城镇老旧小区改造的投入和产出往往无法达到平衡，因此工作人员在城镇老旧小区改造项目筹划阶段还需要注意的问题则是明确该地区适宜开发的可经营性资源，例如公共物业系统、公共用地等等，通过开发可经营性资源的方式来提升城镇老旧小区的改造效益，做好投入产出之间的平衡[3]。

其次，工作人员还需要做好资金筹措分析，因为在城镇老旧小区改造的过程当中所需要消耗的资源和成本是相对较多的，想要确保城镇老旧小区改造项目能够顺利推进有效落实，更好的改善城镇老旧小区居民的生活质量提高居民幸福指数，就需要不断的丰富筹资渠道，优化融资机制，为城镇老旧小区改造提供物质基础和资源扶持。这就需要相关工作人员收集历史资料，了解在城镇老旧小区改造过程当中存在的融资问题、融资风险，同时通过工程方案的分析、工程内容的确定来明确在城镇老旧小区改造过程当中所需要消耗的资源，在此基础之上通过分摊等多种方式对筹资渠道做出优化和调整，获得更多主体的关注和支持，避免因为筹资渠道过于单一进而导致城镇老旧小区改造工作在实践落实的过程当中缺乏财政支持或给地方带来较大债务[4]。

3、小区改造后的整体效果评估

小区改造后的效果是城镇老旧小区改造项目筹划阶段需要着重考量的问题，工作人员需要从宜居状态、长效管理、物业管理水平、居民生活幸福指数等多个角度来分析在落实城镇老旧小区改造工作之后是否能够达到预期的效果，进而对城镇老旧小区改造方案做出适当的调整和优化。

一般情况下，在城镇老旧小区中居住的人群大多为中老年，这部分人群收入相对较低，但是受生理心理等多重因素的影响生活面临着较多的不便，因此改造要求相对较高，而又受该部分人群收入水平的影响该部分人群的出资能力又相对较差，这时则需要通过改造目标的分析、改造效果的分析来判断如何更好的调节资源拨付结构提高资源利用率，在此基础之上还需要做好宣传和观念引导，让城镇老旧小区居民认识到城镇老旧小区改造的必要性以及对于其切身利益所产生的影响，让城镇老旧小区居民更愿意配合改造工作的顺利落实，减少城镇老旧小区改造过程中面临的阻力和问题[5]。

其次，在小区改造后整体效果评估的过程中，工作人员不仅需要从现有数据来展开分析，明确改造方案在投入使用之后的改造效果以及所能达成的效益，同时还需要利用各种现代化技术对数据进行预测，判断城镇老旧小区改造项目改造方案的可行性，并通过效果评估的方式提高评估结果的前瞻性，及时的遇见问题，通过改造方案的适当调整来对问题进行有效解决。

4、拆除原则分析

在上文中也有所提及，一般情况下城镇老旧小区改造工作落实的过程中应当秉承不拆不建的原则，以更为和缓的方式落实城镇老旧小区改造工作，但是存在以下几种特殊情况需要引起关注和重视，明确拆除与否的判断标准。

首先，城镇老旧小区内部大多数为建设时间相对较长的老旧建筑，一方面受老旧楼房建设时期施工技术、施工方法、施工材料等多重因素的影响，这些老旧建筑的功能性、稳定性往往无法得到保障。另外一方面因为设计不合理等相应问题导致了这些老旧建筑容量相对较低，很容易会出现土地资源利用率不达标的情况，在这样的背景下则需要对老旧小区中的老旧建筑进行扩容或拆除重建，进而更好的改善居民的生活质量。

其次，大多数城镇老旧小区都存在违章建筑问题，这些违章建筑不仅影响市容，同时也会影响后续土地资源的合理利用以及该地区的生态环境，因此针对于违章建筑需要统一拆除，当然需要引起关注和重视的是部分违章建筑在城镇老旧小区中发挥着十分重要的功能，因此在违章建筑拆除的过程当中需要及时与小区居民进行沟通和交流，避免直接拆除引发的矛盾。

最后，工作人员在项目筹划阶段还需要加强对小区的调查，根据小区的实际情况以及违章建筑的功能分析相应的改造路线和改造方案，整合无规则分散的违章建筑，统一重建和改造，当然这部分成本需要由居民分担，通过这种方式既解决了违章建筑问题，同时也通过改造重建的方式延续了原有违章建筑的功能，为居民提供更多的便捷[6]。

结束语

城镇老旧小区改造是城镇建设和城镇发展过程当中必须引起关注和重视的一点问题，而改造项目策划阶段工作的有效落实可以为城镇老旧小区改造提供明确指导，保障老旧小区改造的科学性、合理性与有效性，需要结合实际情况具体问题具体分析，从现状调查和需求分析、项目建设和运营投入评估、改造后整体效果评估以及拆除原则分析等多个角度来落实筹划工作。

参考文献：

[1] 姜传刚;张孔生. 老旧小区改造，改出城市新活力[N]. 扬州日报, 2023-11-21 (001).

[2] 李永桃. 内蒙古老旧小区“改”出新高度[N]. 内蒙古日报(汉), 2023-10-30 (001).

[3] 温星;夏鹏羽;李海超;李志康;梁贤伟. 城镇老旧小区改造项目策划阶段工作关键点研究 [J]. 四川建材, 2023, 49 (10): 207-208+216.

[4] 李振锋;王翔君. 老旧小区改造中协同治理的模式比较研究——基于对北京市3个治理案例的考察 [J]. 湖北社会科学, 2023, (10): 46-60.

[5] 王兆超;程扬;樊俊靓. 城镇老旧小区改造项目策划阶段工作要点 [J]. 科技与创新, 2022, (18): 163-165.

[6] 宋志宏;黄小利. 城镇老旧小区改造项目策划阶段工作要略 [J]. 中国勘察设计, 2020, (08): 47-50.