第四代住宅在重庆城区的试点研究

第四代住宅在重庆城区的试点研究

魏安明

重庆市规划事务中心

1概况

近年来，出现了一种设置较大尺度空中庭院、花园的立体绿化住 宅建筑，部分城市称之为“第四代住宅”，又或称之为“城市森林花园住宅”。目前，国内已有较为成熟的经验，成都、长沙、郑州等城市已开展相关项目试点，并出台相应配套政策给予支持。由于该类建筑属于新兴产品，是否适合我市情况，为此开展第四代住宅在重庆市中心城区试点研究。

2第四代住宅的相关概念

城市约占地球陆地面积的3%，却产生了全球72%的温室气体排 放，城市既是能源资源消耗的主体，也是节能减排的重点。建筑作为

城市的重要组成部分，其全生命周期碳排放量约占全社会碳排放的

48%。可见，“碳中和”承诺的兑现关键在城市，而建筑行业是一个城  市“碳中和” 目标能否成功实现的最关键一环。第四代住宅采用创新的平面与立面布局设计，打破了传统高层住房的封闭式建筑模式，使建筑全部实现立体绿化，实现了人与自然和谐共生，建筑与园林和谐共融， 推动了城市绿色生态发展，满足了百姓对美好宜居环境的向往，其综合降碳及碳汇效应将成为建筑与城市实现碳中和目标的重要抓手。

根据中国工程建设标准化协会 2021 年 10 月发布的《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021）定义， 第四代住宅：以每户拥有面积不小于套内面积 40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。该标准的主编单位天地建筑创新技术成都有限公司，参编单位清  华大学建筑设计研究院有限公司在该标准的基础上，提出了三种形态，

分别是：

“空中停车住宅”：不再建黑暗的地下停车场，将其都建到空中，变成了一座座明亮的空中四合院，可将车通过智能载车电梯开到空中四合院里家门口，这座空中四合院既可用来停车，又可用于休闲娱乐。但这些空中四合院，都是用地下停车场+电梯厅+过道置换来的，这相当于得到这些空中四合院，不但没有增加成本，反而还节省了大开挖地下室土方的钱和缩短了半年工期一一因为，地下工程才是最费时费钱的。

“空中立体园林住宅”：它每两层住房就共有一座空中公共四合院，但这座空中公共四合院，却是用这两层住房的电梯厅+过道集中在一  起演变而来的，门前有了一座公共院落，就有一个相互交流的共享空  间，就可使这两层的住户共同在院子里健身、喝茶、下棋、打球，特  别是老人和儿童，都有了互帮互助的街坊四邻，使他们在家即可实现居家养老和互助养老，使每两层的十几户住户，都有了一个几百平米的共享空间，俨然如同一个小社区。

“空中庭院住宅”：它仍然保留了传统的电梯厅及过道。第四代住宅作为“空中庭院住宅”的表现形式，其建筑外墙实现垂直绿化，长满花草树木，彻底改变目前城市钢筋水泥林立的枯燥环境，使家变成家园，使城市变成园林。第四代住宅绿化率超过100%，使建筑达到了“零占地”，这样一个建筑便如同一座城市花园。

3 第四代住宅的发展形势

第四代住宅目前还处于探索和概念形成期，与技术发展，建筑形态，环保和绿色居住的理念的渗透都有密切关系。而很多建筑和房地产开发企业也均在第四代住宅方面不断做出探索。

从建筑创新看发展趋势：别墅占地较大， 区位较偏， 受众较少，生活工作不方便，只适合小部分人群；胡同街巷及四合院，方便居住，充满生活气息， 但因占地太大， 随着城市人口增多， 已无法复原和普及。第四代住宅将上述别墅、北京胡同街巷以及四合院都整合 在一起， 搬到空中，建成一座座空中城市， 既实现了别墅和四合院的功能，又可建在城市中心任何地方。

从社会经济效益看发展趋势：第四代住宅作为新生代竞品，目前还没有获得很高的社会经济效益、新一轮的投资、建设以及消费热情和 GDP、就业的全面增长还位于该住宅类类型挂钩。第四代住宅虽然是未来炙手可热的发展项目，但还需谨慎严谨的开展实践与优化，从而最终占据大众视野。

4 第四代住宅实践过程中遇到的问题

通过对国内已有较为成熟的经验，成都、湖南、贵阳等城市已开展相关项目试点的分析，大量政策法规和扶持案例集中在小城市，大多数大城市还没有出台相关政策、法规等支撑文件，在推动第四代住宅的工作中，大中型城市显得相对谨慎。设计案例已清华大学建筑设计研究院为首，有大量的设计方案和研究尝试，但都不涉及对现有政策支持的补充内容。各大城市对第四代住宅的探索已有 5 、6年时间，就目前的第四代住宅产品来看，优点主要有：该类型的住宅改变了目前鸟笼式的居住环境，提供了新的住宅产品供消费者选择。每家每户都有一处室外私家花园，可种树、种花、种菜、遛狗、养鸟，将地面功能向空中转移，重新定义了城市生长，在后疫情时代有独特的意义。

存在的问题主要有：

一是技术标准滞后。“第四代住宅”处于概念论证和试制研发阶段，基于绿色建筑标准，尚未自成体系，形成规范。由于缺乏相关行业标准、技术规范和实践经验，以致发展的牵引力和支撑力不足。

二是成本费用高。一是建设成本高。“第四代住宅”设计及建设标准高于普通住房，室外绿化和空中交通对建筑的承载能力要求更高，配套设施设备投入势必增加，工程建设成本因此水涨船高。二是运营维护费用高。私人空中花园需要投入大量精力或委托专业机构进行维护，包含树种移植、定期修剪、灌溉保土和防水保修等，相应增加了费用和成本。

三是部分不合理的设计，以及产权计算方式易产生邻里矛盾。部分项目由于采用错位布置绿化平台以满足6米层高要求，未考虑视线遮挡等问题，私密性较差，易产生上下层邻里矛盾。同时，部门项目仅设置同层共享绿化空间，计入共有产权公摊，由于使用权边界不清，相邻住户在使用上存在交叉、相互影响或尴尬的情况，易引发相邻住户矛盾。此外，因栽种植物带来的落叶、蚊虫、农药、施肥、高空坠物等问题也存在一定矛盾隐患。

四是消防方面，此类建筑由于栽种植物较多，遇到高温、干燥天气，应充分考虑消防安全。

五是市场接纳周期长。每套“第四代住宅”至少需配建50平方米的公共面积（含花园、道路、停车场），其成本通常靠提高售价来摊销。目前房价居高见涨，再大幅提价销售，加之产品处于试验阶段，没有概念普及和用户体验，达到市场预期尚有时间过程。

以上因素共同导致成都市七一城市森林花园目前入住率只有25%左右，且物业维护难度很大。加上重庆市独特的住宅供给结构，别墅和洋房本身价格不高，以及重庆市独特的气候条件，“第四代住宅”在重庆的落户还需要更多政策和标准的落地。

5结论

通过研究，我们形成以下结论。

一、第四代住宅项目有利于积极应对社会主要矛盾发生的变化。十九大报告指出，我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。我市建设用地资源稀缺，高层建筑林立，人民群众对于亲近自然、拥绿入户的美好生活更为期待，而低层带院落的住宅因价格昂贵，不能满足广大中等 收入群众的需要。

二、第四代住宅有利于充分适应城市新发展阶段的政策导向。本研究是立足新发展阶段、全面贯彻新发展理念、着力构建新发展格局背景下，充分适应当前经济下行和房地产市场严峻形势，解放思想、加强学习，研究制定的新政策。助推存量项目提质增效，促进尽快开工建设；推进增量土地提升价值，为新供地市场创造利好。同时，重庆市政府办公厅于2021 年印发《重庆市城市立体绿化鼓励办法》，鼓励实施多种形式的立体绿化。今年出台的《重庆市碳达峰行动计划（2022—2025 年）》，要求提升城市生态碳汇，实施立体绿化建设，有序推进城市更新和城市绿化，要求推动城乡建设绿色低碳转型，提升土地资源高效利用水平，倡导绿色低碳设计理念，推动被动式技术在建筑中的应用，推动绿色生态住宅小区建设。

参考文献

https://www.sohu.com/a/447963727_100062485，3月23日

https://www.zhifang.com/project41721/info.html，3月23日

<从规划设计到建设管理绿色城区开发设计指南>

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