设计管理在房地产开发中的价值研究---以温州中交数字科创产业社区管理实践为例

设计管理在房地产开发中的价值研究---以温州中交数字科创产业社区管理实践为例

丁锋呼莉青

中交城投（温州）园区发展有限公司  

摘要：房地产开发的高速发展时期已成过去式，在新时期及后疫情的发展背景下，高品质的房地产开发方有生存空间。作者作为房地产开发多年从业者，对设计管理在房地产开发中的价值做了深刻的思考、总结并做了仔细的梳理，以期对作者将来的设计管理工作有更大帮助，也为设计管理及房地产开发管控做一些理论探索。文章分四个部分，第一部分为设计管理在房地产开发中的价值贡献，项目全周期共分为51个管控节点，其中设计管理主导的管控节点为13个，其余38个节点为工程、成本、营销、开发报建等管理条线主导，设计条线进行协同配合；第二部分为设计管理在项目开发全周期的任务解读，主体设计阶段共包含13类设计任务，专项设计阶段共包含6类36种设计管理任务；第三部分为温州产业园设计管理经验总结，包含一二级开发联动、锚定目标狠抓执行、高效组织重视落实、控制成本优化效果四个方面；第四部分为设计管理价值总结及展望。

关键词：设计管理；节点；任务；价值

房地产开发在中国大陆地区的发展已有近三十年时间，从引进香港房产预售制度开始迅速发展并经历了高速发展时期。房地产行业在从2020至2022年三年疫情之后进入严重萎缩时期，市场的需求不再旺盛，中央政府及各地方政府出台各种刺激政策，收效甚微，该发展周期也被称为“黑铁时代”。在这种背景下，发展高质量经济是中央政府提出的战略应对措施，房地产行业的发展需要高品质的产品刺激市场需求，引导新时期各地区人民的更高、更新的生产、工作、生活、娱乐、运动、休闲等需求。在新时期如何充分利用设计管理的各种手段提升房地产产品竞争力成为行业共识。

1设计管理在房地产开发中的价值贡献

房地产开发中设计管理[1]贯穿于产品打造的各个阶段、各个开发节点，其工作意义重大，科学的设计管理对产品质量、开发成本管控乃至于品牌塑造都有很大作用，在房地产开发全生命周期中占据至关重要的地位，充分发挥设计管理的价值[2]是做好房地产项目开发的有力手段之一。

1.1设计管理及其价值

    设计管理是房地产公司七大职能版块之一，其中设计管理及报批报建是项目开发前期的主要任务。此阶段，地产公司的主要工作事项属于设计管理部门或者需要设计管理部门主动协同内外资源消除产品规划设计道路上的障碍。

1.2房地产开发中的设计管理理念及指导思想

设计管理是地产项目开发中的一环，也是由建设单位代表组织设计咨询等方面资源完成建设单位开发建设任务的一种生产活动。既然是组织，就有机构，有组织架构，需要充分运用组织行为理论[3]或者手段去管理，方可发挥组织更高效价值。内外资源统筹形成政府至公司内部至参建单位的资源圈，以公司内部人员为核心充分发挥政府在、公司及参建单位三个矩阵式组织机构的高效协同方可快速推进项目开发建设有序进行。加强三个机构之间的信息交流、价值交流是必要手段，主动促进相关信息快速传达到有关各方岗位人员是管好设计工作的基本工作。充分利用组织架构的作用同步推进各项工作，利用PDCA循环工作法[4]及时检查跟进工作，推动各项工作有效、及时、高质量完成。

1.2.1企业团队运筹帷幄，设计人员勇往直前

    以项目公司及上级公司要求为纲领，充分拉通公司内部资源、协同上下级管理岗位，确保公司要求一致，对外对下沟通输出统一信息，避免信息错乱和低效沟通。建设单位设计管理人员信息充分拉通，各专业设计经理发挥指挥棒作用对本专业及关联专业的技术要求、设计条件及时高效地输出到设计院设计师。包括设计院的各设计师在内的各设计岗位人员利用P（计划）D（执行）C（检查）A（处理）循环工作法[5]检视工作，推动各项设计及管理工作高标准完成。

1.2.2技术管理策划先行，价值贡献稳步提升

    项目开发建设是具备标准化流程的投资建设活动，其中技术板块的管理亦如此，因此在技术管理的各种层级都应该有完善的技术标准。对于实操一个个项目的项目公司而言，针对不同地域、不同业态的项目提前谋划项目的技术管理尤为必要。不同的业态、不同的地域等因素会构成项目规划建设的主要制约因素不尽相同，因此梳理本项目的属地限制性条件，包含项目自身物理条件、当地规划管控实施细则、省市地方规范等，显得十分必要。从项目营销视角审视本项目的产品打造难点、技术要点，并作为项目前期规划设计或者对外协调的重点工作。项目的SWOT分析及其技术方面对策是技术策划的重点内容，项目的优势需要持续加强，构筑出本项目对周边项目碾压式的优势；项目的劣势需要不断补足，不利的因素需要协调改善。例如成本的劣势需要考虑出新的降成本的创新思路，周边环境的劣势需要谋划出改善的明确时间表，周边配套的劣势需要协同属地市区政府增加完善。项目的挑战也是对于团队成员的挑战，需要各职能板块成员面对劣势集思广益、迎难而上，制定攻坚任务表、时间表，责任到人如期落实。项目的机会来源于团队的信心、思想力、执行力，只有持之以恒的奋斗才有项目成功机会。设计岗位的成员亦如此，协同设计咨询单位的成员一起攻坚，打造核心产品竞争力是坚定的目标。

1.2.3内外资源共享协同，设计价值持续创造

项目公司或者上级公司资源与外部政府、兄弟单位、参建单位等资源的统筹格外重要，此类资源的协同共享是推进房地产项目特别是一二级开发联动特征显著的项目的必要手段。在内外资源打通的情况下，公司上下要求及政府端、其他单位端的限制条件及时汇聚到设计条线，为设计工作开展提供必要的现实条件，设计方案创作有据可依、有迹可循，让设计方案能落地，真正贡献设计价值。

1.2.4一二级良好互动，设计潜能不断挖掘

    房地产项目往往处在片区开发中的若干个地块中，一级开发建设的开发逻辑及开发建设节奏是统领片区内房地产开发项目的母体。充分理解并熟练掌握一级开发的建设内容及建设计划是做好房地产开发项目的必要条件，也是做好一二级联动的基础。在掌握一级开发中道路、公园、学校等市政及配套设施的建设计划及实施情况的基础上，通盘考虑一二级开发，既重视政府公共利益又考虑二级开发建设实际诉求，这样就能把政府及企业利益进行统筹考量、避免无效投资。例如，温州中交数字科创产业社区项目通江路设计阶段，由二级开发主体向一级开发主体提出通江路管线取消的诉求。经多轮与温州龙湾自规局、温州规划院、一二级设计院等单位的沟通，最终在专家评审确认技术可行的情况下取消了控规成果中该路段的有关管线。节省二级开发主体投资额约140万元，同时，一级开发主体节省投资约370万元，取得良好的社会经济效益。

1.2.5持续关注行业动态，永葆项目产品优势

    在当前的国际政治经济环境及房地产行业背景下，新投资房地产项目举步维艰，行业转型迫在眉睫。行业内每位从业者都需要思考房地产的未来在哪里，突破点在何方，立足点在哪。尤其是住宅产品的销售颓势只增不减，如何匹配市场最新需求，满足人民对美好生活的向往是我们的必答题。市场上已经有一些头部房地产公司在大平层及第五代住宅开发建设中取得了良好的成绩，他们就是持续攻坚市场细分需求、可持续建筑及第五代住宅建设的先驱并获得市场的高度认可。因此，越是在迷茫的发展格局中，越是要紧跟行业动态，持续打造产品核心竞争力，方可保证项目处于不败之地。

1.3设计管理的管控节点

设计管理是在房地产项目开发中的一个专业化、有较标准化流程的管理模块。从包括温州中交数字科创产业社区及过往经历的若干项目的管理经验来看，并从项目全开发周期视角来审视，设计管理的管控节点可归纳总结为如下51个节点，其中包括13个设计管理主导其他管理条线辅助的节点。具体分为以下8个阶段：

1　取地阶段包含:1.土地成交 、2.土地合同、3.项目启动 、4.用地许可 、5.不动产证 ；

2　前期定位及方案设计阶段包含：6.强排方案 、7.定位报告、8.设计解读 、9.成本策划、10.定位决策、11.方案设计 ；

3　方案报审及工规证阶段包含：12.方案报审、13.总包招标 、14.管委会审、15.市局审查 、16.市规委会、17.工规办理；

4　桩基先行阶段包含：18.场地接收 、19.基坑招标 、20.示范区会 、21.工程策划、22.桩基招标 、23.桩施工图 、24.桩基开工；

5　施工许可阶段包含：25.全套蓝图、26.预测绘图 、27.示范区图 、28.示范招标、29.开工启动、30.招采规划 、31.形象进度、 32.施工许可；

6　项目开盘推货阶段包含：33.销售展示 、34.示范开放 、35.物业备案 、36.开盘启动、37.预测楼盘 、38.项目登记 、39.资金监控 、40.工程进度 、41.预售证件、42.流水开盘；

7　竣备阶段包含：43.分部验收 、44.验收启动、45.规划验收、46.竣工验收 、47.竣工备案；

8　交付阶段包含：48.现场实测、49.交付启动、50.大确产权、51.小确产权。

2设计管理在项目开发全周期的任务解读

2.1主体设计任务

    包含15项：1.项目设计计划编制、2.《概念设计任务书》编制与确定、3.概念设计成果确定、4.《方案设计任务书》编制与确定、5.方案设计成果确定、6.方案设计报审、7.《扩初设计任务书》编制与确定、8.扩初设计成果确定、9.扩初设计评审、10.《施工图设计任务书》编制与确定、11.建造标准、12.施工图成果内审确定、13.施工图外审及发放、14.产品交楼标准确认、15.项目设计后评估。

2.2专项设计任务

包含6大类设计任务：1《设计任务书》编制与确定、2概念设计成果确定、3方案设计成果确定、4扩初设计成果确定、5施工图设计成果确定、6施工图报审。

具体专项设计成果包含36项：1.勘察设计、2.桩基设计、3.基坑围护设计、4.节能设计、5.人防设计、6.景观设计（含海绵城市设计）、7.广告设计、8.户模设计、9.户型优化设计、10 .装修设计（户内及公区）、11.示范区设计（a.示范区桩基及基坑围护施工图、b.示范区土建施工图、c.示范区门窗幕墙施工图、d.示范区机电安装施工图、e.示范区精装方案施工图、f.示范区软装设计、g.示范区景观方案施工图）、12.亮化工程设计、13.幕墙及门窗设计、14.第五立面设计、15.外立面设计、16.室外综合管线设计、17.地下室综合管线设计、18.配电工程（外电）设计、19.网络通讯设计、20.有线电视设计、21.智能化设计、22.机械车位设计、23.供水工程（外水）设计、24.雨水回收工程设计、25.燃气工程设计、26.抗震支架深化设计、27.标示标牌设计、28.车位及交通标示设计、29.信报箱智能快递设计、30.单元门深化设计、31.泳池工程设计、32.电梯轿厢设计、33.电梯井道机房设计、34.汽车坡道雨棚设计、35.手机信号覆盖设计、36.其他专项二次设计。

3温州产业园设计管理经验总结

温州中交数字科创产业社区是践行作者设计管理理念的最佳试验田，是多年来若干项目管理经验的再升华。

首先，秉持一二级互动，团结奋战的理念。在通江路道路设计与4、5号地块联通地下室的设计工作中，考虑4、5号地块负二层联通，地下室顶板覆土约为4米，覆土荷载过大，需要设置不少工程桩。为此，协调一级开发主体、温州龙湾自规局、温州城市规划院、中交四航院、建学设计等单位，考虑将除道路消防给水、路灯供电外其他市政管线全部取消，最终覆土2米即可，减少工程桩20根，桩基工程直接投资及土方回填减少约160万元；市政管线取消，政府投资节约369万元，取得了良好的社会经济效益。同时，在其他道路的市政接驳条件的核实中也需要一二级互动，对于道路预留的地块接驳检修井，往往预留至地块红线范围内，在地块基坑支护工程施工中就会破坏检修井，造成不必要的浪费，因此，及时调整检修井预留位置或者调整施工时序十分必要。还有，道路开发建设的时序是地块内基坑支护设计的必要条件，待确定周边道路施工顺序方可确定基坑周边工况，进而选择科学合理的基坑支护形式，例如温州中交科创产业社区基坑支护工程基于瓯江路和中兴路即将完工、其余道路暂不施工的工况选择钻孔灌注桩+两道混凝土支撑为最佳支护形式，满足项目基坑开挖安全要求。

其次，坚持锚定目标、着重执行的指导思想。

一方面设定“零错误、优成本”的管控目标，为实现此目标制定以下7个手段：

1　组织设计启动会,组织设计管理人员、设计院相关人员开展设计管理策划交底；

2　设计经理各司其职,各岗位设计管理人员审核本专业内容，项目负责人组织全专业动态审核及时对称内外信息；

3　召开设计周例会,设计管理全员工作按周填报，全员工作在线填报，负责人汇报工作难点重点；

4　组织专题汇报会,包括组织修规方案（出入口、交评方案等专项方案对比}、单体方案（地下室建筑、结构方案，立/剖面及归家动线等专项方案汇报、立面成本优化、地下结构方案基础选型成本优化）等专项会议；

5　联合图纸会审,内部设计人员（一级、二级）、工程师、总包监理负责人等对施工图及后期的设计变更进行及时审核；

6　设计院定期汇报,设计院定期到工地巡查及时发现问题，主动优化完善图纸，设计院即时了解甲方通告及现场进度等情况；

7　问题梳理总结会,不定期梳理现阶段存在的设计问题，召集设计方主要负责人、主要设计人员进行谈话提出管理要求，必要情况下发送函件、工作联系单等书面文件督促提升工作质量。

另一方面设定“招标无遗漏、现场无差错”管控目标。为实现此目标制定以下两个管理手段：

1　应用广东中交城投设计标准化成果进行评审，按照以下两个工具开展设计评审工作：

1)按照设计评审作业指引及附件（评审清单共10项）进行评审。

2)按照设计管理任务清单进行分阶段管理，做到设计质量优良。

2　后期设计评审

施工图设计、工程招标及施工阶段的图纸协同工程、成本等部门进行联合审查不断优化，应对市场销售的最新要求。

再次，贯彻“高效组织、重在落实”方针。一方面，针对外省项目，充分利用属地资源。强化广东中交城投至项目公司至设计院及其他资源的管理机制，按照广东中交城投规划设计管理办法，严格执行各专业设计管理操作指引，做到即时沟通、及时落实、及时形成成果。充分运用中交城投温州公司设计技术力量、参建设计单位资源、温州当地设计资源。以项目设计管理为核心，方案阶段，项目公司请广东中交城投做好效果成本等方面把控，联合项目其他资源，按照项目全景开发节点全力推进项目设计工作。项目设计管理人员不足的情况下，除了广东中交城投设计管理资源提供助力外，按照设计总承包管理模式，设计院提供项目经理驻场巡场服务，助力设计管理的高质量目标的实现。另一方面，落实设计工作完成时间、质量及成本标准。项目设计各阶段，对设计单位的每项设计成果提出明确完成时间，业主的质量要求、设计限额标准、技术标准等限制性条件。

最后，筑牢“控制成本、优化效果”基础。

1　方案阶段 严控主要限额指标

1)方案设计任务书及设计合同里约定地下车库停车指标限额38㎡/车，人防车位42㎡/车，钢筋限额60kg/㎡，混凝土限额0.36m3/㎡；2层非人防地下室钢筋限额120kg/㎡，混凝土限额1.2m3/㎡。

2)基坑支护总长度要求不超过700米。

3)桩基工程总桩数估算为不超过1200根。

2　施工图及招标阶段 落实限额指标

1)施工图阶段落实的各项指标对应为：地下车库停车指标37.2平方米/车位，人防车位42㎡/车，钢筋含量48kg/㎡，混凝土含量0.32m3/㎡；2层非人防地下室钢筋含量114kg/㎡，混凝土含量0.98m3/㎡。较设计任务书控制指标降低造价约1300万元。

2)基坑支护总长度确定为616米，减少造价约400万元。

3)桩基工程总桩数确定为1087根，较合同价减少约1000万元。

3　施工阶段 优化做法提效果降成本

1)增加地下室底板疏水板，避免地下室渗漏，提升交付效果

2)企业独栋除核心筒其他墙体全部不砌筑、电梯不安装，待企业主自行实施，减少建安成本约200万元。

4设计管理价值总结及未来展望

设计管理是房地产项目开发建设的重要环节，尤其是在当下房地产环境不景气的背景下，如何发挥设计管理的价值突破市场萎靡的态势显得尤为重要。作者对当下房地产市场产品突围有以下几点思考：

(1)什么样的户型，能够打破沉寂已久的市场，重新点燃百姓的购买热情？

(2)什么样的住宅，能够在豪宅行销市场但价格颇高的温州市场环境下，打造等同甚至高于豪宅品质却价格亲民的产品？

(3)什么样的建筑，能够符合发展方向，引领人们走入绿色社区、智慧园区、低碳生活？

(4)什么样的社区，能够激活城市生命力，给城市带来发展活力，让城市焕发新的光彩？

(5)什么样的城市，能够突破千城一面，展现出符合人民需求，有利社会福祉的全新面貌？

未来已在眼前，需要直面问题并迎难而上，作者进一步总结了设计管理需要不断循序渐进去思考并实践的若干方面如下：

1　对标先进、充分研究

充分做好华东地区乃至全国第五代住宅策划，充分调研未来社区及第五代住宅的经验和教训，形成经验清单，为我司新项目及新产品创新提供坚实基础。

2　总结经验、不断迭代

做好市场与产品错配的矛盾研究，温州或者龙湾区若干地产项目案例中市场的细分需求及数量是需要开展的工作的一部分，从调研中梳理当下市场产品的匹配情况及问题，进而总结归纳出对我们产品创新的启示。

3　创新产品、引领市场

基于前述两点工作，在龙湾区滨江未来社区理应创造爆款户型，造更优更大豪宅。户型上求创新，打造人有我优、人无我有、比优更优完美住宅。

4　客户反馈、不断精进

基于市场调查、客户调研的结果，在片区规划设计、配套设施布置等方面精心营造社区环境，方能让百姓乐享美好城市生活。更优更好小区配套、街区公共服务设施、城市配套空间都是满足人民对美好生活的向往的细致入微的实践，这样的精细化的营造需要积跬步方能成千里。

设计管理是项目开发的必要支撑，同时也是项目创新的重要动力，从设计管理视角，迎合市场需求，创造性的打造具有地域性特征，满足区域差异化需求的住宅社区空间产品是设计管理的神圣职责。

参考文献：

[1]荆业伟.房地产项目设计管理策略研究[J].建筑设计管理,2021,38(09):41-44.

[2]李国华. 房地产项目设计管理中价值工程的运用研究[D].浙江大学,2016.

[3]周昱宏,马林刚,滕明政.基于组织行为学理论的高校基层团组织建设路径研究[J].青年学报,2023(01):66-71.

[4]陈柯宏. 基于全面质量管理PDCA循环法的培训项目质量提升研究[D].东北财经大学,2023.DOI:10.27006/d.cnki.gdbcu.2022.002107.

[5]邓宏. 基于PDCA模型的校本课程开发质量提升策略研究[D].东北师范大学,2021.DOI:10.27011/d.cnki.gdbsu.2020.001670.