房地产项目投资决策问题分析

房地产项目投资决策问题分析

苏建

武汉军山新城科技投资集团有限公司  湖北武汉 430058

摘要：投资决策实质上是对某个拟建项目的多个可行方案进行技术经济论证，论证内容包括：项目的可行性、必要性、经济性等。房地产项目具有明显的空间固定性，一旦投资决策完成开始执行之后，就难以再次变更；再加上房地产项目的投资金额大，动辄上千万，甚至数亿元，据统计，2022年全国房地产开发投资规模达到了13.29万亿元，占全部投资的27.1%，而且房地产项目的建设时间较长，一旦付诸于实施就不能再中断。若投资失误，必然会造成严重的经济损失。随着我国经济迈入到新常态阶段，房地产市场已呈现出明显的“供大于求”状态，市场竞争日渐激烈，投资风险也随之增大，为了尽量减少投资风险，投资者在投资前期一定要实地考察拟建项目，从房地产项目所处区域的文化环境、交通位置、

人文历史等方面进行把控，并且还要对成本进行有效地控制，切实达到利润最大化。

关键词：房地产项目；投资决策；问题；措施

1房地产项目投资决策的重要性

1.1资产增值和财富增长

房地产投资是一种长期的资产配置策略，可以为投资者提供资产增值和财富增长的机会。投资者可以通过正确的投资决策获得租金收入、资本增值和税收优惠等多重收益，从而增加个人或机构财富。

1.2投资回报和现金流收入

房地产投资通常与租金收入有关，租金收入可以为投资者提供持续的现金流收入。投资者可以通过合理评估和分析选择具有良好投资回报的房地产项目，实现稳定的现金流和投资回报。

1.3多元化投资组合

房地产投资可以作为投资组合的重要组成部分，有助于实现资产的多元化。将资金分配到不同类型和地区的房地产项目上，可以降低投资风险，并使投资者在不同经济周期中获得收益的平衡。

1.4经济发展和就业机会

房地产投资对经济的发展和刺激具有重要作用。房地产项目的建设和运营不仅可以提供就业机会，还可以促进相关产业的发展，带动经济增长。因此，房地产投资决策的正确与否，对当地经济和社会的发展具有深远影响[1]。

2房地产项目投资决策问题

首先，预算管理不完善。预算作为企业资金管理中重要组成之一，部分房地产企业的预算管理流程不科学，没有针对预算控制形成科学的方案，甚至存在超预算支出的问题，严重影响企业正常经营。其次，资金分配机制不够完善。房地产企业在开展投资过程中，要将资金分配到合适领域，但是当前部分房地产企业的资金分配领域过于单一，仅开展住宅地产或商业地产的开发，没有充分开展不同项目的开发，容易导致企业资金使用风险较高且效益低下。再次，开发节奏控制不合理。房地产项目管理者要合理控制自身的开发节奏，才能确保企业实现稳健经营。但是部分房地产企业在发展过程中开发节奏过快，没有结合企业资金状况合理控制开发节奏，存在盲目开发的问题。部分企业盲目开发过多项目项目，在宏观经济政策或行业环境发生变化时企业的资金无法及时收回，产生资不抵债的问题。最后，开发风险管理不当。部分房地产企业在开发过程中不重视开发风险的管理，当风险发生时将严重影响企业的运营[2]。

3房地产投资决策的风险的应对措施

3.1应对自然风险

由于自然风险具有不确定性的特征，企业很难防范和控制风险的出现。因此，房地产项目管理者应该清楚地了解项目所处城市和地区的自然状况，并要对预测该地区环境变化和天气变化的情况了如指掌。在签订施工合同之前，房地产企业应与施工方确定双方责任，并明确在合同中规定关于自然风险的解决措施，并留有风险准备金。自然风险是无法避免的风险之一，如季风影响较大的地区，对房地产企业而言，在施工过程中必须加强建筑物的牢固性，尤其是高层建筑物，以防台风带来的玻璃、防盗网等物件被吹落。同时，必须为台风来临时组成专门的小组，对外部环境的应对措施、公共维修措施以及对房屋内的门窗设备的检查和加固做好准备。此外，技术人员应检查供电设备、排污、排水系统，以防止强风、暴雨带来的停电、污水倒灌造成用户感到不安。在房屋建筑时也要将地震可带来的危害考虑进去，所以在刚开始筹建时要对土地地皮进行相关的考察，考虑到地震时会带来的风险，以及在后期建筑时所要用到的材料也要格外注意。

3.2应对开发风险

第一，提高人员风险防范意识。首先，提高管理层风险防范意识。企业在经营过程中，管理层在很大程度上决定了资金使用的方向。若企业管理层投资风险控制意识不足，缺乏科学的管控措施，将可能导致企业发生重大风险。针对这一问题，房地产企业的管理层要重视防范投资风险，将风险防范要求落实到企业的管理流程中，关注国家的政策导向制定科学的投资方案，在思想意识上主动防范风险。其次，提高基层员工风险防范意识。企业除了管理层要形成风险方案意识，企业的基层人员也要充分参与到风险管理中，结合企业资金运作的要求明确风险管理措施，主动应对风险。企业可以通过对员工进行培训等方式，让员工主动重视经营过程中可能存在的风险。第二，动态调整资本结构。为确保房地产企业在投资过程中风险可控，企业要重视对资本结构的管理，确保企业的资金有序运作。企业要对自身的资产负债率进行详细分析，如果资产负债率过高，表明企业产生资金链断裂的信号，就要进一步制定相应的控制措施。首先，企业的资金压力主要来源于新的项目，在项目开发前期投入大量资金，为了让项目后续稳定运作还需要不断投入资金，在这一过程中企业不得不通过银行借款等方式获取资金。随着企业资金融资规模不断扩大，企业资本结构就会变得不合理，此时企业就要制定完善的销售政策加快资金的回笼，在保障质量的前提下尽快将预售房变现。其次，采用老项目带新项目的方式加速资金回流。房地产企业在发展过程中为避免风险，还应该采用老项目带新项目的方式加速资金回流，达到优化企业负债结构的目的，以减轻企业资金链的压力，控制企业风险

[3]。

3.3应对资金风险

房地产企业资金风险的应对措施可以从建立有效的财务管理制度、完善融资结构和优化资金结构、引入外部监管制度机制三方面来考虑。第一，建立有效的财务管理制度对于企业风险管理至关重要。可以通过健全企业内部控制体系、完善双重控制机制和规范财务报表格式等方法，来杜绝财务指标的“套牢”行为，实现财务报表的真实性与精准性，有效地发现风险和实时发现问题，以便采取适当的应对措施。第二，完善融资结构和优化资金结构是房地产企业资金风险应对的关键因素。应着重于调整融资结构，尽量利用低成本融资渠道，优化资金利用结构，尽可能更多地使用自有资金，减少负债压力，以稳定长期资金状况；此外，企业还应定期审计，比如按照要求对贷款合同进行审查，以确保贷款用途符合法律法规，避免发生遏制风险的情况。第三，引入外部监管制度机制可以有效确保企业的资金安全性。外部的监管机制可以主要从两个方面来考虑，（1）充分利用政府部门的监管政策，定期对企业资金状况进行抽查，检查企业合规财务行为；（2）多通道引入社会监管，通过媒体、评级机构、财务顾问等渠道，引入社会力量，以杜绝企业资金指标的“套牢”行为[4]。

4结语：总之，在确保房地产开发收益的前提下，务必要认真做好房地产投资决策与成本控制工作，严格管控有可能会导致投资失败或成本支出过大的各项风险因素，从技术、经济两个方面来系统性论证、对比房地产项目的可行方案，将成本支出控制在科学范围之内，并且还要通过转嫁风险、控制风险的方式来达到更佳的利润目标。

参考文献：

[1]魏爽.房地产企业投资决策风险及其应对措施浅析[J].金融客,2023,                (04):31-33.                                     

[2]赵立军;王颖驰;许延明.我国房地产企业财务风险识别与防范                [J].佳木斯大学社会科学学报,2022,40(06):42-44.                                     

[3]张春梅.房地产项目投资决策要点分析及建议[J].中国中小企业,2022,                (11):62-64.                                     

[4]鲍玉婷.房地产企业投资决策的现存问题与优化策略探讨[J].企业改革与管理,2022,(19):25-27.