土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例

土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例

余安平

遂昌蓝天合伙税务师事务所    323300

摘要：随着经济的不断发展，我国经济发展质量和效率不断提升，国家对新会计准则和营改增的税收政策进行了全面的推行，与此同时，国家还对房地产开发市场进行了有效的监管和调控。城市化建设进程的加快，使房地产开发企业的竞争压力不断加大，企业所获得的利润和效益却在不断缩小。在这种环境下，房地产开发企业要想使自身所获得的经济效益不断提升，就应当合理的筹划土地增值税，在法律法规的允许范围内，展开合理避税行为，从有有效的减轻个人税赋，降低经营成本，实现利益的最大化。

关键词：土地增值税；纳税筹划；房地产开发企业

一、引言

经济社会发展的新形势下，房地产开发行业迎来了不断发展的广阔空间，增值税作为房地产开发企业成本中的主要部门，给企业带来了一定的税务压力。房地产开发企业要想获得长期、有效、健康的发展，定会面临着一部分的税收压力，并且这一部分的压力还有一定的概率转移到消费者身上，这就是制约经济社会稳定发展的一部分因素，如若房地产开发企业对房价进行上涨，也会导致房地产行业的泡沫经济现象，给社会经济的稳定程度造成影响。因此，筹划土地增值税有非常重要的意义，能够有效的减轻房地产开发企业的竞争压力，使资金链的稳定程度有所提升，提高房产市场的发展活力。

二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的风险

（一）没有建立税务筹划的明确意识

部分房地产开发企业在开发经营过程中，没有明确的建立起税务筹划的意识，读税收筹划的真正目的没有清晰、熟悉的认知。造成这种原因主要有两个因素。一方面是税收筹划的时间存在一定的限制，我国税收筹划的理论存在时间较短，因此国内许多房地产开发企业很少真正有效的进行税收筹划，进行税收筹划的企业一般为外企投资，或者较为大型的国有企业，其他企业使用税收筹划的意识较为淡薄；另一方面是房地产开发企业要想在开发运营中，实行有效的税收筹划工作，需要对人力、物力和财力等资源进行一定的控制，这些资源一般为企业的筹划成本，会影响到企业的经营成本，筹划成本越高，企业的经营成本也就越高。因此，房地产开发企业在开展土地增值税纳税筹划工作时，没有建立起税收筹划的明确意识，对企业税务筹划管理意识的形成也造成了一定的影响[1]。

（二）人员较为缺乏，人员的专业性存在一定缺失

房地产开发企业与税务筹划各方面都有着较为紧密的联系，企业的土地增值税税务筹划需要更加全面、综合和专业的人才，需要人才具备财务、法律和金融等各方面的专业知识，在熟练掌握全面的专业知识的同时，还要与时代的发展步伐相联系，具备敏锐观察社会经济变化的意识，能够对新型的技术和法律法规有深入的学习和认知，使税务筹划的思路有创新变化，有效提高税务筹划工作的实用性，使信息共享的效率能够有所提高。目前，房地产开发行业在开展税务筹划工作时，有关税务筹划相关工作的专业人员较为缺乏，仅仅将企业中的财务工作者作为税务筹划工作责任的承担者。而一般房地产开发企业的内部的人才具有较强的流动性，财务工作者的专业能力和综合水平也各有不同，在进行到税务筹划阶段时，财务工作者很有可能因为自身的业务能力，无法有效的对国家税收、财政政策有所掌握，无法设计出价值更高的土地增值税税务筹划方案，使得房地产开发企业中税收筹划的关键性价值没有得到充分体现，更严重的还有可能会为企业带来一定的财务风险。

（三）税务筹划的思路模糊

税务筹划思路模糊的造成是由于土地增值税纳税规划的可操作性强，在成本费用和收入方面都可进行一定的操作。而税务筹划工作应当首先从业务操作步骤开始，进行有效的预先规划，而不是单单在财务加工方面展开一定的操作。部分工作人员在税务筹划中，由于没有正确的认识到税务筹划的思路，使得工作介入时的延时较长，对税务筹划工作的有效开展造成了一定的阻碍。

（四）风险抵御能力较为低下

土地增值税纳税筹划工作，具备一定的预先特性，在工作展开过程中应当与现存的税收政策相结合，税收的证词也存在一定的不稳定性和时效性，无法发挥较大的抵御税收筹划风险的能力，在开展土地增值税纳税筹划过程中，会面临着较多突发性情况，影响到房地产开发企业的土地增值税纳税筹划工作，使得企业无法进行有效的定损行为。例如，如果目前的税收政策中，部分的税收政策规定内容有所调整，明确了规定内不清晰的内容后，使税收工作中的筹划条件有所缺少，筹划权利转向了筹划义务，就会极大的影响到企业的平稳运行[2]。与此同时，部分房地产开发企业的税务筹划团队，在综合能力方面存在一定的差距，不能有效的处理突发状况，增加了企业内部因素对税收筹划的干扰，使企业实际的风险抵御能力有所降低，对税务筹划工作带来了不利的影响。

三、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的具体措施

（一）树立明确的税收筹划意识

房地产开发企业应当对土地增值税纳税筹划工作有明确的认识，意识到税收筹划工作如果与法律法规要求不相符，存在逃税、漏税以及偷税等行为，不仅仅会对企业的社会形象造成严重的影响，还会受到法律的规范与制裁。因此，房地产开发企业的管理人员，一方面，要对土地增值税纳税筹划工作进行一定程度的重视，对政府调控方向和相关原则有及时的了解，还要对企业内部的土地增值税纳税方案进行科学、合理的调整；另一方面，要充分展开相关的宣传教育活动，增强全体员工对土地增值税纳税筹划的认识，使工作人员能够积极参与到土地增值税纳税筹划工作中。

（二）强化风险意识

筹划和组建土地增值税纳税规划的工作人员，对房地产开发企业来说具有一定的双面性。税收筹划工作中需要对税收中可能存在的风险进行重点考虑，进行权衡利弊，并进行最终决策，确定土地增值税纳税筹划方案，确保工作人员能够在风险面前，对土地增值税纳税的重要性有充分的认识，为企业的健康发展提供保障。

（三）灵活利用土地增值税优惠政策

根据相关税法内容可知，纳税人在建设普通住宅中，如果同时开展了其他房地产项目，应当对分别对普通住宅与非普通住宅的增值税额进行精准的核算，没有对增值额进行准确的核算，或者没有分别对土地的增值额进行精准的核算，就无法对土地增值税的优惠政策有所应用。因此，房地产开发企业在开发经营过程中，应当做好前期的土地增值税纳税筹划，对土地增值税优惠政策有合理的利用，对扣除项目进行充分的应用，实现合理避税，达到房地产开发企业土地增值税纳税的目的[3]。

（四）加强对人才的引进和培养

房地产开发企业在开展土地增值税纳税筹划工作时，少不了专业且高质量的财务人员，土地增值税纳税筹划的工作人员业务水平，对土地增值税纳税筹划工作的合理性也存在一定的影响，因此房地产开发企业应当注重对人才的培养与引进。采用校企合作的方式，从高校中录取税务专业的高水平人才，打造培养税务人员的实践场所，将理论与实际相结合，从而提高税务工作者的业务能力和职业素养。与此同时，房地产开发企业的管理人员也要对企业内部的税务人员进行长期培训，定期展开税务筹划的相关活动，聘请专业的税务人员向企业内部人员进行税务法律法规的讲解，使得企业内的税务人员知识水平不断提高，知识结构更加完善。除此之外，在大数据经济的发展形势下，房地产开发企业的税务工作者也应当提高个人的信息技术应用水平，将信息化技术有效应用到土地增值税纳税筹划工作工，使税收筹划的质量和效率大大提升。

结束语：

综上所述，房地产开发企业在筹划土地增值税纳税时，会遇到一系列的风险，企业的管理人员应当对这些风险有明确的认识，采取科学、有效的方法合理规避风险，提高土地增值税纳税筹划的质量，帮助房地产开发企业获得健康、长期的发展状态。

参考文献：

[1]叶友才.关于房地产企业土地增值税筹划的思考[J].市场周刊：商务营销, 2021, 000(014):P.1-2.

[2]刘福彗.房地产企业土地增值税纳税筹划策略[J].  2021.DOI:10.12273/j.issn.1005-9644.2021.07.085.

[3]杨灵敏.房地产企业土地增值税税务筹划探讨[J].首席财务官, 2022, 18(8):128-131.