城市更新视角下的城市规划与城市发展

 城市更新视角下的城市规划与城市发展

李凯

天津天交长胜技术咨询有限公司，天津市 300000

摘要：城市更新是城市高质量发展过程中的重要步骤，也是现代化城市建设的必然要求，对于经济转型发展、城市建设等具有积极作用。当前我国关于城市更新规划方面的研究和重视程度都在不断加强，城市投入更新规划中的资源和精力也在逐渐增加。此次研究从城市更新入手展开探讨，以期为城市更新规划项目的城市规划与城市发展提供参考。

关键词：城市更新；城市规划；城市发展

引言

城市更新顾名思义就是针对城市中无法满足居民需求及跟不上城市发展脚步的区域进行更新调整，而这需要以合理规划为前提，结合城市实际情况，已经建设的区域、已经开发的土地以及不动产所附着的各种既有权力管理，并针对城市发展产生的社会价值进行利益再分配，并创造新价值的过程。因此，在城市更新过程中，需充分考虑城市实际需求及发展方向，充分考虑不同权利人、权利主体对于城市更新的真实诉求。新时代背景下，城市更新规划不仅是城市土地的扩张，也是激发城市规划调控功能和再分配功能的有效途径，以此达到土地增值、城市发展的目的。

1城市更新规划原则

1.1以人为本原则

以人民为根本是城市更新的根本目标。城市是一个不断发展的有机体，人民的需求也是不断变化的，城市更新就是要顺应人民的需求变化，为人民提供更高品质的空间产品。要坚持人民城市人民建、人民城市为人民，始终做到城市更新为了人民、城市更新依靠人民，不断实现人民对美好生活的向往，提升人民群众获得感、幸福感、安全感。城市更新对应人民对于居住、就业、配套服务等不同方面和层次的需求，通过城市更新提供多类型、多层次的空间产品，满足各类人群对美好城市的向往。

1.2规划引领原则

制定科学的城市更新方案，强化城市规划统筹作用，对于高质量推进城市更新的实施具有重要作用。全面评估城市发展中的突出问题，在存量城市更新实施中，涉及复杂的权利主体、空间要素和管理规范，与城市的发展定位、环境品质、社会和谐等多方面因素相关。在城市更新规划中，要科学编制城市更新规划，精准、高效、系统补齐城市规划、建设、治理等方面的短板，确定更新的重点区域和项目，分时序、有侧重点的推进城市更新项目。

1.3多元参与原则

城市更新涉及多元利益主体，包括政府、开发商、产权人、融资组织、施工单位以及第三方的社会团体、非政府组织等，在城市更新中应强化政府主导，充分发挥市场作用，鼓励引导各类市场利益主体参与城市更新，充分调动公众和社会组织的积极性，形成多元化、可持续的更新模式，以实现资源再分配过程中的利益平衡，保障政府部门、市场机构，以及参与城市更新的人民群众等多方的共同利益。

2我国城市更新面临的问题

城市更新是一项长期、系统的工作，涉及方方面面。在城市更新的实施过程中，城市规划工作应主动融入和服务城市更新，引导和支持城市更新的实施，不断提升城市规划工作对城市更新的服务水平。当前，我国城市更新主要面临三大挑战：一是存量城市空间环境复杂，利益协调与规划管理难度大。存量城市更新，涉及已建成空间上多样化的、分散化的产权和物权，推进城市更新势必涉及对原有空间布局的调整，触及已有的多方利益关系，能否平衡好多方利益关系将直接影响到资源配置优化的效果。二是投入大，回转周期长，资金平衡难度大。城市更新涉及资金投入较大，回转周期长、不确定性因素多等难题，因而开展城市更新的资金平衡的难度较大，与传统的城市增量开发相比，市场主体参与城市更新的积极性相对较弱，对减少更新成本，快速实现资金回笼的期望更为迫切。三是城市规划实施机制不完善。我国城市规划实施过程中存在规划编制与实施脱节现象。主要表现为：一方面是政府与公众缺乏沟通交流平台；另一方面是规划管理部门与公众缺乏沟通交流平台。此外，在我国部分城市更新项目中，由于缺乏相关机制和办法，导致在项目实施过程中存在“拆违”“拆旧”“拆小”等现象。特别是在城中村改造、老旧厂房改造等项目中，由于缺乏必要的改造实施机制和办法，导致居民对改造措施的合理性、合理性产生怀疑或反对的声音。这些问题阻碍了我国城市更新工作的推进和实施效果的提升。因此，需要构建更加完善、更具操作性的城市更新机制和办法，使公众参与、规划编制等成为我国城市更新工作顺利推进的重要保障。

3城市更新视角下的城市规划与城市发展路径

3.1做好顶层制度设计，提供强大组织保障

存量城市更新涉及多元主体的利益协调的问题，项目建设过程中内部协调和资源整合的成本较高，做好项目机制的顶层设计至关重要。一方面要发挥好政府的主导、引导、协调及监督等作用，完善各方利益分配机制体制，从而平衡多元主体的利益关系；另一方面要推动政府“纵向与横向”不同部门间的相互协同，促进市场主体的参与积极性，并为项目实施提供方针指引和程序约束。如在市级层面成立城市更新领导小组，强化整体项目推进的统筹能力；在区级层面成立城市更新协调机构，制定项目人员协调工作职能和工作机制，促进城市更新过程中涉及的跨区域、跨地块的协调效率等，从而加强市场主体的参与程度与信心，保障项目的高品质的实施。

3.2 探索多元融资模式，促进项目资金增益

城市更新项目再各阶段都需大量的资金提供，包括拆迁补偿、开发成本、销售等，资金支出量巨大、占用周期长，仅靠政府财政资金难以实现更新项目的高质量、可持续发展。通过发挥政府财政资金的杠杆作用、投资补助、贷款贴息、税收优惠、容积率奖励以及适当的金融支持等多办法来吸引社会资本参与到城市更新中来，是保证城市更新战略长期稳定发展的必由之路。如由政府提供系统性的政策资金支持，以增强市场积极性，建立系统性的融资政策；在传统融资模式受限的情况下，要大力发展新型的融资政策，探索城市更新基金、资产证券化等比较适合城市有机更新特点的新型融资工具；完善政策性贷款和担保机制，通过联合融资及组建银团等方式吸引众多社会资本参与，支持城市更新项目通过融资担保机构获得银行贷款等。

3.3探索城市治理机制，坚持共建共治共享

新时代背景下，城市更新规划不仅是空间规划，更是治理规划，通过城市更新，推动城市治理，以此实现城市的高质量发展。因此，在实际展开城市更新规划过程中，也应充分考虑城市治理需求，切实融入城市治理体系，以此发挥城市更新规划在城市治理方面的作用。同时，还应拓展城市规划统筹和协调范畴，并探索城市治理机制，培育城市发展力量，落实基层治理体系的改革，建设长效治理机制，在不同类型的城市更新项目中，采用不同的更新机制，多部门、多主体地协同实施，并鼓励公众参与，引入社会资本进行多方的共建共治共享，促使城市向共建共治共享的现代化方向发展。

3.4加强智慧系统运用，推动绿色韧性发展

新时代背景下，现代技术水平逐渐得以提升，为提升城市更新规划决策的科学性及合理性，应加强智慧系统的运用和研究，充分发挥智能化技术的作用。对此，应积极开发“城市更新智慧监管信息系统”，实现对于城市更新建设过程的动态跟踪和管控，其既能提升城市更新规划的科学性、合理性及有效性，又能实现对城市更新的全程管控，一旦发现问题，例如城市更新内容、项目等与城市发展方向存在出入，可及时进行调整，以保障城市更新规划的合理性，降低后续项目烂尾概率。此外，信息技术支持下的城市更新规划，还能强化对国土空间的利用率，将城市建设从传统粗放、外延的模式中解救出来，实现集约发展，进一步提升城市更新规划水平。

3.5提高规划技术水平，保证城市规划的合理性

在城市规划设计过程中，规划设计工作与城市建设管理有兼容问题，有时很难考虑实际环境带来的影响，导致最终项目设计与城市实际需求背道而驰。按照现代规划的设计思想和城市发展的空间需求，从全局出发，结合城市更新类型体系，在详细的现状调研基础上，编制整体更新规划，整体梳理，明确城市更新的重点，制定合理的分期建设规划，保证更新项目实施的有序性、整体性和协调性。

结束语

综上所述，新时期背景下的城市更新规划，不再是单一建筑的拆除或建设，需充分结合城市发展方向、各主体需求及国土空间利用等特点和趋势，对城市更新规划的协调性、整体性有着更高要求。为促进城市高质量发展，在城市更新规划过程中，不仅要关注城市居民的实际需求，提高生活质量和环境质量，同时也应关注城市发展的协调性及更新规划的统筹效果，以此保障城市更新规划的科学性和合理性。为更好地实现城市更新规划的统筹协调发展，不仅要依托国土空间规划、针对存量发展特征、适应城市治理需要，还应结合城市实际情况，有针对性地制定顶层制度设计，科学调整城市治理模式，探索多元融资模式，同时加强智慧系统运用，提高规划技术水平，全面保障城市更新规划效果，实现城市治理、经济、环境等的统筹发展。

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