2023年我国房地产金融问题研究

2023年我国房地产金融问题研究

王明钰  许夏卿  张金金

河北金融学院

【摘  要】据《2023中国房地产金融行业发展白皮书》显示，中国房地产金融行业正面临着一系列挑战和机遇。尽管目前市场环境相对平稳，但也存在一些潜在的风险因素，如宏观调控政策的不确定性以及金融风险的积聚。本文将着眼于当前我国房地产金融存在的一系列问题，针对存在的问题提出相关对策建议。

【关键词】房地产金融；宏观调控；问题研究

一、引言

2022年12月中央经济工作会议举行。此次会议明确，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。2023年3月3日，国务院新闻办公室举行了“权威部门话开局”系列主题新闻发布会。此次央行和外管局相关领导介绍了“坚定信心、守正创新，服务实体经济高质量发展”的有关情况。发布会明确，认真总结和吸取中国房地产市场发展过程中的经验和教训。同时也明确，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

二、房地产金融概念综述

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。述。房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。

（一）房产金融概念综述

房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。

（二）地产金融概念综述

地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。

三、当前我国房地产金融面临的主要问题

（一）居民偿债压力大，法理偏向开发商和银行

2021年3月开始实施《深圳经济特区个人破产条例》，然而尚未允许个人因为无力支付房贷而宣告破产。假如个人没有能力还贷，且房产拍卖后仍不足以偿还银行债务，居民仍需要用未来的收入来弥补缺口。去年由于开发商流动性短缺导致某些楼盘建设严重之后，有个别地区出现个人房贷断供的情况，但倘若楼盘最终完工交付，居民仍然要继续偿还房贷。事实上，根据法律，即使房产没有交付，居民也是要偿还贷款的。

(二) 居民资产证券化率低

中国个人房贷的证券化程度极低（即次贷），因此降低了金融衍生品风险，当然也限制了银行能够为房地产业提供的流动性。央行对于推进已抵押贷款为基础的金融衍生品一贯谨慎。在2008美国次贷危机之后，央行甚至暂停了中国住房抵押贷款支持证券（MBS）的发行，直到2014年才重启。在2021年，中国的MBS规模接近5千亿，仅占房贷余额的6%，而美国的该比例超过60%。

(三) 首付比例较高

中国住房的首付比例远高于欧美。在2006-2021年间，中国的住房首付比例大都在20%-35%之间，且只有两次降至20%的下限。第一次是2008年全球金融危机后，为了提振经济，当年首付比例即下调至20%，但次年经济有所企稳就立即回调至30%。第二次是2014-2015年的经济下行期，首付比也短暂下调至20%，2016年经济回暖后恢复至30%。根据美国房地产经纪人协会的统计，2021年美国首套房首付比例中位数仅为6%，2022年由于美联储加息，首付比例上调至13%。欧洲房地产政策比美国保守，首付比例在15-20%，仍然低于中国。高水平的首付比显著提高了中国房地产市场的稳定性。

（四）还贷潮和延迟还贷潮

延迟还贷现象在2020年疫情爆发的时候就开始出现，其和疫情对购房者收入水平造成的冲击有关。提前还贷事件出现过两次高峰。其中第一次出现在2022年下半年。而第二次则在各地房贷利率降至3.8%的背景下明显增加。此类问题对于商业银行金融秩序造成了较大的困扰和压力，同时也恶化了购房者和银行之间的关系。

四、应对我国当前房地产金融风险的对策建议

（一）利用货币政策，提高市场信心

针对目前我国房地产市场的发展情况，我们可以有效利用货币政策这一调控工具，有效规避房地产金融风险。货币政策可以通过调整利率、信贷政策和流动性管理等手段来影响房地产市场的融资成本和购房需求。

（二）加强监管和风险防控

坚持金融服务实体经济的宗旨，加强金融机构的监管和风险防控。一方面，要加强金融机构的资本充足率、拨备覆盖率、不良贷款率等重要指标的监测和管理，提高金融机构的抵御风险的能力。另一方面，要加强金融机构的内部控制和合规管理，规范金融机构的信贷审批和贷后管理流程，防止金融机构出现道德风险和操作风险

（三）优化供给侧改革

坚持房住不炒的定位，加强房地产市场的监管和调控。一方面，要加强房地产市场的供给侧管理，优化土地供应结构和节奏，促进房地产市场供需平衡。另一方面，要加强房地产市场的需求侧管理，严格执行差别化的信贷政策、税收政策、限购政策等，遏制投机炒作行为。

（四）加强居民的教育和服务

一方面，要加强居民的金融知识和理财意识的教育，引导居民树立正确的消费观和投资观，提高居民的理性消费和投资能力。另一方面，要加强居民的社会保障和公共服务的提供，满足居民的基本住房需求和合理住房愿望，提高居民的信心和幸福感。

参考文献：

[1]薛瑾.房地产金融供给侧改革加快推进[N]. 中国证券报,2023

[2]冯白.当前经济背景下的房地产金融发展之路[J]. 今日财富,2022

[3]赵西云.房地产金融创新面临的突出问题与对策. 现代企业文化,2022(18)