房地产企业投融资风险管理分析

房地产企业投融资风险管理分析

韩恺

蓝城蓝正（浙江）建设管理有限公司  浙江杭州  31000

摘要：房地产企业在开展投融资活动的过程中，不可避免地会遇到一些风险。为了更好地实现自身的战略发展目标，房地产企业需要不断加强风险管理，大幅提高经营管理效率。在经济全球化的影响下，房地产企业在项目投融资中面临风险的概率有所增加。基于此，本文认为房地产企业只有重视投融资管理工作的规划，确保投资和融资环节都制定科学合理的控制措施，才能确保企业在激烈的竞争中获得发展。

关键词：房地产企业；投融资；风险管理

引言

房地产企业如果对投融资的风险管理处理不恰当，则很容易产生投融资风险，甚至造成企业资产流失。基于此，房地产企业需要正确科学的认识投融资的风险，采取积极的管理措施，不断加强对投融资风险的合理化管理，避免产生盲目投资和融资现象，从而减少投融资风险。对房地产企业而言，需要进一步分析投融资管理过程中可能存在的风险和问题，及时采取科学有效的应对措施，不断强化投融资管理的质量，有效规避可能产生的风险问题。

1房地产企业投融资风险管理分析

2房地产企业投融资风险管理现状

2.1资金供需失衡

我国房地产企业的资金需求量较大，在“保交楼”等政策背景下，我国房地产项目运营的成本持续增加，资金需求量较大，且资金来源受限，资金回收的速度较慢。部分中小型房地产企业在经营过程中需要借助外部融资，筹集大量的信贷资金，这导致企业自有资金的占比迅速降低，偿债风险不断增大。一旦房地产企业资金周转失灵，将会造成严重的后果。随着“三道红线”政策的深入实施，金融机构对房地产企业的投资更加谨慎。当房地产企业出现资金风险时，这部分风险也会迅速传导至上下游相关企业，从而可能引发系统性金融风险。在内外政策的调控下，我国房地产企业普遍面临较大的资金压力。

2.2过度依赖信贷

目前，我国房地产企业过度依赖银行信贷，银行贷款、信托基金等成为大型房地产企业资金的主要来源；中小型房地产企业自筹资金的成本较高，不得不仅采用银行贷款的方式。我国房地产企业风险已经具有金融化的特征，房地产企业向银行贷款时，虽然有严格的审批流程，但是多数通过审批的房地产企业贷款具有数额大、投资时间较长和投入速度快的特征，导致部分贷款存在发放时机与房地产企业需求不匹配的问题。我国房地产企业总体上对银行贷款利用较多，对外资运用较少，上市筹资的能力有限。

2.3缺乏科学完善的投融资决策体系

在经营过程中，房地产企业主要的融资方式是从银行获得贷款。与其他融资渠道相比，银行贷款的融资成本相对较低，且银行更愿意向房地产企业发放贷款。因此，通过这种方式获取资金的概率比较高，而且灵活性也比较高。银行贷款成为企业融资的首选方式，但银行机构也为房地产企业设定了一系列的贷款指标，比如财务指标、专项资金指标等。同时，对于一些房地产企业，银行往往设定一定的信贷指标，从而导致准入门槛较高。银行还会采取一定的金融监管措施，加强与房地产企业之间的联系，以便督促房地产企业按时还款。为了实现科学、全面的发展，房地产企业必须加强资本结构调整，使资本结构不断优化，

3房地产企业投融资风险管理优化

3.1在房地产企业内部需要建立起科学且健全的投资决策和融资决策体系

是否存在科学合理的投融资决策体系，对房地产企业是否可以正确进行投融资具有直接影响，可以帮助房地产企业实现高质量发展。基于此，需要在企业内部建立起专门负责投融资风险管理的部门，结合企业实际情况，对现有的投融资决策体系进行合理化完善，以此保障企业投融资活动良性开展。国有企业进行投融资活动的过程中，需要建立起科学合理的投融资决策体系，判断出项目在运行过程中可能出现的投融资风险类型，以此深入地剖析企业在贷款以及证券方面数据信息，并将其纳入到房地产企业投融资行为的规范审批范围内。投融资风险管理部门，需要根据现阶段的房地产经济发展情况作出科学的投融资方案，以有效避免可能存在的风险，从而更加全面构建投融资的决策体系，减少风险管理所出现的问题。

3.2优化房地产企业的融资渠道

房地产企业融资可选择的项目比较多，主要包括以下方式：首先，上市公开发行。随着证券市场对房地产企业的放开，房地产企业要积极通过上市方式获得资金，避免企业财务杠杆过高风险。其次，合作开发。合作开发适用于具有良好开发资质的中大型房地产企业，能够和具备资金但是资质不足的企业合作，以此弥补企业资金缺口。再次，房地产信托融资。随着房地产企业金融十六条政策出台，房地产信托在未来将进一步发展。房地产企业通过获得信托公司资金的方式开展经营，能够缓解自身资金压力。房地产企业借助自身良好的信誉，更能够获得信托公司的资金支持。最后，房地产项目融资。房地产项目融资作为重要的融资方式，通过将不动产转变为资金的方式来缓解企业资金压力。

3.3高效运营，提升投拓资金使用效率

房地产项目运营效率的提升，不仅需要积极拓宽融资渠道，确保前期资金足额铺垫，更需要通过项目运作和资金管控的方式实现资金快速流转，以充分发挥投融资一体化管理模式的作用。通常情况下，前期资金来源主要包括两个板块，一是自有资金，该块资金主要用于开盘前的各项支出，由于自有资金相对有限，想要实现自有资金的效能最大化，关键在于四证办理效率以及开盘速度，这就需要房地产企业紧盯项目，以项目办理效率带动自有资金流转速度，尽快实现自有资金的全额回笼；二是外部资金，随着房产信贷政策的收紧，银行对房地产企业开发贷款的准入条件更为严格，只有房地产项目在取得四证的基础上才可符合贷款申请条件，这就需要房地产企业在招标、报建、设计等前置事项办理中做到早筹划、早安排，集中人力快速完成各项前期工作，快速取得四证，以便于企业及时向银行申请贷款，以释放自有资金压力，使其回流至资金池实现资金的高效利用。

3.4构建科学完善的投融资决策体系

房地产企业要想在经营过程中加强投融资管理，必须结合自身的实际情况，构建科学完善的投融资决策体系，从而有效规避融资风险。第一，房地产企业应防控投融资风险，强化自身的防控意识，结合自身发展规划和经营特点，综合分析内外部融资风险，构建投融资风险决策体系。在此基础上，房地产企业有必要拓宽融资渠道，逐步实施债券融资和互联网金融融资，从而提高房地产企业的融资效率，优化房地产企业的资本结构，降低房地产企业对信贷融资的依赖。第二，房地产企业应对投融资评析程序加以完善，加强企业内部投融资风险预警，并设置政策、金融、税收等预警指标。如果房地产企业的投融资风险预警能力存在限制，则可与相关专业机构合作，对投融资结构进行科学规划，并对投融资风险进行全面分析，采用定性与定量相结合的方法开展投融资评估。

结束语

当前房地产企业在发展过程中面临着一系列压力，资金链管理不当很可能影响企业的发展。投融资作为企业管理工作中最重要的组成部分，对企业发展至关重要。但长期以来很多房地产企业在投融资过程中存在一定问题，包括投资环节存在盲目性、融资环节资金渠道单一等，都影响了房地产企业的进一步发展。本文针对房地产企业投融资管理工作进行了探讨，具有一定的理论意义和实践价值。

参考文献

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