关于房屋安全鉴定机构的问题与管理研究

关于房屋安全鉴定机构的问题与管理研究

沈建辉

广东仲达房屋安全检测鉴定有限公司    广东省广州市   510515

2020年3月7日，福建省泉州市鲤城区作为新冠肺炎疫情防控外来人员集中隔离健康观察点的欣佳酒店所在建筑物发生坍塌，事故造成29人死亡、42人受伤，直接经济损失5794万元。建筑物倒塌前，建筑物所有人泉州市新星机电工贸有限公司委托了福建省建筑工程质量检测中心有限公司开展了房屋安全鉴定，作出“该楼上部承重结构所检项目的正常使用性基本符合鉴定标准要求”的结论及出具了“鲤城区欣佳旅馆作为旅馆使用功能的结构正常使用性基本满足鉴定标准要求，后续使用年限为20年”的房屋安全鉴定报告。瞬间把房屋安全鉴定及建设工程质量的检测推向了社会的风口浪尖。

2022年 4 月 29 日 12 时 24 分，位于湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区盘树湾组一居民自建房发生倒塌，事故造成 54 人死亡，其中大学生 44 人，9 人受伤，直接经济损失 9077.86 万元。自建房倒塌之前，产权人吴奇生、吴治勇父子曾委托了湖南湘大工程检测有限公司开展了房屋安全鉴定，鉴定结论为 Bsu 级、 “结构安全”“可按现状作为旅馆用途正常使用”。事故再次把房屋安全鉴定行业推向了信用危机的边沿。

为加强对房屋安全鉴定机构的管理，住房和城乡建设部2022年12月29日出台了新的《建设工程质量检测管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令 第57号）、《建设工程质量检测机构资质标准》，住房和城乡建设部等15个部门出台了《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，对加强对房屋安全鉴定的管理奠定了法律基础，但要杜绝房屋安全鉴定事故的发生任需要从根源抓起。

（一）房屋安全鉴定是什么？

房屋安全鉴定是指专业技术人员（俗称“房屋安全鉴定员”）依据国家相关法律法规、鉴定标准、检测规范及设计规范，对既有房屋结构的材料、承载力、和损坏原因等情况开展的调查、检测、验算、分析和评定的特种专业技术活动。

（二）房屋安全鉴定的本质特征有哪些？

房屋安全鉴定是地质勘察、建筑测量、建筑施工、建筑检测、结构设计、结构加固等专业的集合体；房屋安全鉴定工作涉及面广、技术难度高、责任重大。房屋安全鉴定工作要求房屋安全鉴定员能识读并运用地质勘察报告中的地基土土层分布、地下水位及地基承载土承载力特征值等结果对房屋的基础进行承载力验算、分析和评定。房屋安全鉴定工作要求房屋安全鉴定员具备建筑测量的基本能力，能精确的测量房屋的沉降量、计算沉降的速率，分析和判断房屋沉降稳定和危险的状况。房屋安全鉴定工作要求能精确的测量房屋的倾斜量，计算房屋的倾斜率，分析和判断房屋的重心是否发生位移；房屋安全鉴定工作要求房屋安全鉴定员熟悉建筑施工的施工工艺，判断房屋出现开裂损坏的原因；房屋安全鉴定工作要求房屋安全鉴定员能熟练的掌握建筑检测，精准的采集房屋组成材料的力学性能，为房屋安全鉴定的验算及判断提供依据；房屋安全鉴定工作要求房屋安全鉴定员熟悉结构设计及计算的原理，针对不同时期建造的建筑选择合理的设计规范，并结合鉴定的目的做出合理的选择；房屋安全鉴定工作要求房屋安全鉴定员能熟悉结构加固的常用方法及适用范围，针对存在安全隐患的房屋提出初步的处理建议、简易加固方案或紧急避险措施等等[1]。

房屋安全鉴定是建筑结构类型的综合服务站，房屋安全鉴定涉及的结构类型有砖木结构、砌体结构、混凝土结构（框架、框剪、框架核心筒等）、钢结构等；房屋安全鉴定涉及的建筑类别有住宅、医疗办公、教科研建筑商业与服务业建筑、旅游与文保建筑及各类型工业厂房建筑。房屋安全鉴定工作杂、琐碎、疑难杂症多，所以要鉴定人员熟悉并运用各种相关结构设计规范、现场检测技术规范、鉴定规范对各种结构类型的安全性进行判别与评定。

（三）房屋安全鉴定行业存在的突出问题有哪些？

（1）房屋安全鉴定法律机制有待健全。

从1989年《城市危险房屋管理规定》（建设部令第4号）到2004年《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）发布以来至今已有三十多年，在房屋使用安全管理方面是基础性依据，但法令主要是针对“治理危房”，难以适用从源头上“防危”的要求及管理。

《建设工程质量管理条例》及《住宅室内装修管理办法》，对涉及房屋安全的改、扩建和装修方面进行了原则性规定，但只是强调了原设计单位或者具有相应等级设计单位的设计方案，对既有房屋的专项鉴定并无明确规定[2]。

4.29湖南长沙事件发生后，我国各地区住房和城乡建设厅陆续出台自建房安全鉴定的管理办法，对规范房屋安全鉴定行为有一定成效。但目前暂无系统性的国家法律法规，目前已有的相关标准日益呈现滞后性、局限性和系统性。

（2）房屋安全鉴定的归属管理部门不清晰

    建设部令第129号第六条明确规定市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，各地级市房管理管理部门设立了房屋安全鉴定中心或管理所，属于事业编制单位，但面对成众多的既有房屋鉴定需求，事业编制单位压根就无法满足社会的需求。于是房屋安全鉴定市场化应运而生，但

自鉴定行业面向市场化以来，房屋安全鉴定行业的归属管理部门备受争议。各地区管理部门有较大差异：有房管科、规划部、房管所、国土、质安科等，正如建设部令第129号规定的房地产行政主管部门主导负责，各地却分属不同的职能部门，未能明确或独立管理部门，职能的兼顾意味着专业独特性发生偏差，继而导致设计行业专家用设计领域要求审查鉴定行业，检测行业专业用检测领域的要求来审查鉴定行业等现象频出。但房屋鉴定行业地质勘察、建筑测量、建筑施工、建筑检测、结构设计、结构加固等专业的集合体的特点，仅按设计行业或检测行业进行管理，是无法满足房屋安全鉴定行业的发展及需求。

（3）缺乏有效监管及处罚机制、房屋安全鉴定恶性竞争。

自鉴定行业面向市场化以来，房屋安全鉴定机构爆发式增长，以广州为例，广州2018年从事房屋安全鉴定的单位约90家，但2023年末，广州从事房屋安全鉴定的单位约207家。广东省从事房屋安全鉴定的机构更是达到700余家。大量的房屋安全鉴定机构入驻，房屋安全鉴定市场的需求不足，房屋安全鉴定的归属管理部门不清晰，且缺乏有效监管，造成房屋安全鉴定行业混乱，房屋安全鉴定抽样偷工减料、检测数据弄虚作假正严重的危害着行业的进步与发展，“撑死胆大的、饿死胆小的”已是房屋安全鉴定的尖锐矛盾。4.29湖南长沙倒塌事件的湖南湘大工程检测有限公司以700元/宗的低价承接业务，以弄虚作假的方式出具房屋安全鉴定报告，只是房屋安全鉴定市场混乱的一个典范。

（四）房屋安全鉴定应如何管理？

（1）旅顺房屋安全鉴定机构的管理归属

房屋安全鉴定是地质勘察、建筑测量、建筑施工、建筑检测、结构设计、结构加固等专业的集合体的特征，如果只是按照建设工程质量检测机构资质或按设计资质进行管理是难以执行的。检测机构只对检测数据负责不对鉴定结论负责，设计下鉴定结论承担很大的责任，却不能保证检测数据的真实可靠，存在责任和权利不对等的情况。参考广州，设立房屋安全鉴定资质（目前是备案），让具备独立承担法律责任的法人机构进行承担，归属住房和城乡建设局监管是不二选择[3]。

（2）建立房屋安全鉴定报告统一系统。

房屋安全鉴定报告是房屋安全鉴定的最终结果，目前房屋鉴定报告的编号只为单位内部编号及报告内部查询，部分地区住房和城乡建设局有设立房屋安全鉴定报告上传系统，但是全省未有统一的报告系统。造成部分鉴定报告唯一性及真实性难以辨别，部分不法分子以假冒真，严重危害行业的发展。

（3）加强对人员的培训、监管

房屋安全鉴定员是房屋安全鉴定工作的执行者，是房屋是否存在安全隐患的“问诊医生”。房屋安全鉴定员的技术水平和职业素养直接影响着房屋安全隐患的识别与判断。房屋安全鉴定员的业务能力、专业知识、工作经验、职业道德、法制观令均应有严格的要求。房屋安全鉴定机构要加强对鉴定人员的技术培训及监督，建立完善的内部监督制度，要对鉴定人员的道德品质和业务素质进行考核并规范，保证鉴定人员具备良好的职业操守，并熟悉鉴定工作的法律规定。住房和城乡主管部门应定期组织房屋安全鉴定员考核及继续教育，为房屋安全鉴定鉴定行业的发展，把好人员专业技术关。

（4）加强对房屋安全鉴定机构现场检测的抽查。

目前房屋安全鉴定行业价格混乱的根源在于由于缺乏现场检测的监管，部分劣质房屋安全鉴定机构抽样偷工减料、检测数据弄虚作假。由住房和城乡建设厅成立房屋安全鉴定机构监督抽查小组或者委托第三方专业机构，定期对辖区做过房屋安全鉴定的房屋进行现场抽查，复核房屋安全鉴定机构现场人员现场检测量、检测部位、房屋情况是否和鉴定报告相符，并对违法机构进行行政处罚。

参考文献

[1]丁雄涛.谈房屋安全管理和鉴定[J].商品与质量, 2016, (04):307-308.

[2]高源.探讨房屋安全鉴定管理中的问题与对策[J].建材与装饰, 2023,(01):20-21.

[3]李向峰,任斌,黄海威,等.房屋安全鉴定管理的问题与对策[J].低温建筑技术, 2018, (07):48-49.