基于综合分析的容积率确定方法研究——以武冈市富田村等城中村棚户区地块为例

基于综合分析的容积率确定方法研究——以武冈市富田村等城中村棚户区地块为例

钟岚明 李毅

中机国际工程设计研究院有限责任公司  湖南长沙 410000

摘 要：全国范围内提出的容积率分析方法虽多，但并未确立统一标准。各种容积率分析方法适用的情况也不尽一致。本文以武冈市富田村等城中村棚户区地块为例，采用多种分析方法相结合的方式，探索微观层面容积率确定的合理性。

关键词：城中村棚户区 容积率 经济分析 空间美学

1 研究背景与意义

城中村棚户区伴随着工业化、城镇化快速发展而形成。城中村棚户区改造是将纳入城区范围的棚户区、危房、旧村落等低效低质的住房进行拆除或改造，并为原住户提供安置补偿。这是一项备受关注的民生工程，不仅有助于改善群众的居住条件，也是完善城市功能、改善城市环境，提升城镇化质量，进一步推进新型城镇化战略的重点举措。城中村棚户区改造历来面临着资金不足，社会稳定风险较大等诸多困境。作为面向市场经济的城中村棚户区地块片区的控制性详细规划，在体现政策要求、响应群众诉求与兼顾开发者利益之间存在许多矛盾，其关键问题往往反映在规划容积率上。容积率作为各方利益主体之间谈判的一项主要杠杆，其取值受到国家政策、社会关系、经济形势、地块条件等各项因素的影响，难度较大。同时，虽然全国各地在规划实践中摸索提出了多种容积率分析方法，但是并没有就统一的标准达成共识。在国土空间规划转型以及新的市场经济条件下，研究城中村棚户区地块片区的控制性详细规划项目科学合理的容积率取值意义重大，也非常迫切。

2 研究方法

通过对容积率相关研究文献整理可知，容积率分析方法有经验归纳总结、类比分析法、空间布局模拟推算法、人口密度推算法、参照技术管理规定、经济测算法、环境容量推算法，以及蒋伟等人提出的定性与定量相结合的方法。这些容积率分析方法有着各自的优势和局限性，适用的情况也不尽一致。不论是哪一种方法，其本质都是解决城市发展问题的一种工具。而具体使用哪种工具，应结合项目的具体问题来看，不能一概而论。笔者在展业过程中，经历过某项目的居住用地按城市设计定出的容积率指标上限高值无法兑现，也有部分项目因投入产出无法平衡而面临暂停。本文以现有容积率研究为基础，综合研判项目条件，以武冈市富田村等城中村棚户区项目为例，进行微观层面容积率分析的探索，科学合理确定地块容积率，力求实现城市建设的综合效益。

3 研究案例——以武冈市富田村等城中村棚户区为例

3.1 项目情况

3.1.1项目定位

富田村等城中村棚户区项目位于武冈城区西部，距离武冈机场7公里，距洞新高速2公里，四面临城市道路，是城市向西发展的重要节点。该项目总用地面积138.17公顷，在城市功能布局中，位于以云山路两厢为空间载体的新东商业金融中心南区，以及武冈市西部狮子山居住区西南角，同时也处于武冈大道商贸物流发展轴之上，是武冈的西门户区。项目功能定位为城市商贸发展高地，城市重点居住地段。该功能定位决定了片区功能结构、空间形态取向，并在用地性质、容积率等一系列控制指标中关联体现。

3.1.2现状问题

项目用地范围内现状建设用地约为78.93公顷，占57.13%。现状建设用地包括城市建设用地和村庄建设用地，其中城市建设用地以商业、居住以及中小学用地和医疗卫生用地为主，有少量行政办公用地和通信用地。村庄建设用地为村民聚居点。现状非建设用地59.24公顷，占42.87%，包括水域和农林用地。

与其他城中村棚户区类似，建设现状呈现整体风貌亦城亦乡，用地功能混乱，空间形态破碎，用地权属分散多类等诸多问题。本项目的远期规划目标与复杂建设现状、巨大资金需求之间矛盾重重。

3.1.3容积率分析重难点

通过对该项目本底条件和城市问题的梳理，总结出与容积率指标密切相关的几个因素。其一是拆迁的难度，通过与相关主管办公室的沟通，要求减少拆迁最大化降低成本，尤其是初期的成本投入。项目在规划道路与公共服务用地时，应尽量避开民房。快速铺排好基础设施，后续的出让用地会更有价值。其二是安置区的设计，考虑到实施的落地性、建设的紧迫性，其设计深度应达到修建性详细规划深度，以方案设计来反推安置用地规模，以及各安置地块的容积率等控制性指标。第三是可出让用地须走资金自求平衡的路，土地开发总产出不仅应覆盖政府成本投入，而且应该兼顾开发者利润空间，才能真正推进规划实施。第四是分期实施，拆迁安置与地块开发均应灵活应变，在合适的社会、经济条件下动态推进。

3.2 容积率分析测算思路

3.2.1可出让用地规模测算

（1）保留地块整治优化：规划对已有单位权属且现状建设条件较好的用地、已批在建的用地予以保留，该类用地可进行拆墙透绿等环境提质计划。对于该类地块的容积率等控制指标，根据建设现状以及审批条件落实指标。

（2）安置地块拆一还一：本项目主要涉及庆丰村、富田村部分及长塘片区部分村民生活及生产安置。根据房屋征收补偿安置相关文件，确定安置面积按被征收房屋合法底层占地面积“拆一还一”计算。对于拟定的安置地块，基于城市建设风貌的整体性，将进行统一的空间设计及配套设施布局，通过修建性详细规划设计，可以反推容积率等控制指标，提出建筑风貌控制建议。规划方案用以指导后期各项工程建设。

（3）划拨地块保障公共利益：对基础设施和公共设施类用地在规划中进行标准化设计匹配，城市设计建设引导，进一步提出划拨类用地的控制指标。该指标集中体现政府的公共政策，重点关注开发建设的社会效益和环境效益，应符合国家、省、市现行相关的法律、法规、规范、规程和标准。

基于上述分析，除开保留地块、安置地块、划拨用地，本项目开发用地35.32公顷。规划拟从开发的经济平衡性及城市整体空间的协调性两个维度进行研究，分析推导出让用地容积率等控制指标。

3.2.2出让用地“成本容积率”测算

小城市资金有限，公共设施、基础设施及绿地建设需要大量资金，这一现实情况决定了该类型项目在经济方面被动性的自求平衡难题。各个地块容积率的确定，经济要素应作为其指标决定的主要因子。出让用地需要有一定的盈利空间，拟定地产项目的开发在材料、人工等基础成本可预测的情况下，影响其利润空间大小的决定性变量就是基地现状容积率和规划容积率。

对于土地开发总产出而言，我们可以总结模型如下：城建项目总价值=城建项目总投入+城建项目总利润。而城建项目总投入=城市土地出让地价+拆迁安置补偿费+新建建筑综合造价。若在忽略贷款利率的情况下总结数学公式为：

S·Fg·A=（P1+R·Fi+P2·Fg）·A +（P1+R·Fi+P2·Fg）·A·N；

其中：P1：单位面积土地出让价格（元/㎡）

P2：单位面积建安造价（元/㎡）

Fi：现状容积率

Fg：规划容积率；

R：单位面积建筑拆迁安置补偿费（元/㎡）

A：规划用地面积

S：单位面积销售价格

N：利润率

根据开发项目的投入产出分析可以确定“成本容积率”。以投入产出平衡为原则，假设利润率N=0时，开发者的产出正好等于其开发投入成本，此时的规划容积率为“成本容积率”。但是在成本容积率情形下，开发者无利可图是不愿意来参与开发的。因此“成本容积率”仅作为容积率的下限参考值，最终确定的容积率应高于理论的最低数值。

3.2.3区域整体空间美学修正

从片区整体空间形态方面分析，云山路两厢区域为城市形象节点区，故云山路两厢开发强度略高于其它区域。根据簇状中心原理，结合案例类比分析，预设以商贸功能为主导的城市功能区的建筑高度分级的控制倍数为1.5-2倍，那么云山路两厢最高建筑的高度按高于周边平均建筑高度1.5-2倍控制。同时兼顾城市西入口形象节点景观，沿庆丰路（城市商贸物流发展轴）西段门户区局部设置簇状高层，形成丰富的视觉层次效果。通过城市设计空间布局模拟方案，对“成本容积率”的理论最低数值进行了适度的修改与调整。

3.2.4其他修正

在实施开发过程中，因为现状建筑率并非均质分布，测算出的容积率可能在某些地块有过高或过低现象。最后可以根据用地规模、交通区位、场地朝向条件，对不同性质的出让用地容积率进行系数性调整，经过技术性修正后，对开发地块施行“肥瘦搭配”，力求实现该改造的地块得到改造，该控制的地块良性控制的建设目标。

3.3近远期结合实施思路

规划考虑本区域属于城乡结合处的特殊区位条件，及城市发展进程的过渡需求，规划从实施的可操作性出发，划定近、远期拆迁范围。近期拆迁面积约7.40公顷，远期拆迁面积约4.15公顷。

近期主要拆迁区域分为三类，一类是因建设市政道路所涉及拆迁的农村住宅；另一类是已经明确安置意愿的居民点，如长塘片区；第三类是房屋较为分散、且现状居住环境较差的居民点。

近期保留的居民点（远期拆迁）就地改造，完善其内部车行通道、改善市政给排水及电力电讯设施，并根据现状情况酌情补增公共绿地、广场，改善保留区域生活环境。同时规划考虑远期城市建设用地的完整性与城市空间品质的优质性，建议近期保留地块在远期开发时与周边区域合并开发。这样既能保证城市发展建设的有序进行，又能避免形成城市飞地等情况。

4结语

容积率虽微小，敏感性却极强。地块容积率的确定，不仅仅是国土空间规划中的一个微观问题，其相关机制更是影响到城市的每一个地块，进而影响城市功能与城市环境。控制性详细规划是各方利益主体统一矛盾的基础手段，规划师需坚定城市整体利益的价值观，既要考虑社会效益与环境效益，也要兼顾开发者的合理经济利益空间。在实际工作中，应结合不同项目的实际情况，不断地调整与完善，摸索探求远近兼顾、多方平衡的容积率机制。

参考文献

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