片区开发项目建设其他费投资控制管理要点与措施

片区开发项目建设其他费投资控制管理要点与措施

刘献武

中国铁工投资建设集团有限公司

摘要：伴随着我国城镇化进程的不断推进，城市片区开发项目规模愈来愈大。工程建设其他费作为城市片区开发投资的重要组成部分，对其进行投资控制显得尤为重要。文章针对江苏省南京LP片区开发建设项目的工程建设其他费投资控制与管理要点进行了重点分析，并总结提炼项目实施启示，希望能对广大同行有所助益。

关键词：片区开发；工程建设其他费；投资控制

一、片区开发项目特点

片区开发项目与以往传统的工程管理模式间存在较大差异，其特点是“子项目多、综合性强、合规性要求高、投资金额大、开发周期长”。片区开发模式性质为政企合营，一般由政府授权平台公司进行开发，平台公司与社会资本共同签署合作协议以确保工程项目得以正常、有序进行。该模式下的社会资本与政府共同投资，共担风险。因此，与传统项目相比，片区开发项目捆绑多、协作部门多、施工周期长，具有更多的复杂性和系统性，对投资控制的合规性要求也更高。

二、工程建设其他费概念

工程建设其他费是指工程项目从筹建到竣工验收期间，除工程费用之外，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的费用。按其内容大体可分为三类：第一类为土地使用费；第二类是与项目建设有关的费用；第三类是与未来企业生产和经营活动有关的费用。

三、工程项目案例分析

下面以江苏省南京LP片区开发项目为例，分析其对工程建设其他费投资控制的经验做法。

根据LP项目《联合开发协议》约定，相关第三方服务单位采购工作经GY集团及政府建设指挥部审核同意后由项目公司具体实施。为保证工程建设其他费可控，以概算批复为控制原则，立足前期准备、过程控制、结算管理等全过程管控，强化投资规范管理。

（一）工程建设其他费控制的经验做法

针对目前已经实施的工程项目28个，通过统计各子项的工程建设其他费发现有以下特点：首先，LP作为大型综合片区开发项目，其他费呈现出“三多”特征。一是类别多，目前已涉及的其他费已有40余项；二是数量多，整个项目有100多个子项，每个项目都有近20项其他费；三是金额多，目前其他费开累发生44.8亿元（其中土地整理费41.2亿元），约占累计总投资的55%，增加了管控难度和审计风险。其次，项目参建单位众多、沟通成本过高。管理中涉及第三方服务单位、项目公司、GY集团、政府建设指挥部等各单位，提高了沟通难度。再次，管理层级复杂、审批流程冗长。

因此立足于项目实施的每一个阶段，加强系统运作下的相互联系，提高工程建设其他费的全生命周期管控是有效控制投资的一个重要环节。管理重点如下图所示：

1.准备阶段

一是加强政策学习。积极学习国家、省市、行业发布的各项工程建设其他费相关制度文件，理解计取原则，掌握计算方法，为后续有序开展实施阶段管控奠定坚实的基础。

二是规范概算编制。通过收集最新政策文件作为支撑，以规范概算编制作为切入点，汇总整理概算工程建设其他费取费标准，并制定概算编制及审批模板，进一步提高概算的规范性、准确性。

2.招采阶段

一是提前谋划。结合项目建设进度，各部门按月上报招标采购计划；根据招采计划，每月召开招采工作专题会，研究招采必要性以及预估价格，保证招采结果的科学性、合理性。

二是充分调研。对于质量检测、勘察、测绘、监测等第三方服务项目的招标，开展前期市场调研，掌握南京地区行业价格标准，分析研判后，合理确定招标控制价，有效控制投资成本。

三是综合评判。依据公开、公平和诚信原则依法开展招标活动。通过公开招标、竞争性磋商、询价等方式选定第三方服务单位，选择口碑良好、业绩突出、市场认可度高、履约能力强的服务单位参与竞标，综合评比后确定服务单位，以满足建设标准。

四是固化合同模板。根据合同类型结合各部门综合评审意见，拟定常用合同范本，约束核心条款，进一步规范管理，有效提高管理效率。

3.实施阶段

一是加强过程控制。对于第三方服务类费用，按照合同要求及管理办法，及时完成计价及付款工作，确保过程投资无风险。同时，积极关注最新政策动态，根据地方政策部分费用会有不同程度的减免。对于可以减免的，如城市基础设施配套费、人防易地建设费，要仔细甄别文件条款、内涵及适用条件，做到依法合规，争取最大减免。

二是科学统计数据。每月末与财务部进行数据核对，提高数据准确性，确保口径一致。通过建立动态统计台账，实现工程建设其他费的全方位管理，横向对比满足各子项目的开项全覆盖，纵向对比为各子项目费用发生时提供参照，并与概算批复金额进行对比分析，便于及时发现问题、及时纠偏。在后期项目概算审核阶段，加强各部门联动，从源头上确保各项费用足额列入。截至目前，已开工的子项目工程建设其他费发生总额均未超概算批复总额，在可控范围内。

三是强化监督作用。通过建立考核机制，加强对第三方服务单位的监督，为项目顺利推进保驾护航。将概算中批复金额较大的费用作为管控重点，形成预警机制，加大监督力度，提升监管实效。

四是严控土地费用。根据《联合开发协议》，LP范围内土地整理费用为总额上限控制，超出部分由政府方自行处理。批复概算里土地费按照工程费用的30.28%计列。项目公司累计支付土地整理费41.2亿元，含留用地补偿款、森林植被恢复费、土地指标费等，占土地整理费用总额的69.63%。累计拆迁建筑面积109.92万平方米，约占拆迁总量94.01%。有效控制了土地费用的支出，合理把控了投资节奏。

4.结算阶段

一是及时完成确权。按照《结算管理办法》，工程竣工后，第三方服务单位按照合同约定向项目公司上报结算申请，相关业务部门对于结算金额审核确认合格后出具结算审核表，及时完成投资确认，保障投资安全。

二是及时分析改进。加强对各子项目费用产生原因的跟踪追查，分析其金额节约或超支原因，挖掘潜在问题，按照可控程度的不同，有针对性地制订改进措施。

（二）取得的成效

加强工程建设期其他费的控制，不仅是推进企业高质量发展的重要途径，也是降本增效的重要举措，是向管理要效益、向管理要发展的突破口。

1.投资控制规范化

为保证投资控制的规范化，通过收集最新政策文件，编制《南京LP项目概算编制手册》，确定了概算编制及审核的模板、原则及标准，明确了其他费的组成及计取文件，做到“有法可依，有据可循”，从源头上保证了概算编制的全面性、准确性、合规性。通过制定《概预算管理办法》《验工计价管理办法》等制度建立健全管理体系，确保各项费用全链条管控工作有章可循，高效推进。

2.投资控制精细化

为实现精细化管理，加强部门间联动，组织相关部门研究各项费用支出的合理性及必要性。一是本着“量大从优、统谈分签”原则，通过市场调研及费用测算，合理确定招标控制价，实现第三方服务价格低于南京地区同类项目价格水平，如：监理服务费、造价咨询服务费、质量检测服务费相比市场水平优惠5%—10%。二是深入研究前期手续报批报建过程中涉及的各类费用征收依据、缴费标准、减免条件等。截至目前经济适用房一期、二期及配套等项目各类费用减免累计达1.41亿元。

3.规避过程投资风险

建立投资控制一览表，全方位管理各项费用的批复及发生。通过梳理台账能够全面反映各项费用的实时数据、投资执行情况和存在的问题，根据问题及时纠偏，建立起投资控制及信息反馈机制，实现项目建设阶段成本动态管理与风险防范。

四、项目实施启示

（一）注重工程建设其他费的管理

根据目前已经实施的项目，工程建设其他费占项目总投资的25%—30%，是项目总投资的重要组成部分。商务管理人员要高度重视，转变思路，不能按照传统公招项目只关注工程建设费用，需要提升管理思维，创新管理模式，提高项目的综合效益。

（二）注重工程建设其他费的合规性

对工程建设其他费的各项费用发生的必要性、合理性结合相关政策文件及当地市场水平进行研究，确保不超市场标准，同时有效地降低后期审计风险。

（三）注重资料管理并及时提炼总结

片区开发项目包含市政、房建、公建等同类项目较多。科学、规范统计台账，可以有效地将同类项目经济数据进行汇总分析，及时反馈各环节的实际情况，为项目高质量推进提供基础保障。

五、结束语

综上所述，基于经济效益的合理目标，实现工程建设其他费费用的全面管理在片区开发项目建设进程中是一项复杂而又系统性的工作，是整个项目管理和控制的综合体现。只有及时对工程建设其他费进行全方位的分析和研究，制定并有效运行好投资控制管理策略，才能有效提升企业管理效能，实现良好的效益目标。