从房地产企业经营视角,控制资产负债率的对策研究

从房地产企业经营视角,控制资产负债率的对策研究

侯爽

中能建城市投资发展有限公司

摘要:国务院国资委将中央企业2023年主要经营指标由原来的"两利四率"调整为"一利五率",提出了"一增一稳四提升"的年度经营目标。资产负债率成为国有企业考核的主要指标,要保持整体稳定。近年来,房地产行业市场发生急剧变化,从2016年开始的高速增长,到2020年开始部分头部房企暴雷、出现资金危机,再到2022年大量金融政策出台促进房地产行业稳着陆,房地产行业越来越引起关注。资产负债率作为评价企业偿还债务的能力以及未来发展能力的依据。本文主要研究房地产企业资产负债率的情况,阐述高资产负债率可能存在的风险,对如何控制资产负债率提出对策和建议。

关键词:资产负债率;房地产企业;融资;

1.资产负债率概述

资产负债率是对房地产企业的负债水平及经济活动能力衡量的指标，同时债权人在对贷款发放的可靠性及一个企业是否具备偿还能力进行评价时，依靠的也是资产负债率。想要评判企业是否具有合理的资产负债率，首先要弄清楚所处的地位。通常情况下，债权人、股东及经营者都是和资产负债率相关的人。其中投资资金是否能按时回笼并且还能获取收益是债权人所重点关注的，因此对他们来说企业的资产负债率当然越低越好。负债率越低就代表在企业总资产中债权人投入的资金所占的比例就越低，根据风险分摊来说，债权人所要承担的风险就会越小；反之，就是债权人最不愿看到的情况，过高的负债率就说明债权人所投资金在企业总资产中占据着很大的比例，如果出现问题，那么将会对他们的利益造成很大的影响。对股东来说，他们是在全部资本利润率和借款利息率的比值基础上来评价资产负债率，当利息率低于利润率，较高的资产负债率就代表股东所获取的利益也更高；当利息率高于利润率，资产负债率越低股东获取的利益就越高。这是由于利息率小于利润率就代表股东可以获得多余的利润，如果利息率大于利润率，那么股东就要补全欠缺的利息，这样的话就会对股东的利益造成损害。站在经营者的角度，企业的资产负债率如果过高的话，债权人就会考虑到企业还款能力有很大的风险性，就不会再投资，这样企业想要再融资就会非常困难；如果企业具有较低的举债水平甚至不再举债，也就间接说明了企业具有较低的通过债权人资本为自己获取利益的能力。所以，企业经营者在对资产负债率进行制定时，要结合自身的实际情况和发展规划，在确保企业稳定的基础上尽可能的盘活债权人资本，保障企业的可持续发展。

2房地产企业控制资产负债率的重要性

企业的资产负债率为总负债和总资产的比率，是评价企业负债水平的重要指标。通常情况下，资产负债率指标越高说明企业偿债能力越差,若资产负债率过高，企业可能存在资不抵债的情况，甚至导致企业无法持续经营。央行、银保监会等机构在2020年8月针对房地产企业，提出"三道红线"指标,其中一项指标是剔除预收款项后资产负债率不超过70%。资产负债率指标成为影响房地产企业生产经营的主要指标,成为房地产企业在金融市场融资的一项重要考虑因素,而我国房地产企业资产负债率普遍维持75%以上。

2023年，国资委将"一利五率"列为对中央企业的考核指标,其中资产负债率作为其中重要的一项考核指标,要求保持整体稳定,用于规范国有央企合理举债,房地产企业特别是国有房地产企业受国资委指标考核影响,经营管理层愈发重视控制企业资产负债率。

3影响房地产企业资产负债率的因素

3.1开发周期长是导致房地产企业高资产负债率的一个重要因素。

通常情况下一个房地产项目开发需要经历两三年或者四五年的建设工期,项目从取得预售证开始销售到资金全部回笼最快也需要2-3年,资金周转时间长。房地产企业的土地成本通常占到一个项目总投资的30%以上,由于销售资金回笼较慢且受到监管,要求项目从一开始就要不断融资,来满足项目前期的开发建设支出。另一方面,房地产预售资金通常计入"合同负债/预收账款"科目,形成企业负债,达到交付条件后才可以转入"营业收入"科目。上述行业特性导致房地产企业资产负债率长期处于较高水平。

3.2盲目扩张导致资产负债率过高

房地产企业在取得项目后,一方面可以使用土地加在建工程抵押等方式进行融资,另一方面可以在预售后获取销售资金。上述资金被房地产企业转投其他新的房地产项目,周而复始,不断进行规模扩张,规模越大,贷款越多,杠杆越高,资产负债率就越高。原本仅能用于投资一个项目的资金,变成多个项目齐头并进,导致需要更多资金与资源,企业资产负债率快速增加。部分房地产企业因投资项目较多,持有现金有时跟不上项目需求,导致资金断裂,无法按期实现项目交付,更不能及时确认收入成本,进一步造成资产负债率增加。

3.3投资大型综合性项目导致资产负债率长期处于高位

大型综合性项目通常具有投资规模大、实施周期长、资金回笼慢、技术复杂度高、经济风险大等特征。部分房地产企业在不具备投资能力的情况下,获取城市综合体等大型综合性项目,导致大量自有资金被长期占用,不得不进行融资来缓解项目建设资金压力,大型综合性项目建设期通常在三到七年,而项目中的酒店、自持商业、自持住宅等产品资金回收期则在在二十年甚至三十年以上,资金被大量占用,企业后期甚至不得不发行reits等金融产品进行资金提前回笼,导致企业资产负债率长期居高不下。

3.4企业房地产企业持续高资产负债率引发的风险

3.4.1造成资金链断裂

高资产负债率不利于房地产企业融资,可能造成资金断裂。恒大、融创等头部房企过度运用资金的杠杆,盲目举债,出现违约债务。一是地产项目在全国遍地开花,盲目扩张,一旦房价橫盘或下跌,购房者大幅下降,房款回收时间拉长,就出现资金链紧张;二是房地产企业在运营过程中获取大量综合商业类项目,但这两年新冠疫情的影响导致旅游业的萧条,又影响开发资金的回笼。上述情况导致恒大、融创等头部房企资金断裂,严重影响企业生产经营。

3.4.2不利于应对市场变化

房地产行业属于资金密集型行业,对资金的敏感性很高,高负债率不利于房地产企业应对复杂的政策和市场变化。例如,随着恒大地产、华夏幸福、当代地产、融创等头部房企出现债务危机,大量项目烂尾,导致市场行情持续下行,销售情况持续下降,影响企业资金收回周期。其次,在新冠肺炎病毒疫情期间,市场经济收到极大冲击。对地产公司而言,一是销售资金回笼时间大幅延长,二是项目建设被迫延期,进一步影响企业预售时间;三是宏观经济的不景气,进一步影响购房者热情。房地产企业的资金紧张进一步加剧,而到期银行借款的刚性支出却无法延期,因此,持续保持较高的资产负债率会导致企业无法准确应对政策和市场变化的冲击,从而影响企业的可持续经营。

4控制房地产企业资产负债率的对策及建议

4.1降本增效,提升企业运营能力

从长期来看,企业降低资产负债率的核心途径是提高经营效益，通过项目利润来实现资本积累。企业要根据政策和市场制定适合可持续经营的发展战略,制定明确合理的经营目标,准确定位投资战略,精准制定预算管理方案,合理进行资金和资源分配,并制定配套的监管机制，来保障战略落地。从现阶段来看，成本管理愈发成为房地产企业能在市场活下来的重要因素，项目开发要更加重视全周期生命管理,要对策划定位、规划设计、工程施工、项目销售、竣工备案等方面实现全覆盖，夯实每一个节点每一项支出,将降本增效放在首位,最终实现项目效益和资本积累。

4.2审慎进行项目投资,健全投资机制

在经营过程中,房地产企业降低负债的主要一个举措就是降低负债规模,必然要求企业减少支出,减缓拿地节奏。在"三道红线"约束下,房地产企业高杠杆冲规模的情况将得到制约,控制合理的投资规模,高质量投资、审慎投资将成为下一步稳健经营的思路。项目投资应充分考虑企业的资金情况,有效控制负债规模的基础上,进行审慎投资,建立健全更规范的投资体系,将成为房地产企业才市场活下去的重要举措。

4.3拓展融资模式,推进权益融资

开展权益融资是房地产企业最直接，最快捷降低资产负债率的举措。IPO上市是最直接的股权融资，通过上市可以直接获取一笔融资资金，而且上市后可进一步拓宽融资渠道，例如发行可转债、增发股权等方式；其次，权益性永续债（又称无期债券）是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券，在会计处理上，永续债往往被视为股本，既提高股本水平又不摊薄股东权益，成为房地产企业可选择的一个重要产品。虽然权益融资可直接、快速降低企业的资产负债率，但企业的核心还是提升盈利能力和回款能力，保持合理的杠杆健康经营，才是企业可持续发展的根本。

4.4引入战略合作,降低资金占用

引入战略合作方,也是降低资产负债率的一项重要举措。原则上,引入战略合作方,可分担企业的资金占用和负债风险，但需要牺牲一定的控制权，如果引入股东持股比例过高，严重时可能导致原股东控制权丧失，因此，引入战略合作方存在一定风险。在实际操作中,可选择就单个项目成立合资公司,进行合作开发,合作方通常是品牌力强、资金实力雄厚的优质企业,充分发挥各自品牌、融资、成本管控、商业运营等方面各自优势,保障项目有序开展。当然,合作项目需要重点关注双方开发理念的融合,明确权责,划分边界,避免合作过程中的矛盾,最终实现双赢。引入合作方,可以有效降低资金占用规模,但存在控制权丧失风险。降负债本质还是需要优化投资模式、提高运营效率、加快销售和周转来实现。

4.5加快资产盘活,处置低效资产

对于资产负债率长期处于高位的房地产企业来说,除了降价促销回笼资金等举措外,加快自有资产和股权出售盘活也是降低负债规模的重要举措。处置低效和无效资产不仅可以降低负债规模,同时可以调整资产结构,剥离低效无效资产,轻装上阵。实际执行过程中,对于资产和股权出售方案要一事一策,对于低效资产通常可考虑整体出售,对于优质项目可考虑出售部分股权,引入优质品牌方,进行合作开发。

4.6建立健全监管体制，对资产负债率进行目标化管理

经济市场不会是一成不变的，这在一定程度上就导致房地产企业的利润及流动资产等具有不可预估性，就代表总资产是个变量，随之资产负债率也会发生波动。而企业是否拥有稳定的资金链，是否能健康的可持续发展取决于资产负债率，所以，这就要求企业要建立健全监管体制，提升对资产负债率的控制，对资产负债率进行目标化管理，尽可能的将其保持在正常范围之内。举例来说，王石曾说过在国内万科没有竞争对手，并且在未来很长一段时间内都会是如此，他之所以敢这么说，是有根据的。在专业化转型的十年里，万科将自身固定在一个相对较低资产负债率水平下来进行经营，利用增强对项目的管理能力及提升资金使用率，来达到每年连续增长的目的，这个背后是资产负债率的比较竞争优势。万科对资产负债率进行目标化管理，这也成为了万科的经济引擎。由于房地产企业有着巨大资产负债率目标管理的压力，在这种情况下，万科设想利用在开设分店前沃尔玛的评估法，对自己的开发储备土地投资采取量化管理，在预估当前有多少资金可以用来买地时，结合自身实际的资产负债率和目标资产负债率的差值。如上可以发现万科在对资产负债率进行严格控制时，利用的是对自身监管，合理设置目标，而不是盲目去投资，同时这也说明了万科具有很强的财务运作能力，从而提升了万科在融资上的竞争优势。建立健全监管体制，对资产负债率进行目标化管理，具体来说，首先在企业应用合理的信息管理系统，利用先进的信息技术来把控资产负债率，比如，在信息管理系统中录入和企业资产负债率有关的信息，这样就可以随时随地的对企业资产负债的实际情况进行了解。如果发生问题，利用信息系统就能够及时的了解到是哪个环节的问题，并找出发生问题的原因，从而快速的解决。其次，还要建立完善的风险预警体系，比如采用关键点预测法，对负债容易失控的关键点进行有效控制，并事前做好预防措施。这样的话，将大大降低了企业发生问题的可能性，就算是发生问题，也能快速解决，将企业的损失降到最低。最后，要有全面的监管体制，不应该只是包含企业负债，其他信息也在囊括在内，这样在分析企业发展融资途径时就会非常方便，减少负债融资的使用，从而使资产负债率得到降低。

4结语

综上所述,房地产行业资产负债率较高,一方面是行业特点,另一方面意味着高风险,严重时会影响企业可持续经营。因此,分析房地产企业高负债形成原因,研究降低资产负债率的策略和对策,对房地产企业持续健康经营具有重要意义。

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