城市更新视角下老旧厂房改造空间再生分析

城市更新视角下老旧厂房改造空间再生分析

窦研 王蕾娜 

中国汽车工业工程有限公司 天津 300000

摘要：随着城市化建设进程不断加快,我国工业化建筑面临着改造的趋势，简单改造工业遗存,使得人们在失去可以利用的建筑,也逐渐失去以往珍贵记忆。为了进一步实现对城市化工业建筑遗存合理应用，国内外诸多学者纷纷提出改进措施。本文主要从作者实际工作经验入手，探究城市化发展下的老旧厂房的改造空间再生利用，希望对有关从业人员带来帮助。

关键词：城市更新；老旧厂房；改造项目

前言：当前城市业态模式的转变，把旧工业厂房改造成商业综合体，不仅可以缓解土地资源紧张，还可以实现建筑功能的集约化发展。所以政府部门就加大鼓励把经营困难的老旧工业化厂房改造成商业综合体的新型消费载体，给旧工业化厂房的改造再利用可以提供支持．基于此，下面就对其进行分析。

１城市发展的驱动支持

利益协调和财政压力是城市更新公益性空间提高改造项目的关键点，将影响从计划申报、土地征收、方案的协调、实施建设和管理维护等更新全过程，特别是以密集居住为主的中心城区、城市边缘区域备受影响，这是早期城市更新以经济单一导向推进的主要原因。在当前，虽说城市社会经济发展较为迅速，对于城市公共区域的绿地质量、面积和功能等有所提升，还提高了第三产业在GDP中的比重。经过推动城市建设区域公共绿地等生态空间、产业化互动的发展，串联新型产业链，有效推动综合价值的转化，并且对于城市公共绿地碳汇、减碳和释氧能力的货币化估值研究。经过研究分析得知，密集建成区中的绿地、植被增加存在着浪费空间，并不受居民欢迎。在２１世纪以来，城市有机更新逐渐进入到战略性和前瞻性的理性更新阶段，从初期低水平的见招拆招向质量控制入手转变，城市更新可以说是一门系统科学力量，从城市生态平衡、智慧化体系建设和节能减排等方面入手，建设城市可持续化发展。在这样的背景下，工业化遗存的建筑与城市如同有机生物体，新旧元素还需不断交融，实现对其空间艺术内涵的全面提高。

2 城市更新视觉下的老旧厂房改造空间再生利用

2 .1消防安全韧性特征

第一，鲁棒性是基础因素，实时监控火灾危险源，进而确保其对风险及时处理，维持建筑结构的安全，现场人员的自救互救意识等主观因素对于救援的影响。第二，冗余性是重要因素，

为及时应对火灾，设置备用设备，利用备用设施对火灾及时处理起到有效的应对作用。第三，智慧性是关键因素。主要是指基于互联网技术的火灾安全宣传、实时监控、预警和处理。第四，效率是关键因素，即当火灾发生时，能够通过信号感知迅速进行疏散救援，并尽快开展灾后恢复工作，保证社会生产活动的正常进行。

2.2 信息化技术的应用

对于传统的二维平面绘图来说，若产生设计修改，则需单独更新各类图纸信息，工程量大、耗时多、易出错。而BIM技术的建筑信息化模式可以很好地解决上述问题，实现图纸间同一构件的关联，同时形成更加准确的表达。使用传统二维图纸的另一个不足之处就是容易导致设计与实际的偏差，如施工过程中时常出现建筑与周边环境的冲突、建筑结构与管线的碰撞等一系列问题，这样往往会导致整个工程延期、资源浪费等现象。而BIM技术将二维平面与三维可视化相结合，在施工前期就可以发现设计中的缺陷，并提前解决矛盾点，从而提高了建筑施工的效率。废弃厂房在场地规划和建筑结构改造上，原本场地空间条件与设计目标和需求之间产生冲突。此时则需要运用BIM技术进行前期分析。在绿色厂房改造过程中，引入BIM技术应用，对项目的场地、建筑单体、内部空间、管道线路等基本情况建立可视化三维模型，更加直观有效地进行建筑优化设计。利用参数化信息模型，可以形成多专业协调配合的模式，采用三维施工模拟、管线碰撞检测，提前发现建筑施工时的冲突问题并进行解决，使得建筑施工过程更加效率和科学。并且对于厂房原有结构产生的影响较小，减少了建筑能耗，同时也优化了厂房的空间布局。根据厂房现存的图纸和现场调研获取的建筑数据，构建族文件并建立初步的建筑信息模型。将已完善好的建筑信息模型置入斯维尔绿色建筑软件中，得出建筑的室外风环境模拟报告、各部分围护构件的热工性能以及其他节能分析数据的具体报告，结合绿色建筑设计规范找出厂房初步设计中存在的不达标情况，通过BIM软件对模型进行设计修改，进而推敲出更加符合绿色建筑标准的可行性的方案，实现废旧厂房转向绿色厂房的项目改造。

2.3  厂房综合改造与拆旧新建问题

随着城市不断发展，工业化生产项目也在大力开展。随着经济高速增长，优化城市经济结构、空间结构、社会结构等成为城市可持续化发展的必然选择，并且改善城市环境的质量，全面提升城市形象，建设美丽宜居和谐城市就是城市建设主要目标。所以，位于城市中心位置的工业企业搬迁改造就是历史发展的必然趋势，老旧厂房综合改造和拆旧新建是当前急需解决的问题。一些老旧厂房因为建筑时间过长、厂房的建筑出现老化现象，存在着较大安全隐患的问题，在抵御自然灾害时的抵抗能力比较差，对这种类型厂房综合改造是没有任何的意义，反而还会增加安全隐患。所以这类厂房主要是采用旧建筑拆除，建立新厂房的方式。而另外一部分老旧厂房承载着城市内工业记忆，部分有着代表性的老旧厂房现已纳入国家和堤防工业遗产保护行业，其大空间和高楼层的物业条件，以及大面积多建筑物构成的规模效应，实施综合性改造的价值比较大。因此，在改造老旧厂房的时候，不能采用“一刀切”的方法，最好是在改造前落实老旧厂房的调查，做好科学分类。

2.4 工业遗产保护与更新整体规划

结合我国现行规划编制的法律规范，旧工业厂房建筑空间改造主要是采用城市设计的＂多规合一＂技术。工业遗存历史街区或者是宗地改造项目中的关键依据在于风貌保护专项的规划，其本质是宗地控制性详细规划专项规划，在项目实际运作缓解有着重要的法律效应。通常情况下，需要具有相关资质的规划设计院进行编制，在多规合一的技术路线指导下，充分考虑经济发展、文化传承、土地利用和水土治理等，积极听取社会大众意见及其建议，共同落实工业化遗存建筑空间改造规划的各种硬件和软件规划指标。专家论证可以对堤防部门规划能力不足的问题进行弥补，避免工业遗存建筑空间改造不合理的情况出现。工业化遗存建筑空间的更新在我国还处在不断发展的阶段，规划设计院的工作团队并非是专业化工业遗存研究团队，对于该领域的专业项目业务能力较为欠缺，因为目光短视，使得规划设计过程对未来发展的实用性不强。经过工业遗存保护和更新领域资深专家的论证，在重点项目的保护方法、风貌保护专项规划名录进行二次的评估，进而确保规划设计方向与重点要求方向的一致性。

3 城市更新背景下老旧厂房改造利用的模式浅谈

城市更新背景下，老旧厂房的改造利用模式有很多种，第一种较为简单，主要是由原来老旧厂房工业自行运营，还需承担改造和运营成本，除非有成熟产业和运营团队。第二，委托运营，积极寻找有实力的运营团队，经过收益分成的方法，由堆放负责经营，减少运营成本投入。第三，特许经营，积极引进成熟和品牌影响力比较强的企业入驻，授予特许经营，由引进企业负责进行改造和运营的投入，在特许经营期到后，老旧厂房土地价值较高，乘机进行高价出售。不管是哪一种方法，老旧厂房改造再利用还需配合到政府对区域发展整体的定位，这样就能申请到政府补贴，以减少投入，有好的产业政策才能有更多主力店进行入住，或是自己运营，对其运营成本的减少。

结束语：

总而言之，在社会经济不断发展下，对于老旧厂房建筑改造合理设计，我国政府部门也在广泛关注。经过将老旧厂房建筑改造成众创空间，可以满足市场发展的需要，满足创客群体的利益，有效完成旧厂房的建筑向众创空间的转化，实现置换空间的功能，更好的服务初创团队，为旧厂房建筑提供新的改造方向，建设高质量的工业厂房。

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