地区房地产项目可行性研究-建安成本测算模型构建

地区房地产项目可行性研究-建安成本测算模型构建

                      曹亚洲  

中铁置业集团上海有限公司    上海市   200040 

摘要：当前，国家对房地产的利好政策频出，但市场反应仍然冷谈，黑铁时代或将延续。随着环保要求和劳动力成本的上涨，建安成本逐年上升；随着市场遇冷，销售周期拉长、销售收入下降等刚性制约，导致利润空间大幅压缩。可行性研究阶段建安成本测算的准确度很大程度上决定了项目能否成功获取和实现既定效益，本文以建安成本为基准，搭建测算模型，详细介绍了可行性研究中建安成本的组成、测算方法、依据及注意要点，深入分析成本构成、规避成本风险，指导成本测算快速复制、精准高效，进一步提高可了行性研究报告的精度和质量，对于推动企业高质量发展具有重要意义。

关键词：单方成本、含量、指标

引言：

房地产项目可行性研究中开发成本的组成主要有土地开发成本、前期工程费、建安工程费、基础设施及公共配套设施费、开发间接费、资本化利息和不可预见费。而土地开发成本占比最大，主要为土地出让金，一般为政府主导收缴，除此之外建安工程费占比较重，一般为开发成本的20%。当前，房地产市场遇冷，利润大幅压缩，基本不超过8%，建安成本的高低将直接影响到项目的整体效益，因此搭建可研建安成本测算模型，对编制项目可行性研究报告尤为重要。

一、可研建安成本的构成

房地产项目可行性研究中建安成本主要包括基础及土方工程、建筑工程和专业分包工程等，组成如下：

（一）基础及土方工程

1.土石方工程：基坑土方开挖、短驳、换填、回填、外运等。

2.降水工程：井点降水、管井降水、抽水台班等。

3.桩基工程：管桩、钻孔灌注桩、装机进出场、截桩头等。

4.基坑支护工程：双轴搅拌桩、三轴搅拌桩、插拔型钢、钢支撑、压顶圈梁、连梁、素砼混凝土传力带等。

（二）建筑工程

1.土建工程：包含一次结构、二次结构、装配式结构（PC）、砌筑、抹灰、防水、保温、屋面、人防工程等。

2.电气工程：包含动力系统、照明系统、防雷接地系统等。

3.给排水工程：包含给水（含太阳能冷热水）系统、压力排水系统、污废水排水系统、雨水排水系统（含控制箱）等。

4.消防工程：包含自动报警系统、监控系统、消火栓系统、喷淋系统、气体灭火系统、防排烟系统等。

5.智能化工程：包含可视对讲系统、停车场系统、广播系统、周界报警系统、电视监控系统等。

（三）专业分包工程：外立面、门窗、栏杆、入户门、单元门、精装工程等。

二、相关说明

1.人工费：可参照上海建筑市场劳务分包价格计取。

2.材料费：钢筋、水泥、木材、砖、砂石料、商品砼等材料可参照上海建筑市场实际采购价格计取。

3.机械费：塔式起重机、汽车起重机、施工电梯等机械可参照上海建筑市场实际租赁价格计取。

4.管理费及利润：土建工程以“人工费+材料费+机械费”为基数，可按照11%（其中管理费6%、利润5%）计取；安装工程以“人工费+材料费+机械费”为基数，可按照15%（其中管理费10%、利润5%）计取。

5.措施费：包括总价措施费和单项措施费，其中：（1）总价措施费包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费和大型机械进出场费等，总价措施费单方成本一般为145-170元/㎡，若因地块狭小、周边环境复杂等因素，造成施工难度增加，总价措施费成本可上浮100-150元/㎡。（2）单项措施费包括脚手架和模板，其中：脚手架根据脚手架搭拆方案进行计算，单方成本一般为60-80元/㎡；模板工程可参照钢筋、混凝土和砌筑等分部分项工程结合单方含量和施工价格进行计算。

6.规费：结合市场行情综合计取，一般为建安工程分部分项工程费的1.5-2.5%。

7.税率：依据国家规定，按照9%计取。

8.装配式：高层要求100%装配式建筑，建筑单体预制率不低于40%或装配率不低于60%。

9.定额：《建设工程工程量清单计价规范（2013）》、《上海市建筑和装饰工程预算定额(2016)》、《上海市建筑和装饰工程预算定额工程量计算规则(2000)》、《上海市建设工程施工费用计算规则》等。

10.建筑面积：是指 GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。

11.单方成本（元/㎡）：折合建筑面积单方成本，主要为上海地区成本指标。

三、总体思路

（一）项目信息获取后，加强市场调研及现场勘察，详细掌握周边竞品的户型、配置及装修标准等参数，结合已有项目经验、与标杆企业进行对比；同时，熟悉掌握地方政策、挂牌条件、周边环境、项目特点等宏观因素，防止漏项，信息不全而影响决策，做到精准营销定位。

（二）设计根据定位进行强排设计，提供配置清单，涵盖平面布局、户型配比、配置标准、车库柱网、层高设计和地下车库结构选型等参数，切实做到严控设计指标；同时，外立面、门窗、栏杆和精装修等对于建安成本影响较大，相关做法（型号、规格等）也需明确。

（三）成本根据营销定位和设计配置，分解成本组成，搭建测算模型，逐项精准测算。总之，营销定位、产品设计与成本测算三者之间的协调统一，把握全局、系统控制，确保成本与产品适配。

四、测算模型搭建方法

（一）地基处理及土方工程

1.土方工程：土方挖运单价需要考察项目所在区域土方（松土）市场价格水平，不同区域，土方挖运价格差异较大；土方开挖工程量根据地库开挖面积、深度、松实系数来计算。

2.降水工程：（1）对于周边无水系，无其他特殊情况的普通地块，降水单方成本为11-20元/㎡。（2）若地块靠近水系，降水周期及台班费用增加，降水单方成本为21-28元/㎡。

3.桩基工程：根据地块周边环境，地质情况等选择桩基形式：（1）对于无特殊不利因素影响的常规地块，可选择管桩，管桩单方成本为150-200元/㎡。（2）对于周边环境复杂，或临近地铁、老旧小区的特殊地块，为避免挤土效应对周边管线和民宅造成不利影响，桩基可选择钻孔灌注桩，钻孔灌注桩单方成本为320-370元/㎡。

4.基坑围护工程：（1）对于无特殊不利因素影响的常规地块，基坑支护可按“双轴、三轴搅拌桩”做法考虑，一层地库基坑支护每延米单价1.3-1.8万元/m，二层地库每延米单价4.1-5.8万元/m。（2）对于地铁控制线50米范围外但离地铁较近的地块，基坑支护可按“钻孔灌注桩+双轴搅拌桩止水帷幕”做法考虑，一层地库基坑支护每延米单价5.2-5.9万元/m，二层地库每延米单价7.2-8.6万元/m。（3）对于地铁控制线50米范围内地块，因《上海市轨道交通安全保护区暂行管理规定》（沪交法（2002）第555号发布，沪交法（2006）第442号修正）规定，地下车站与隧道外边线外侧50米内为轨道交通安全保护区范围，基坑支护可按“地下连续墙”做法考虑，一层地库基坑支护每延米单价4.3-5.7万元/m，二层地库每延米单价9.6-12.6万元/m。

综合考虑地块周边环境及不利因素，选用合理的基坑支护形式，套用对应的每延米单价，再结合平面布局图，测量基坑周长，即可计算基坑支护工程的建安成本。

（二）建筑工程

1.土建工程

（1）一次结构：计算住宅项目的钢筋、混凝土、模板和PC的单方含量（折合建筑面积），结合建筑市场劳务分包价格及材料信息价，考虑合理措施费、管理费、利润和税金等进行测算。

（2）二次结构及粗装修：计算住宅项目的砌筑、内外墙抹灰、地面及天棚面的单方含量（折合建筑面积），根据砌筑、墙面、地面、天棚及屋面的标准建筑设计做法，结合建筑市场劳务分包价格及材料信息价，考虑合理措施费、管理费、利润和税金等进行测算。

不同建筑业态下，一次结构、二次结构及粗装修的单方含量指标如下表所示：

2.电气工程：电气工程单方成本一般为130-140元/㎡，其中：地上住宅部分150-160元/㎡，车库60-90元/㎡。

3.给排水工程：给排水工程单方成本一般为65-80元/㎡，其中：地上住宅部分90-100元/㎡，车库35-45元/㎡。

4.消防工程：消防工程主要分为五大系统：消火栓系统、喷淋系统、消防自动报警系统（包含消防报警系统、防火门监控系统、消防设备电源监控系统）、气体灭火器系统和消防排烟系统，单方成本一般为90-120元/㎡，其中：地上住宅单方成本53-68元/㎡，高层住宅相比中高层住宅单方成本可上浮5-10元/㎡；车库单方成本170-195元/㎡。

5.智能化工程：成本与住宅定位相关联，住宅可按照刚需类、改善类和再改类进行定位，其中：刚需类、改善类住宅单方成本一般为30-45元/㎡，再改类住宅单方成本可上浮15-20元/㎡。

（三）专业分包工程

不同定位（刚需类、改善类和再改类）住宅的外立面、门窗、栏杆及入户门等所采用的材料及配置差异很大，如下表所示：

1.外立面工程:根据项目定位，选择不同的外立面材料及做法，测算每平米施工单价，其中：真石漆成本50-60元/㎡；金属漆成本70-95元/㎡；铝板保温一体板成本350-450元/㎡；干挂铝板成本550-650元/㎡；干挂石材的成本因石材不同，价格差异较大，一般为650-950元/㎡。确定施工单价后，再结合附表01不同建筑业态含量指标表中的外墙系数，即可测算外立面的单方成本。

2.门窗工程:根据项目定位，选择不同的门窗材料及做法，测算每平米施工单价，施工单价主要与采用的型材种类（塑钢、铝合金、断桥铝合金）及厚度、型材表面工艺、玻璃规格、五金件品牌有关，其中：塑钢门窗450-550元/㎡；60系列断桥铝合金门窗600-700元/㎡；65系列断桥铝合金门窗650-750元/㎡；70系列断桥铝合金门窗800-900元/㎡。而住宅定位不同，窗地比也不同，一般刚需类≤0.20，改善类≤0.22，再改类≤0.24，每平米施工单价*窗地比，即可测算门窗的单方成本。

3.栏杆工程:根据项目定位，选择不同的栏杆材料及做法，测算每延米施工单价，其中：阳台铁艺栏杆（1100mm）成本280-320元/m；阳台不锈钢栏杆（1100mm）成本320-350元/m；钢制楼梯栏杆（900mm）成本180-220元/m；护窗栏杆（900mm）成本150-170元/m；直型玻璃栏杆的成本与铝型材的厚度、型材表面工艺、玻璃规格有关，一般为600-780元/m。根据栏杆单方含量系数（一般为0.12-0.16），即可测算栏杆的单方成本。

4.入户门：根据项目定位，选择不同的入户门材质、做法及防火等级，测算每趟入户门单价，其中：钢质入户门（甲级防火、1100mm*2200mm）成本1300-1500元/樘，钢木复合入户门（甲级防火、1200mm*2300mm）成本2700-3200元/樘，每差一个防火等级，单价差约30-50元/樘，再结合户型可售面积，即可测算入户门单方成本。

5.精装修工程：精装修按照施工和配置可分为：精装总包自施工部分、木作系统、橱柜、厨电和洁具等16个子项，不同子项的成本与住宅定位（刚需类、改善类和再改类）相关联，可售单方可参照下表计取：

五、总结

本文结合调研项目的设计做法、含量，结合标杆企业成本指标标准，从土方工程、桩基工程、基坑支护工程、土建工程、电气工程、给排水工程、消防工程、智能化工程、外立面工程、门窗工程、栏杆工程、精装修工程等方面搭建测算模型，详细介绍了可研过程中建安成本测算的要点及方法。

项目可行性研究时，通过详细调研，提前锁定营销定位和设计配置，即可采用此模型实现建安成本精准测算，使建安成本与营销定位、设计配置相匹配，实现成本管理关口前移，同时也为项目落地后的策划、设计、施工、结算和造价后分析等提供数据支撑及参照依据，对于项目全过程成本管理具有重要意义。