探索城市更新商业改造项目的设计施工一体化落地——以南海某商业广场改造项目为例

探索城市更新商业改造项目的设计施工一体化落地——以南海某商业广场改造项目为例

杨青春 

广州城建开发设计院有限公司 510620

摘要：当前，随着我国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市的经济发展与城市空间利用对城市功能提出新的更高要求，为满足城市功能升级需求，城市更新的改造项目已成为城市经济发展的主要途径之一。从商业业态、消防策略、一体化等几方面入手，探索城市更新商业改造项目设计施工一体化落地，具有现实的意义。

关键词：消费群体；城市更新；商业业态；消防策略；报审；结构加固；设计施工一体化。

I越建科技术荟 I  1  I

一、引言

随着经济不断发展、城市更新脚步加快、00后消费群体崛起、体验型消费大行其道，消费者对于商业空间的更新要求不断升级，显而易见，未来很长一段时间内，存量市场的升级改造将是一片广袤的发展空间。

话虽如此，诚然，城市更新改造商业项目是业内公认的“硬骨头”，原因很简单，因为这项工程流程相当漫长、资金投入大、过程中不确定因素多、需要很强的专业能力和人才。

下面以南海某商业广场改造项目为例，探索城市更新商业改造项目的设计施工一体化落地。

二、项目概况

项目概况：项目地处佛山市南海区南海大道商圈，坐落于佛山主干道南海大道和南桂路交界处；广佛线、佛山3号线地铁桂城站直达，有24条公交接驳线。 商场A区裙楼总建筑面积55,666.5平方米，地上6层，地下二层，首层层高6米，二至六层层高5米，其中本次改造范围为A区一层至四层，建筑面积29192平方米。

图1  A区外立面现状

图2 A区外立面效果图

三、设计策略

项目市场优势是自身丰富的儿童教培品类具有较好的差异化优势；口腔诊所、医美等专业性服务品类也是亮点之一，具有目的性消费亮点。劣势是餐饮类零售类确实无法形成一站式联单消费。

产品策略：项目综合体定位为城芯10分钟舒适生活圈；老城“芯“新活力；“得闲饮茶“和南海烟火气，解决逛商场一站式联单消费。

（一）项目是2016年12月开业，营业至2023年初，总结商场有以下核心痛点：

1、餐饮条件不足，剩余排油烟量不足，现有设备条件不满足增设餐饮业态的条件；

2、商业氛围欠缺，商业氛围弱，引导性不足，缺少商业昭示性，室内商业气氛无法有效外渗；

3、商场动线混乱，动线多，主次动线不明确，中岛视线遮挡、扶梯位置欠佳；

4、商场光线不足，灯光设计不合理，灯具老化；

5、标识指引不明确，指引性弱、影响首层商业气氛；

6、设施陈旧，多年地铁工程影响景观，设施装置陈旧、光线不足。

（二）设计原则

本次改造总投资为限额设计；得铺率不低于现状；不改变原有消防系统；不改变原有结构体系；三层四层引入餐饮系统图；及改造完成后便于后期维护。

（三）针对以上痛点和原则，从商业逻辑出发，最大程度助力增加商业收益，从设计材料的选材，成本控制，施工工艺等方面设计施工一体化的落地，设计策略从以下几点入手：

1、动线优化——开阔视线、简化动线

设计策略压缩中间店铺进深，强化中区视线通廊，整合中区商铺零散空间，简化人行动线，提升店铺可达性和可见性，弱化疏散口方位，减少客群行走距离，扩大视野通透性。

2、室内装修：突出重点空间、优化光环境、简化工艺设计施工一体化快速落地

重点打造主入口及中庭空间，成本投入在客户敏感区域，整体优化场内灯光设计，打造明亮舒适的购物环境，减少需要多工种配合及复杂施工工艺的使用，运用标准化构造做法有效控制成本和工期。使设计施工一体化落地。

3、外立面升级——强调入口、加强内外渗透、适配功能、合理选材

A区着重打造东北主入口立面及东入口昭示性，提高项目辨识度。

4、室外景观：下层广场打造、灯光氛围

重点打造北侧下沉广场，东广场仅作局部修缮，成本投入在重点打造氛围的下沉广场区域，通过主次空间分级打造；及商业外摆空间的效果，以灯光效果的打造简洁舒适的商业氛围和富有社交体验感的空间。

图3  弧形中庭照片

图4  弧形中庭效果图

四、重点难点及突破

（一）消防策略

1、根据现行《建筑设计防火规范》中5.5.21第7条和《饮食建筑设计标准》中4.1.3要求计算人数及疏散宽度，根据《建筑设计防火规范》中5.5.10，剪刀梯可作为疏散梯并计算疏散宽度。

2、根据与南海住建局及施工图审查单位咨询结果，即本项目可采纳上述疏散宽度计算系数，剪刀梯可作为本项目改造后的疏散梯并计算疏散宽度。

以上两点，消防策略利用原来的疏散楼梯。

3、在与南海住建消防沟通过程中，报建审批的依据中：“二次装修工程如建筑使用功能、建筑结构、防火分区、安全疏散、消防设施设置未变更的，可参照工程原竣工验收时所使用的消防规范。如建筑使用功能、建筑结构、防火分区、安全疏散、消防设施设置等发生变更的，按照报建时所执行的消防规范”。

4、一层二层根据以上审批依据是按消防旧规范，防火分区、疏散楼梯、疏散口等不作调整，以公共区域装修项目独立一个案申报。

5、三层四层调整防火分区、建筑功能、疏散楼梯等，按现行报建规范设计和报审。因满足全餐饮业态落位，需重新合理划分防火分区，满足规范的前提下尽量少增加疏散梯，减少对商业界面连续性和商铺得铺率影响。最后是按新规范以改造项目独立一个案申报。

前面提到本项目改造因新旧规的图审和消防审查，拆分成两个独立项目案进行报审报验，直到竣工验收。同一栋楼一层至四层进行拆分（一层二层和三层四层水平拆分）在常规项目中是比较少见的。对设计、施工、竣备都是以两个项目两套图纸资料来实施，无疑是增大项目团队的工作量和难度。

（二）结构加固

存量城市更新改造项目对结构加固尤其重要，由于商场业态调整，建筑功能发生改变，荷载也发生变化，原结构主体因此需要进行加固，且结构加固在一打拆完就进行施工，因此结构加固设计工作这部分工作需前置，由于此时商场的招商业态未达到100%，业态在后期招商发生变化的不确定性，只能按目前招商业态进行确认，进行荷载输入提资展开加固设计。

由于工期紧张，3月打拆清完场，4月结构加固开始施工，且务必施工完成，所以在这有限的工期里是一个挑战，一层二层有30%的商铺是保留商铺，负一层的商铺都是在营业，且一层二层的商铺都是仅公共区域装修，未有改变原有建筑功能和增加结构荷载。因此从经营业主方考虑是不需加固的，且负一层商家在好好的营业，需协调在营业商铺停业后才可加固施工，但从小业主的角度考虑，此栋楼是否有安全隐患才需要加固。

综上理由，协调原设计单位项目负责人和结构总工，和现设计单位结构负责人，组织结构加固优化专题讨论会，会议最后通过了对一层二层保留商铺区域进行结构优化意见，对成本控制减少约50万元，同时对工期也大大缩短。及没有对在营业商铺的施工打扰，是一个双赢的结果。也让设计施工一体化发挥出关键性突破。

（三）施工落地

1、改造项目的机电系统是较为复杂，一部分是利旧，一部分是保留。

（1）暖通空调：保留原有空调主机、冷冻冷却水泵、冷却塔，仅拆除其中一台小冷却塔，空间挪给排烟口；保留空调水系统竖向干管，层间支管根据需要拆改，末端设备拆卸封存，配合新业态利用；保留原消防加压系统；拆除层间排烟支管；根据新布局局部拆改空调层间风管。

（2）给排水：保留原有生活水箱及原有泵组；保留原有消防水池、高位水箱及原有泵组，竖向管道保留；竖向大部分水管保留，根据餐饮布置位置变化调整给排水布点；保留原有隔油池，根据新增餐饮排水管道调整室内管道路由。

（3）电气：原有竖向主干线缆保留，为原有用电楼层供电；一层和二层间利用原有桥架电缆；三层和四层间保留原有桥架及大功率电缆；不改变原有火灾自动报警系统，只对末端进行点位增减及位置移动。

2、由于前期的设计输入是项目原竣工图进行施工图设计，当打拆完天、地、墙后，进行现场设计复核综合管线，发现几乎有40%以上的管线位置及走向是与竣工图对不上，设计师又得重新根据现场管线情况进行图纸修改，一边设计、一边施工、一边修改，实实在在的践行设计施工一体化。

五、设计施工一体化的总结与思考

1、消防报审是设计施工一体化重要保障措施之一，如本项目要全部用新规范执行，首先设计周期和图审至少要顺延30天，导致节点会爆，其二是从成本控制上也增加约10%以上的投资额。这种不确定性会导致最后项目不能顺利在12.18开业，本项目很可能要重新上会。因此在消防报审阶段反复在图审单位与住建局消防科来回奔跑沟通做技术探索，做了数次沟通努力才可按新旧规拆分案报审。

2、商管业态的调整带来的一边设计，一边修改，一边施工的项目，距离12.18试运营业还不到两周，因招新商业态确定还需配合商场的出设计变更，到施工落地，此时施工周期是我们最大的挑战。从开始施工到开业运营，招商业态调整的工作联系单共有43份，需要对原设计做出设计变更，然后成本、工程条线的复核可行性才施工落地，这需要项目团队高效无缝接力，也需要很强的专业能力配合输出，才能提前竣备交付，至商场12.18顺利开业。

综上所述，城市更新商业改造项目区别于传统改造项目需考虑因素诸多，因改造项目的历史属性，每个项目都有自身特点。以南海某商场项目为例，贯彻设计施工一体化有以下几个关键点，从商业产策定位；新旧规理解与衔接，报批报建与消防策略；到落地的结构加固对在营业商铺的影响及优化；再到后期招商新业态的“设计施工一体化”；最后是消防等综合验收步步艰难，充满挑战。值得每一位地产人的探索与思考。

I越建科技术荟 I  1  I

参考文献：

图1~4作者及项目组绘制

参考文献：

《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版）

《饮食建筑设计标准》 JGJ 64-2017

《建筑防烟排烟系统技术标准》GB51251-2017

《佛山市住房和城乡建设局关于对建设工程消防设计审查有关事宜（之二）的批复》

I越建科技术荟 I  1  I