农村集体经营性建设用地入市存在的问题及对策研究

农村集体经营性建设用地入市存在的问题及对策研究

吴隆成

歙县自然资源和规划局  安徽省黄山市 245200

摘要：

2023年3月1日，歙县正式被国家纳入安徽省11个试点县之一。通过近一年来的试点工作，虽然我县在农村集体土地入市工作中取得了阶段性成效，但也发现存在以下问题。一是闲置厂房和农房的收购难；二是缺乏存量建设用地认定标准；三是有的存量建设用地因形状不规则，难以开发盘活利用；四是村集体经济组织缺乏收购农房资金。

本研究提出了如何解决闲置农房收购、出台存量集体建设用地认定标准、存量建设用地因形状不规则难以开发利用、村集体经济组织缺乏收购资金等对策。这些对策有助于推动农村集体土地入市的顺利进行，盘活农村闲置土地，实现产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕目标。

一、农村集体土地入市的背景和意义

2022年11月，国家出台了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》，明确了在保留原来33个试点县的基础上，各省（自治区、直辖市）可结合实际用两年左右时间再开展新一轮试点（试点县具体数量原则上不得超过本省份县数量的10%）。2023年3月1日，自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号），正式将歙县纳入安徽省11个试点之一。这一政策的出台，为农村经济的发展注入了新的活力。农村集体经营性建设用地入市具有重要的意义。首先，通过集体土地入市，可以实现土地资源集约利用，提高土地的利用效率。其次，农村集体经营性建设用地入市可以促进农村经济的发展，推动农村产业结构的优化升级，提高农民的收入水平。此外，农村集体经营性建设用地入市还可以促进农村社会的进步，推动农村现代化建设，改善农村居民的生活品质。因此，农村集体经营性建设用地入市对于实现农村振兴战略目标具有重要的意义。

二、存在的问题

2.1 闲置厂房和农房的收购难问题。

农村集体土地入市面临着闲置厂房和农房收购难问题。一是由于土地权属、土地流转机制等方面的限制，很多农村集体土地无法顺利流转，造成了土地资源的闲置和浪费；二是存量建设用地存在分布散而乱问题，基础设施不全，面积小而散，大多与宅基地、农用地混杂在一起，收储成本偏高；三是个别群众思想还未跟上时代步伐，“穿新鞋，走老路”，认为祖上留下来的房子，宁可倒，不能卖（或流转），导致农村有大量的众房，成为残垣断壁，不能盘活利用。

2.2 缺乏存量建设用地认定标准问题。

根据《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》精神，试点期间只有存量农村集体建设用地方可入市，但未出台具体标准。比如2022年之前，已通过农用地转为建设用地批准，可否认定为集体存量建设用地等。

2.3 有的形状不规则的存量建设用地，难以开发利用。

有的存量建设用地因形状不规整，周边插花少量的农用地或未利用地，因目前国家规定新增建设用地不能入市，导致地块难以成规模开发利用。

  2.4 村集体经济组织因缺少资金，导致入市工作开展困难。

农村大量的闲置厂房和农房属个体企业或个人所有，村集体经济组织需完成对地上建筑物、构筑物的收购和土地的补偿，并将使用权登记到村集体经济组织名下，方可入市，但村集体经济组织缺乏收购资金难以大量完成收购和土地补偿，导致大量的闲置厂房和农房不能入市开发利用。

三、应对策略

3.1 如何解决闲置厂房和农房的收购难问题

为了解决农村集体土地入市面临着闲置厂房和农房的收购难问题。一是强化对耕地保护和土地节约集约利用的宣传，进一步提高群众的生态理念和绿色发展意识，提高对耕地保和存量土地盘活利用的认识，贯彻农村集体经营性建设用地入市意义，落实入市效益；二是相关部门需要建立和改善土地流转的交易环境，降低交易成本，推动土地流转的便利化。为了简化手续，政府可以推行网上办理土地流转手续。此外，政府还可以提供相关的政策指导和咨询服务，帮助村集体经济组织和农民更好地了解流转政策和程序，提高流转的便利性。其次，加强对土地流转过程的监管是必要的。相关部门应加强对土地流转市场的监管，打击违法违规行为，确保土地流转的合法性和公平性。为了实现这一目标，需要完善土地流转的法律法规，建立健全的监管机制和执法手段。政府可以加大对土地流转市场的监督力度，加强对流转交易的审核和检查，确保流转交易的合规性和公平性。

3.2 如何解决存量建设用地认定标准问题。

为了让基层自然资源管理部门能清晰界定哪些为存量集体建设用地，哪些可以入市，能更好实施好农村集体经营性建设用地入市试点工作，发挥政策红利，完善农村利益分配，构建紧密利益联结机制，“基在农业、惠在农村、利在农民”，推动农村一二三产业融合发展，实施乡村振兴战略、加快推进农业农村现代化。建议上级自然资源管理部门尽快出台对存量建设用地认定标准。

3.3 如何解决形状不规则的存量建设用地，难以入市开发利用问题。

有的存量建设用地因形状不规整，周边插花少量的农用地或未利用地，因目前国家规定新增建设用地不能入市，导致地块难以整体开发利用。针对这一问题，笔者建议，国家在完成试点以后，对乡村振兴一二三产业融合发展的特色农产品加工、乡村旅游、民宿等新建或改扩建项目用地，在以存量为主体的前提下，能适当允许少量农用地转为新增建设用地入市（新增的建设用地原则上不超过项目总用地面积30%），以确保项目用地完整性和及时落地。

3.4如何解决村集体经济组织因缺少资金，导致入市工作开展困难问题。

如何解决村集体经济组织因缺乏收购资金，难以完成对闲置厂房和农房的收购、开发利用问题。笔记建议：国家可以出台相关的政策文件，加大对县级财政的扶持。如县级财政可以成立专门的农村集体土地入市基金，对自然环境优美、基础设施较为完备、入市条件较为成熟的地块，政府可以无息借给村集体经济组织部分资金，专款用于对闲置厂房和农房收购，待土地入市以后，竞得人缴纳土地出让价款以后，再还清借款。如此良性循环，既可以盘活农村的闲置土地，又可处置好农村的一些危房，消除安全隐患，改善人居环境，达到事半功倍的成效。

四、结语

农村集体土地入市是中国农村改革的重要一环，但在实施过程中仍存在一些问题。加强政策宣传、土地流转管理、闲置农房收购的资金支持等对策的实施，有助于解决这些问题，推动农村集体土地入市的顺利进行。然而，解决农村集体土地入市问题是一个长期的任务，需要政府、农民和相关部门的共同努力。未来，应进一步完善政策和机制，加强监管和执法力度，推动农村集体土地入市的健康发展，促进农村经济的繁荣和农民收益的增加。

参考文献

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[4]张明, 王婷, 李亚娜. 土地利用税对农民收入影响研究综述[J]. 经济地理, 2019, 39(4): 17-23.

姓名：吴隆成 出生时间：1973年10月26日；籍贯：安徽省黄山市歙县

性别：男 民族：汉 职称： 中级 学历：大专 毕业院校：安徽农业大学

研究方向：土地利用与保护 供职单位：歙县自然资源和规划局

供职单位所在省市：  安徽省黄山市 ( 省、市)单位邮编：245200

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