城市老旧小区改造及管理再认识

城市老旧小区改造及管理再认识

李杰

天津丞明咨询有限公司  天津 300203

摘要：老旧小区改造工程项目管理是一个复杂而具有挑战性的过程，需要注重规划、设计、沟通、协调等各个方面。只有全面细致地进行各项工作，才能保证项目的顺利进行和成功实施，为居民提供更好的居住环境。

关键词：城市；老旧小区；改造；管理

1老旧小区改造的性质

老旧小区一般建成年代较早，住宅小区主要集中在城市的老城区和近郊的企业厂区，地理位置优越、地块成熟度较高、人口集中。地理位置优越加之多年的发展，老旧小区周边小型商贸繁华、交通便利，教育、医疗等资源丰富。然而，老旧小区也存在一些问题，基础设施的老化问题严重，市政配套设施及服务不完善，缺乏物业管理部门，小区管理服务费低甚至常年不收物业费，导致小区没有公共维修资金；或是早期小区设计标准低，普遍存在房屋抗震能力不足、节能要求不达标、无障碍设施不足、基础设施功能性差等问题，小区基础设施的养护管理长期缺失，已经不同程度地步入维修爆发期。

目前，老旧小区改造的对象主要包括以下几类：一是建成年代较早，基本建于2000年前的小区；二是常年失养失修失管的小区；三是市政配套设施不完善的小区；四是社区服务设施不健全的小区；五是居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。

关于老旧小区改造的性质，可以从以下四个视角分析：首先，法律视角下，对老旧小区进行改造属于公共财产对部分群体利益的无偿转让；其次，财政视角下，为老旧小区改造提供资金支持属于公共财政对部分群体的财政补贴；再次，房地产发展视角下，现如今“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识，房地产业正处在探索发展新模式的关键阶段，针对老旧小区进行建设性改造可以形成后房地产时代经济发展的新驱动力；最后，老旧小区居民视角下，老旧小区的基础设施改造升级后，可以帮助老旧小区居民改善居住条件和生活环境，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。所以，老旧小区改造是解决人民群众急难愁盼问题的政治工程、民生工程、系统工程和接力工程，一头连着民生福祉，一头连着城市发展。

2老旧小区改造的意义

老旧小区改造是一项重要的城市更新工作，其意义主要体现在以下几个方面。

1）提高居民生活质量、幸福感、获得感、安全感。老旧小区通常存在设施陈旧、环境脏乱差等问题，这些问题不仅影响居民的身心健康，也影响居民的生活质量。

2）老旧小区改造可以提高城市的品质和形象，增强城市的吸引力和竞争力，促进城市的经济、社会、文化的全面发展。改造过程中，可以推广新材料、新技术，促进城市建设的创新发展，提高城市的可持续发展水平。

3）节约资源，实现环保，老旧小区改造可实现双赢。改造后的小区能够节约大量资源，减少能源消耗和环境污染，从而有助于城市的可持续发展。

3老旧小区改造的原则

老旧小区改造的原则主要包括以下几个方面。

1）以保留历史脉络为前提。在改造过程中，应尊重原有街区风貌，保留历史文化遗产和历史文化特色，保持历史脉络的连续性。

2）以“微改造”“适度改造”为主。改造过程中应以“微改造”“适度改造”为主，即对老旧小区进行必要的修缮和改造，同时保留原有的建筑风格和功能布局；适度改造，即避免改变原有的居住环境和生活方式。

3）以居民为中心。改造过程中应以居民为中心，充分听取居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来，提高改造的实效和满意度。同时，在确保安全的情况下，尽可能减少居民的搬迁和不便。

4）以可持续发展为目标。在改造过程中，应注重节能环保、资源利用效率和环境美化，促进老旧小区的可持续发展。同时，应充分考虑成本和效益，确保改造的经济可行性。

5）以整体规划为基础。在改造过程中，应以整体规划为基础，包括街区空间布局、建筑风格、景观设计、交通配套等方面，切实提高老旧小区的品质和形象。在老旧小区改造提升中，充分调动居民群众的积极性，共同策划和实施改造方案，确保居民参与全过程，共同创造美好的家园。

6）重点解决居民需求，优化配套设施。在改造提升过程中，应聚焦居民关切，解决老旧小区配套设施不完善的问题，特别是用水、用电、用气等方面。同时，坚持以居民为主，根据居民需求和意愿，适度提升小区建筑物本体和周边环境，提高居民生活品质。

4老旧小区改造项目管理优化策略

4.1强化居民参与和沟通协调

在启动老旧小区改造项目前，项目管理团队需积极宣传意义和目标。通过座谈会、社区活动、宣传册等方式，向居民解释项目必要性，如提高居住环境品质、增加便利设施等，增加居民期待和支持。建立有效沟通机制是关键，设立沟通平台如社区热线、微信公众号，回应居民问题和意见。认真倾听居民意见，组织座谈会、问卷调查，满足居民需求，凝聚共识。设立居民代表小组参与决策和规划，降低冲突。及时回应解释居民疑虑，增加透明度和信任。项目完成后，宣传改造成果向居民展示，回馈居民，增强满意度和认可。

4.2加强项目进度控制和施工管理

为确保项目顺利推进，在项目启动前制定详细的进度计划，并合理安排工程任务的时间节点，以避免工程交叉和资源冲突。关键工程和节点将被优先安排，以确保施工的顺畅高效。同时，我们将加强监督与管理，定期巡查现场，及时解决问题和隐患。灵活的管理机制将被建立，以应对风险和变化，并制定应急方案，以确保项目的顺利进行。与施工单位密切沟通和合作，解决问题，保持高效协作。我们还将建立进度追踪和报告机制，及时向利益相关方汇报项目进展，保持透明度，增加项目的可控性和信任度。

4.3平衡历史文化保护和现代化建设

项目管理团队需要采取措施平衡历史文化保护和现代化建设。邀请历史文化保护专家和现代建筑设计师参与规划和设计，确保保护措施与现代化融合。开展公众教育与宣传活动，增强居民对历史文化保护的认知和支持。与政府、社区、文化组织等合作，形成共同推动力。通过培训提高团队的专业能力和文化保护意识。建立评估指标体系，持续优化改造方案，确保项目可持续发展。

4.4协调环境保护和社会影响

制定可持续发展策略，综合考虑环境保护和社会影响，以确保项目的成功实施。进行环境影响评估，制定环境保护措施，以保护生态环境。加强与居民的沟通与教育，让居民参与并受益于改造项目。同样进行社会影响评估，制定社会管理措施，以减轻负面影响。建立环境监测机制，及时发现问题并采取措施保护环境。我们将严格遵守环境保护法规和社会政策，确保项目合法合规，实现可持续发展。

5结语

老旧小区改造工程项目管理实践是一个非常复杂和具有挑战性的过程，需要全面细致的规划、协调、风险管理和评估总结等工作，以保证项目的顺利进行和成功实施。

参考文献：

[1]马金梅.老旧小区改造项目施工管理要点[J].住宅与房地产,2021,(34):65+69.

[2]陈洁.老旧小区改造工程的管理方法分析[J].中国设备工程,2021,(21):194-195.

[3]韩晓静.老旧小区改造项目施工管理要点[J].房地产世界,2021,(14):109-111.

[4]徐通.老旧小区改造工程的管理方法分析[J].住宅与房地产,2021,(06):19-20.

[5]俞庆彬,宋浩,管启明.老旧小区改造项目施工管理要点[J].项目管理技术,2021,19(02):39-43.