城市土地利用存在的问题及解决对策

城市土地利用存在的问题及解决对策

贺际康

湖南地腾土地规划咨询有限公司 湖南省长沙市410000

摘要：随着我国城市化进程的加速推进，城市土地利用问题引起了广泛的关注。然而，对于最新反映城市土地利用现状的研究较少，这使得我们对问题的认识还有待加强。本文通过对我国城市土地利用中存在的问题进行深入分析，并提出切实有效的对策和措施，旨在为政府部门科学制定国土空间总体规划、合理利用城市土地提供参考。

关键词：城市土地；利用；问题；解决对策

1我国城市土地利用中存在的问题

1.1城市土地粗放经营与过度利用现象共存

随着城市化进程的推进，城市用地规模不断扩张，但令人担忧的是，仍然存在大量闲置土地和利用率过低的城镇用地，这些被称为隐形闲置土地。这一现象在经济不发达地区尤为突出，许多开发的写字楼、住宅无人购买，园区土地的闲置，导致城市土地利用率极低，形成粗放型土地利用模式。而在经济发达地区，例如北京、上海，高密度和高容积率的土地利用成为主导，土地超强度开发已经成为常态。然而，这种不合理的城市土地利用模式带来了许多问题。首先，随着城市的扩张，对基础设施的需求也在不断增加，但现有的基础设施已经难以满足城市规模的增长。这导致了城市基础设施负荷过重，无法正常运行，基础设施问题成为人们普遍关注的焦点。其次，土地超强度开发也导致了城市的“大城市病”现象的加剧，人口密集、交通拥堵、环境恶化等问题日益突出，人居环境质量大幅降低，居民的生活质量和幸福感受到严重影响。同时，环境质量无法得到有效保障，大量的生活污水、工业废水无法得到妥善处理，造成了环境污染。因此，合理利用城市土地显得尤为重要。合理利用城市土地不仅要充分发挥土地潜力，提高土地利用效率，还需要考虑土地的人口承载力。太过浪费和过度利用城市土地都会导致一系列问题的产生。要实现合理利用，有几个方面需要考虑。首先，需要科学规划城市的发展布局，合理确定不同功能区域，合理分配土地资源，避免过度开发某一区域，造成土地承载力过大。其次，要加强土地管理，严格控制城市建设用地的审批和供应，避免土地资源的闲置和低效利用。同时，还需要加强对土地利用效率和土地载体的监管，确保土地利用的高效率和高质量。

1.2地方政府过度依赖土地财政

我国的土地财政一直属于预算外财政，主要通过土地出让金来满足财政需求，部分地方政府往往只注重眼前的利益，对土地的利用存在透支的行为。他们随意处置和出售土地资源，而没有遵循合理开发利用土地的原则。近年来，第二财政已经成为政府收入的主要来源，超过了第一财政。这种过度依赖土地财政的情况导致了土地资源的流失和浪费，我们迫切需要改变这种观念。首先，我们需要意识到土地资源的重要性和珍贵性。土地是我们赖以生存和发展的基础，过度开发和滥用土地将导致生态环境恶化和可持续发展问题。因此，我们需要制定明确的土地利用计划，合理安排土地的使用和开发，确保资源的可持续利用。其次，我们需要加强土地管理的监管和法制建设。地方政府在土地出让和利用过程中应该遵守相关法律法规，确保土地交易的公开透明和公正公平。同时，建立健全的土地收益分配机制，保证土地收益合理分配，并加大对违法违规行为的处罚力度，严厉打击土地资源非法占有和乱卖现象。最后，我们需要推动土地财政的结构调整和多元化发展。除了依靠土地出让金作为财政收入的主要来源之外，我们应该积极开发其他的财政收入渠道，如税收和国有资产收益等，降低土地财政对财政收入的依赖程度。这样不仅可以减少对土地资源的过度利用，还可以更好地为社会提供公共服务和基础设施建设。

1.3城市土地市场管理不规范

近年来，为了吸引投资和促进经济发展，一些地区通过降低土地价格、提供多种优惠政策甚至免费用地等手段来招商引资，这种行为一定程度上导致国有土地收益的流失。同时，由于缺乏合理规划利用土地的能力，这种做法造成了土地的浪费和资源的低效利用。目前我国土地市场管理体系尚不健全，土地出让后的监管不够严格，法律法规也存在不统一的问题。此外，土地管理部门与城建、司法部门的介入程度失衡，导致管理和监管工作的不协调。这种不完善的管理体系和监管机制，使得利用法规差异规避土地交易限制的行为难以有效防止，从而进一步加剧了土地浪费的问题。为了解决这一问题，我们亟待建立符合我国国情的科学管理体系，以引导土地市场有序运行。首先，应该加强土地出让后的监管力度，确保开发商依法依规使用土地。其次，需要统一土地相关的法律法规，使其适应市场需求的发展。此外，还应进一步加强土地管理部门与城建、司法部门的协作，增强管理和监管工作的协调性。

2城市土地利用存在的问题的解决对策

2.1确定合理的城镇用地规模，限制城市用地盲目扩张

近年来，随着城市化进程的加快，土地资源成为了城市发展的宝贵资源。为了合理利用土地资源，促进城市可持续发展，我们提出了一系列关键措施。首先，我们要制定土地利用计划，有计划地投放土地，并严格控制新增建设用地的数量。通过科学规划，可以有效使用有限的土地资源，在满足城市发展需求的同时，避免过度浪费。其次，我们要严格依据城镇开发边界管控要求，限制城市用地盲目扩张，转变为内涵式的城市化发展。过去城市发展主要依靠扩大城市边界来解决用地问题，但这种方式会导致大量耕地被占用，生态环境受损。转变发展模式，注重城市内部空间的优化利用，提高土地利用效率，是解决城市用地问题的关键。此外，对于城区内新增建设项目，我们优先利用存量土地解决用地问题，减少新增城镇用地。通过改造和再利用城市内已存在的废弃工业用地、厂房空地等，可以节约大量土地资源。这样一来，不仅可以减少资源浪费，还可以避免过度开发对环境造成的损害。我们的目标是实现可持续发展，避免不必要的土地浪费和城市扩张。通过科学规划和合理利用土地资源，可以实现城市的有序发展，在保护耕地和生态环境的同时，提高城市的品质和人居环境。

2.2增强国土空间规划的科学性，优化城市土地利用结构

国土空间规划在现代社会中扮演着不可或缺的角色。它是对城市未来土地利用的超前性计划和安排，旨在优化城市空间结构，提高社会、经济和环境效益。其中，土地资源的调节是国土空间规划的重要职责之一。通过合理的土地利用结构，国土空间规划可实现最大化社会、经济和环境效益的目标。在城市发展过程中，土地资源的合理调节尤为关键。国土空间规划能够确保土地被合理配置和利用，从而最大化其效益。通过确定不同用途区域的准确位置和范围，国土空间规划可以协助政府和相关部门更好地管理土地。合理的土地利用结构能够确保资源的平衡利用，增加土地利用率和产出率，从而提高城市的发展效益。此外，国土空间规划也是土地利用管理的重要依据。通过科学合理的规划，自然资源部门能够指导土地的正确利用和管理。良好的国土空间规划能够确保土地利用系统的良性循环，减少资源消耗，提高效益和产出。通过安排不同区域的功能和用途，国土空间规划可以提高土地的利用效率，防止过度开发和浪费，从而保护和保留宝贵的土地资源。总之，国土空间规划在现代城市发展中起着至关重要的作用。它能够通过对土地资源的调节和管理，优化城市空间结构，最大化社会、经济和环境效益。因此，政府和相关部门应该高度重视国土空间规划工作，加强规划的科学性和合理性，以实现城市可持续发展和人民的美好生活。

2.3节约、集约利用土地，挖掘城市存量土地潜力

近年来，城市土地紧缺问题日益突出，为了合理利用土地资源并提高住房供应，相关部门提出了一系列措施。以下为关键点扩写。在土地利用方面，首先要重点集中于盘活城市存量土地。通过节约和集约利用土地，特别是对城市存量土地的开发利用，能够有效提高土地利用率。此外，旧城改造也是重要的手段之一。通过置换低效的工业用地，将其改造成高效的居住用地，可以提高单位土地产出率。为了解决土地浪费问题，需要逐宗调查、核实批而未供土地和闲置土地的情况。对于批而未供土地，政府应及时加大土地供应力度。对于闲置土地，如为政府及相关部门原因造成的闲置，可采取延长动工开发期限、调整土地用途或规划条件、政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地等措施处置。企业原因造成闲置的，严格按照相关要求及时足额收缴土地闲置费，督促用地单位尽快开工建设，或协议有偿收回国有建设用地使用权，或置换用地，以确保土地资源的有效利用。在住房供应方面，可以借鉴伦敦政府的做法，设置关键绩效指标，对住房规划的执行情况进行考核评价。同时，鼓励通过二次更新、旧房改造、盘活空置住宅等方式，充分挖掘新增住房的供应空间。

2.4规范地方政府行为，增强政府对于可持续发展的意识

随着中国经济的快速发展，土地资源的合理利用问题日益凸显。为了促进可持续发展，一系列措施应该被采取。其中包括：地方政府不应降低地价或使用“零地价”吸引投资；推动政府工作人员学习可持续发展理论，只有具备相关知识和理念，他们才能更好地制定出科学合理的国土空间规划，更好地管理和利用土地资源；加强对国家土地资源现状的了解，培养节约、集约利用土地的意识。与此同时，加强对国家土地资源现状的了解也是十分必要的。通过了解土地资源的数量、质量和分布情况，地方政府可以更准确地制定出土地管理和利用的政策措施，确保资源的可持续利用和保护。

2.5加强城市土地市场管理，完善土地相关法律法规

随着城市化进程的加速，城市土地资源的管理和利用已逐渐成为一个重要的问题。在加强城市土地市场的管理方面，需要做以下几方面的努力。首先，加强对城市土地的监督和评价。对于房地产开发商等土地使用者的行为，应规范其行为，遵循相关法律法规，确保土地用途符合规划和土地利用政策。此外，还需要建立有效的监管机制，对土地用地建设进行监督和评价，及时发现和纠正问题，以确保土地资源的合理利用。其次，严厉打击闲置土地和浪费土地资源的行为，并实施一定的处罚。城市土地资源有限，在城市更新和土地开发中，闲置土地和浪费土地资源的问题较为突出。因此，需要采取措施，如限制土地闲置时间、加大对闲置土地的监管力度等，同时对于浪费土地资源的行为，也要加强处罚力度，形成较强的震慑作用。最后，修改土地管理法律法规，以适应城市更新中土地资源的配置和土地关系的调整。城市更新是优化土地配置、提高土地利用效率的重要手段，需要对现有的土地管理法律法规进行修订，以适应城市更新的需要。在修订中，要注重平衡各方利益，确保土地资源的合理配置和有效利用。

3结论

本文通过对我国城市土地利用问题的深入分析，找出了存在的问题和原因，并提出了切实有效的对策和措施。这些研究结果将为政府部门科学制定国土空间规划、合理利用城市土地提供重要的参考和依据。

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