论房地产财务风险管理与控制的策略

论房地产财务风险管理与控制的策略

黄圣

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摘要：随着我国经济的蓬勃发展以及民众生活品质的显著提升，房地产业正经历着空前的繁荣时期。为了促使企业更加稳健地发展，尤其是房地产企业，因其经营特性的原因，更需要对财务风险进行严格的管理和防范。这样，不仅可以提升企业的财务管理能力，更能确保房地产企业的持续、稳定运营。本文将详细总结房地产企业在财务管理过程中可能面临的财务风险类型，以及这些风险产生的原因。同时，将提出具体的财务风险防范和管理策略，以期提升房地产企业的财务风险防范能力，推动房地产企业高效、健康地发展。

关键词：房地产；财务管理；财务风险；管理策略

引言：在房地产开发企业的运营过程中，投资管理、融资管理、资金管理以及纳税申报等环节均隐藏着不容忽视的财务风险。为了确保企业稳健发展，房地产开发企业应当针对这些风险点，采取切实有效的措施来加以防范。

一、房地产企业财务风险类型

1.1融资风险

融资风险作为一个重要的财务问题，其主要表现为融资计划缺乏严谨性，融资比例配置失衡，融资规模控制不当，进而导致企业的加权平均资本成本上升，融资成本增加，财务费用过高，从而使企业盈利能力下降，价值受损。企业在融资过程中若实际操作不当，过早融资可能引发资金闲置和资源浪费，融资过晚则可能使企业丧失投资良机。为确保企业融资风险在可控范围内，短期激进的融资策略用于解决长期资金需求，可能会削弱企业的偿债能力，加大短期偿债压力。

1.2资金管理风险

1.2.1资金收入管理风险

资金收入管理风险的主要体现包括：首先，在资金收入管理方面，缺乏严谨性和规范性。房地产公司委托销售代理公司负责收取房款，却没有对代理公司的收款行为实施相应的检查、监督等内部控制环节。其次，在房地产开发企业自行收取房款的过程中，内部控制机制严重不足。例如，企业内部的不相容职务没有得到有效分离，导致现金管理的日常盘点、现金突击盘点以及银行定期对账等关键环节执行不力，从而使得资金收入业务陷入舞弊风险的困境。

1.2.2资金支付管理风险

资金支付管理风险主要表现为预算管理制度和授权审批制度设计上的缺陷或执行不力。首先，资金支付业务未能遵循授权审批规定，擅自进行工程款、材料款等资金的支付，导致资金使用失衡。未按照合同约定的支付比例和付款进度提前或超额支付资金。其次，预算管理制度在资金支付环节中形同虚设，使得超预算的资金得以支付，从而推高了房地产开发成本，降低了房地产开发业务的利润。对于这种情况，我们建议加强资金支付管理的规范性，确保每一个资金支付环节都严格按照规定进行授权审批。

1.3涉税财务风险

首先，预售阶段未根据房地产销售收款预缴增值税、附加税、土地增值税、企业所得税等税款，或者未按照税法规定的纳税义务发生时间确认收入，这将会导致企业面临补缴税款、缴纳税收滞纳金、被税务机关罚款的巨大风险。其次，会计核算不健全，财务管理不规范，这将会使涉税风险增加。最后，未进行税收筹划，无法享受国家税收优惠政策红利。

二、房地产企业财务风险产生的原因

2.1企业对财务风险工作的忽视

房地产企业的运营本质上是资金密集型的，其盈利规模通常较为可观。然而，随着市场经济日趋成熟和居民生活水平逐步提高，房地产企业所面临的行业竞争也日益加剧。在这种情况下，许多企业将经营重心过度集中在追求经济效益最大化，而对财务管理中财务风险的存在予以忽视，这无疑给企业内部管理埋下了潜在的隐患。同时，房地产企业管理者对财务风险防范工作的不够重视，导致企业内部缺乏财务风险防范的氛围。财务风险具有流动性，它无时无刻不在企业经济活动中潜伏着，一旦被忽略，就可能对房地产企业资金运用、项目推进等情况带来巨大威胁，甚至引发不良的经营损失。

2.2企业的资金使用比较混乱

房地产公司的项目通常规模宏大，内部部门繁多，资金流动数额庞大。然而，这种复杂性也容易导致资金使用的不规范和混乱。主要问题在于，对资金的管理缺乏严谨的规范。许多资金在未经审批的情况下就被直接使用，甚至出现临时占用其他资金或挪用资金的现象。一旦资金无法按时归还，势必会对其他项目或工作的进展产生负面影响。资金管理一直是房地产企业财务管理的基石，也是财务风险最容易滋生的领域。为了确保企业避免陷入财务风险，房地产公司必须加强对资金的监管和管理。通过严谨的审批流程和明确的资金使用规定，可以确保资金的合规使用，防止资金的滥用和误用。

2.3财务预算不规范

房地产企业财务预算管理的不规范,是导致财务风险频繁出现的主要原因之一。预算编制的不合理性首当其冲,具体表现在编制预算前未对相关项目数据进行深入的调研和分析。预算编制方法的选用也是影响预算质量的关键因素。如果企业没有根据自身的实际经营情况,合理选用预算编制方法,那么预算的准确性就难以保证。不同的预算编制方法会带来不同的优劣势,如财务比率分析法能够从多个角度对企业的财务状况进行分析,但需要较为详细的财务数据支持。而零基预算法则能够更好地适应企业实际经营情况的变化,但需要更多的时间和人力资源。

三、房地产企业应对财务风险的财务管理措施

3.1提高政策及市场变化的应变能力

近年来，随着经济的起伏波动，房地产行业也受到了一定程度的影响。为了应对这一现状，我国政府出台了一系列相关政策，如限购政策、抑制炒房行为等。在此背景下，房地产企业需要精准把握政策动向，对自身项目进行重新规划和定位，同时拓展企业经营产品种类，以适应市场变化。

3.2优化资本结构，拓宽融资渠道

（1）为确保资金回流的顺畅无阻，我们需要构建一套严谨的销售回款制度。（2）房地产企业应根据自身的实际情况，灵活调整融资期限的结构比例。目前，我国房地产企业的借款主要以短期借款为主，这正是导致房地产企业资金链脆弱的关键因素。（3）房地产企业还需重视现金流的预算工作。在这个过程中，房地产企业不仅需要编制现金流预算表，而且还需要根据资金缺口的大小，科学地选择融资渠道。

3.3加大数据信息技术的投入与应用

首先，作为房地产企业的领导者和管理者，必须深刻理解大数据信息技术在企业管理中的重要性和必要性，并在大数据信息技术的投入和应用上给予足够的关注和支持。其次，企业需要整合和更新各个部门的信息系统，打破信息孤岛，加快部门与岗位间的信息沟通和共享。最后，企业需要通过深入的调研和论证，引进最适合自身管理发展需要的信息系统，并加大在这方面的投入和人才培养力度。

3.4提升财务管理人员的综合素养

房地产企业还需明确财务管理人员的工作职责。他们不仅需要出色地完成收支记录及相关报表工作，更要深入掌握项目成本控制及风险防范等方面的知识。唯有如此，方能切实提升房地产财务管理人员的综合素质，为房地产企业的持续、稳健发展奠定坚实基础。在这个过程中，企业应当关注财务管理人员的工作状态和需求，为他们提供充足的培训和支持。通过不断地学习和实践，使财务管理人员具备全面的业务能力，能够应对各种挑战，为企业的繁荣做出更大的贡献。

结束语

总体来说，要想在房地产行业中有效避免和控制财务管理风险，就需要全方位、多角度地应对这个问题。一方面，企业应及时掌握市场动态，这样财务管理部门才能根据市场现状，实时制定出相应的风险防范策略。另一方面，鉴于房地产行业的特殊性，企业还应高度重视融资问题，并根据企业自身的数据信息，精准预估财务风险。同时，构建一套完善的监督管理机制，为房地产企业的持续发展和稳健前行提供坚实保障。这样的处理方式，不仅能使企业的财务管理更加完善，还能让企业在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，实现长远的发展目标。

参考文献：

[1]张书婧.探析房地产财务管理风险及其防控对策[J].学术交流与研究,2020(08):29.

[2]唐建标.房地产财务管理风险及其防范机制[J].财务管理,2021(06):64-65.