新形势下房地产发展现状及发展趋势研究

新形势下房地产发展现状及发展趋势研究

吴建伟

浙江和泰地产集团有限公司  317300

摘 要：随着中国城市化进程的不断加快，房地产经济在中国国民经济中逐渐占据主导地位。房地产经济不仅对中国各行业的发展产生了一定的影响，也在一定程度上，充分体现了我国人民物质生活的实际水平。房地产经济的发展速度应与我国国民经济的发展速度保持一致。从而有效地促进了相关经济的健康和可持续发展，然而，在近几年的发展中，由于房地产经济的增长速度是十分之一的快，导致泡沫现象已经出现在我国的内部经济体系中，这在很大程度上，人们不能忽视相关的房地产经济问题，而应该根据房地产经济的发展现状进行深入的分析。采取有效措施预测房地产的发展趋势。从而，有效地为相关房地产经济发展现状提供了正确的发展方向和建议。

关键词：房地产经济；发展现状；趋势分析

　　一、引 言

近年来，随着中国相关市场经济改革的不断深入，国民经济呈现出较快的发展水平。然而，由于房地产业的快速发展，其发展过程中存在着许多不确定因素，这些因素进一步导致了各种潜在的问题和危险。因此，有必要根据房地产发展的现状进行分析，进而准确预测房地产经济发展的未来趋势，以促进房地产行业的健康可持续发展。

　　二、我国房地产经济发展现状

　　（一）整体发展速度过快

近年来，随着我国相关房地产经济的快速发展，它对我国相关国民经济的发展也起到了关键性的推动作用，对我国相关经济的发展具有重要意义。从房地产经济的发展来看，主要是由于相关乡镇人口逐渐向城市迁移。此外，中国人对住房的需求在短时间内也在增加，房地产经济也能从中受益。然后在一定程度上带动了房地产行业逐渐形成产业链，建筑业和钢铁行业的发展又进一步推动了房地产行业的整体发展速度。房地产行业的基本发展过程是这样的:企业从政府购买土地，建造房屋，然后出售。

虽然，这个过程从表面上看很简单，但它涉及的企业数量多，行业范围广。在整个房地产经济的开发、建设和销售中，建筑、装修、家电等都会涉及到，涉及到很多行业，从而导致房地产经济的不断发展。但是，由于房地产市场经济调控的缺失，房地产经济将继续发展。因此，近年来房价一直居高不下，而面对这一问题，尽管相关部门对房地产行业施加了压力，并进行了初步调控，但很多一二线城市的房价仍然出现了破万甚至更高的现象，这在一定程度上表明房地产行业的整体发展明显过快。

　　（二）提升人民生活质量

　　尽管我国土地资源相对丰富，土地资源丰富，但我国人口基数大，土地资源规划存在不合理现象，导致我国相关居民住房条件不高，进一步严重影响了我国相关人群的生活质量。房地产业经济的不断发展为我国人民生活带来了物质基础。同时，由于房地产行业对于提高相关生活水平和生活质量具有重要意义，因此房地产经济的发展直接关系到我国人民的生存，有效解决了我国人民生活水平的最基本要求。此外，在中国房地产经济的不断发展下，进一步带动了上下游产业链的发展，进一步解决了相关人群的就业问题，增加了相关产业发展的收入，房地产经济的可持续发展进一步为社会创造了和谐稳定的环境，提高了我国人民的生活质量。

　　（三）开发投资持续性降低

在我国目前的发展阶段，人口不断增长，相关的住房需求和需求也在不断增加，这也导致相关城市的房价在一定程度上上涨并保持高位。在房地产行业，相关的供求关系没有相应的调整。供需的异常现象导致许多居民无法正常生活，在房地产行业，房价过高，不合理的供需关系进一步阻碍了房地产行业的健康可持续发展。

从2018年以来房地产行业的发展数据可以看出，房地产开发投资逐渐减少，许多项目的开发面积甚至出现负增长，而房地产行业相应的上下游产业链也受到了影响。这种循环冲击，在一定程度上导致了中国相关房地产行业的开发投资持续、逐步下降。现阶段，针对相关房价过快过快上涨，中国出台了很多调控措施，会在一定程度上影响相关地区房地产业的发展，在未来的发展中，房地产行业发展的投资也会逐步减少一定程度，但减少的幅度不是特别大。

（四）竞争激烈并存在大量泡沫

我国有成千上万的房地产企业，竞争极其激烈，会导致大量的泡沫。首先，在拿地方面，每个地区都有自己的“地王”，即在拿地过程中高价竞拍，甚至出现过天价地。可以想象，如果土地成本过高，建筑成本也会相应增加，最终导致房价上涨。但是，一些炒房者会趁机不断哄抬房价，再加上一些人的恐慌，使房价一直居高不下。其次，对于房企而言，其资产负债率普遍远高于其他行业，如中国龙头房企碧桂园集团，在2017年年报中，显示其资产负债率高达89%，恒大集团、融创中国等，也普遍在70%以上。因此，财务杠杆的使用越高，同时存在着更大的财务风险，使得一些银行信贷机构会加大对其资信的调查力度，而一些房企已经破产。最后，由于少数房地产公司出于成本的考虑，在房屋建设过程中会出现偷工减料的现象来提升竞争力，后期发现问题再解决无疑是增加业主的烦恼。

　　三、新形势下房地产经济发展面临的因素分析

　　（一）金融因素

　　在房地产经济发展的过程中，很多企业通过银行贷款的情况获得资金链，面对不稳定的金融市场，这在一定程度上会对相关房地产行业的经济发展产生非常严重的影响。此外，房地产经济的开发建设中还会出现许多意想不到的因素。这就要求相关企业必须具备一定的资金和实力，否则，很可能由于金融市场政策的变化，或者各种不稳定因素的影响，如果相关企业的实力不能有效保障相关房地产项目的顺利开展，那么相关企业就需要拿出贷款，而这将在很大程度上导致企业自身的不稳定。

　　（二）市场因素

　　在房地产经济发展的过程中，它与相关市场有着非常密切的关系。同时，在相关结构变化的过程中，会在很大程度上导致房地产经济结构的变化，并进一步引起供需关系的相应变化，对相关房地产行业的经济发展产生很大的影响。如果相关的房地产市场需求逐渐增加，相应的市场价格也会上涨，这将促进相关房地产行业经济的快速发展，从而带动周边行业相应的持续发展。如果相关房地产市场需求持续减少，房地产经济将走弱。相关企业在房地产领域的投资周转将会减少，市场供求关系也是影响相关经济发展的关键问题之一。

　　（三）政策因素

　　在房地产行业的发展过程中，最关键的一点是国家政策的发展趋势。很多房地产投资企业都非常关注国家政策的变化，并根据相关行业发展的现实背景来调控相应的国家政策，这表明，在一定程度上，房地产经济的发展与国家政策的走向密切相关。目前，中国的相关房地产经济政策在宏观层面上是为了促进房地产行业的健康可持续发展，主要是为了进一步有效地保证相关房地产行业的市场价格和发展现状能够形成长期可持续发展的良性循环。政策因素对房地产业的经济发展起着引导作用。

　　四、房地产经济发展未来趋势分析

（一）房价逐步稳定

在接下来的几年里，由于房价的快速增长给房地产经济的发展奠定了很多的影响，同时也给人们的正常生活带来了一些困扰，很多地方政府都发现了房地产经济快速发展所带来的问题，同时，我国在这个阶段已经开始对房地产经济进行调控。在未来几年，房地产经济可能会呈现下行趋势，并最终企稳，在政府部门的监管下，房价最终会回归正常。

(二)市场开发日趋成熟

从当前全球房地产经济发展市场来看，市场经济发展中仍存在诸多问题。此外，政府对相关市场的宏观调控进一步使得中国相关房地产行业的经济发展逐渐趋于成熟和理性。如果发生相关变化，投资者将进一步遭受巨大的经济损失，这从市场发展或政策调控的角度来看都是不希望出现的问题。因此，从当前房地产市场的经济发展趋势来看，调控的主要方向可能是相关房地产行业的市场，从而调整相关市场的供需关系。而提供更多的住房服务是未来房地产经济发展的可能趋势。

（三）房地产企业多元化发展

首先，对于房地产企业来说，近年来，一些龙头企业推出了自己的物业，并建立了配套的商业设施。在初始阶段，虽然不会带来巨额利润，但物业可以与企业建立的住宅社区实现配套服务，从而更好地与业主进行管理和沟通，使其发展方向更符合用户的需求。在商业设施方面，商场、公园、电影院等休闲娱乐场所可以为居民提供活动场所，满足他们的生活需求。

其次，未来租赁住房将是一大趋势。随着现代青年观念的不断变化，在房价依然居高不下的情况下，尤其是一二线城市，越来越多的人会选择租房而不是买房，尤其是大学毕业后即将步入社会的大学毕业生、大部分白领上班族和部分游客。除了游客，他们不仅可以不像大多数所谓的“房奴”，每个月都要支付很大一部分工资来偿还贷款，还可以通过房屋租赁的方式经常体验不同的环境，不局限于住在一个地方，而是可以找到一个合适的地方居住。

在大数据时代背景下，系统化的管理模式和自助租赁模式，可以让用户住得更方便、更舒适，让年轻人先住后买。最后，随着越来越多的人对生活质量的追求，他们不仅局限于“生活安全”，而且还“生活舒适”。房地产企业可以考虑到这一需求，从以下不同的角度提高住房质量。一个是安全服务。安全是房子最基本、最重要的方面。科技的飞速发展，加上人工智能时代的到来，可以为每家每户安装人脸识别等安防系统，从而确保家庭财产的安全。第二是卫生保健服务。特别是对于老人和小孩来说，这个功能特别实用。房子可以配备一个紧急按钮，以便在发生事故时通知家人。第三，其他有助于舒适的服务。针对空气质量、环境健康、噪音等方面，可以开发相应的产品供用户选择，从而提高业主的生活舒适度。

（四）房地产企业财务管理问题的解决

一方面，房地产企业的资产负债率普遍偏高，这是无法改变的，但高的程度需要控制，否则对于房地产企业通常是一个经济周期长、资金投入大的行业，杠杆的使用控制不好，容易发生金融危机。以中海地产为例，其资产负债率为55%，在行业中基本上是一个很小的数字，其在保持销售收入在第一梯队的同时追求进步的发展战略仍然具有很大的发展潜力。

另一方面，我国房地产企业财务管理意识较低，从业人员素质参差不齐。因此，企业有必要培养具有财务管理意识的高层次人才，既要合理避税、接地、算账，又要针对房地产企业目前面临的财务问题提出解决方案，实现企业价值最大化，在房地产企业集团内部分支机构较多的情况下，加强与房地产企业集团的财务整合。

五、结 语

总而言之，目前我国房地产经济发展存在增速过快、房价大幅增长、房地产市场发展存在问题以及房地产金融体系不完善等问题。随着国民经济稳定增长和相关政策的出台，我国房地产市场将日渐成熟、房价趋于稳定、低收入群体居住条件被逐渐改善，房地产经济将必将迎来健康、稳定的发展。近年来房地产经济的发展已被视为我国国民经济的主要支柱，而稳定相关的房地产经济才能有利于国民经济的健康可持续发展，进而达到有效加快我国国民经济平稳发展的目标。在现阶段市场经济的不断推动下，相关房地产行业的经济发展也在不断转向白热化态势，房地产行业的经济发展仍然存在诸多问题。只有根据实际发展情况进行宏观调控，才能进一步完善中国相关房地产业的经济体系，促进中国房地产业经济的健康可持续发展。

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