房地产项目开发中的运营管理探析

房地产项目开发中的运营管理探析

张晓龙

北京合生北方房地产开发有限公司 北京100000

摘要：在房地产项目开发中,做好运营管理工作,能够合理配置各项资源,保证企业的经济效益。伴随着我国社会经济的迅速发展，房地产行业也在不断地壮大。我国住宅项目的开发管理水平不高，导致产品重复建设、成本上升及资源浪费问题日益突出。我国大多数企业在进行项目开发时，缺乏系统化、规范化及科学性，尤其是对于一些大型项目的建设上存在盲目性与随意性现象。因此要想提高整个行业的水平及效率就必须从全局出发考虑问题，加强对相关人员专业技能培训，建立健全房地产运营管理制度和规章体系。

关键词：房地产项目开发；运营管理；探析

引言

随着房地产市场的快速发展，房地产项目开发已成为推动经济增长的重要力量。而运营管理作为项目开发的核心环节，对于确保项目的顺利进行、提高项目质量、降低开发成本具有重要意义。因此，对房地产项目开发中的运营管理进行深入探讨，具有重要的理论价值和实践意义。

1.房地产项目开发运营管理的重要性

首先，运营管理是确保项目顺利进行的关键。在项目开发过程中，运营管理负责协调各个环节，确保资源的合理配置和有效利用。通过有效的运营管理，可以及时发现并解决项目中的问题，降低风险，确保项目按照预定的计划和目标进行。其次，运营管理对于提高项目质量至关重要。房地产项目的质量直接关系到企业的声誉和客户的满意度。通过严格的运营管理，可以确保施工过程的规范性和标准化，减少质量问题的发生。同时，运营管理还可以对项目的进度和质量进行实时监控，及时调整和优化施工方案，确保项目的高质量完成。此外，运营管理还有助于降低开发成本。在项目开发过程中，成本控制是一个重要的环节。通过精细化的运营管理，可以实现对项目成本的全面把控，减少不必要的浪费和支出。这不仅可以提高企业的经济效益，还可以在激烈的市场竞争中为企业赢得更多的优势。

2.房地产项目开发中的运营管理策略

2.1利润价值链

房地产项目开发管理中的利润价值是指开发商在项目的实施和运营阶段所创造出的社会效益及经济利益。在房地产企业的运营管理过程中，最核心、最基础、也是最重要的是利润价值链问题。房地产运营管理的目标就是最大限度地实现企业利润，通过有效的经营活动，提高公司整体价值，所以在整个项目开发过程中要充分考虑项目的经济效益和社会综合效益。首先是对土地、资金进行科学合理使用规划与设计；其次是根据工程进度计划来确定建设时间段内所需资源数量，并及时采取措施降低损耗费用，从而使房地产企业的运营管理水平得到提高；最后是加强企业内部管理水平以降低工程造价费用支出，提高资金使用效率，避免不必要的施工浪费，实现最大化利润。

2.2协作共赢的经营理念

企业的运营管理是一项系统工程，需要各部门之间相互配合、协调和沟通，在项目的实施上要充分考虑各个利益相关方的要求、期望，以及自身能力水平等因素。从前期规划、施工设计、后期建造到竣工验收，将所有资源合理配置以达到最优化状态，使企业获得最大效益。房地产企业的运营管理模式与传统意义上的“一对多”不同，在项目开发过程中，要树立协作共赢理念。

2.3系统运营的服务体系

房地产企业开发项目管理中的运营服务体系主要有物业管理公司、设计单位及施工方。首先从技术角度看，物业服务质量和水平如何提升、如何提高项目的建设、规划及组织等方面的内容是一个系统化工程，工程进度控制与成本核算两部分组成了整个项目全生命周期运营管理工作体系；其次是从经济角度出发，在房地产企业内部建立完善且成熟的施工技术标准规范制度，通过制定相应流程、规范化制度等手段进行实施，对项目进行有效的指导和监督，从而实现项目的整体目标；最后是收集业主提出开发建设建议，并将其提供给开发商以保证后期顺利运营管理及售后服务，确保房地产项目在设计阶段就达到预期盈利水平和社会效益最大化，使企业得到长远发展。

2.4房地产企业项目运营模式介绍与比较

2.4.1职能式的项目运营模式

房地产开发企业的运营管理是一个复杂而庞大的系统工程，其涉及多门学科，如项目前期策划、规划设计、施工组织与实施等。从项目的立项到竣工交付使用，其中包括房地产建设阶段和经营阶段，以及物业服务三部分内容，在这之中又包含着许多其他类型项目。除此之外，还有很多配套设施及设备供应，等等。这些都是决定企业能否顺利开发运营的关键因素。就目前而言，我国大多数房地产商都把自身定位为单纯物业公司，而忽略了其本身所具有的价值，导致房地产行业发展不平衡、不协调等一系列弊端的出现。在传统的房地产项目管理模式中，以政府投资为主导，通过宏观调控、规划建设与运营控制等手段实现项目的开发。该模式下的房地产企业在实施过程中因缺乏对市场规律和客户需求的调研分析及有效预测能力，因此造成项目周期过长及资金回收困难、物业服务质量差等问题出现。职能式的项目运营模式在房地产项目开发中有着举足轻重的作用，其主要职能是对项目的总体规划、可行性研究报告，以及工程建设等方面进行有效的组织和执行工作。在项目开发过程中，应该对整个工程进行合理有效的统筹和安排，并将其作为一个整体来考虑：首先要做好前期准备工作；其次是根据设计方案确定具体实施方案及施工进度计划表等文件资料内容；最后还要结合实际情况制定详细可行、经济且实用性强的项目管理措施及办法等相关细则。

2.4.2强矩阵式的项目运营模式

在房地产项目开发运营管理的过程中，矩阵式是一种最常用也最为简单有效、应用范围最广的模式，它将组织内各部门之间进行联系与沟通，这种方式能够使企业内部各个环节都处于高度协调之中，同时矩阵式模式还具有较强灵活性及开放性等特点，因此其被广泛应用于各种大型工程项目的建设当中。在房地产项目开发运营管理中，房地产运营管理中矩阵式的项目营运模式能够使企业对资源、设备和人员分配更加明确合理化，有利于实现项目目标利润最大化的原则。强矩阵式的房地产企业运营管理模式，首先需要对项目的规划、设计等阶段进行整体控制；其次根据实际情况来制订相应的计划；最后针对项目实施过程中出现的问题及时反馈和整改，使整个工程按施工进度完成并达到预定目标。

2.4.3两种项目运营模式的比较

运营管理的目的不同。房地产项目需要具有一定规模和影响力且需要大量资金支持来完成开发建设。在这种情况下，开发商必须要考虑到项目的投资回报率与成本、市场需求等因素，对整个工程进行整体规划，以达到最佳经济效益。在进行房地产项目管理时，我们要根据实际情况，制定出合理的运营模式，首先是对成本费用的控制，企业需要通过严格计算和分析确定项目开发所需资源及材料；其次是确定进度款及工程量；最后是资金回笼问题。

结语

目前，不同房地产企业的运营管理水平和模式存在较大的差异。因此，对我国房地产项目运营管理的探索和研究势在必行。房地产行业是我国经济发展的关键产业，在国民经济中占有重要地位，对促进社会和谐、提高人民生活水平具有十分重大意义。在国家宏观调控政策出台及房价持续走高的背景下，各行各业都进行了一系列改革和创新工作。本文以房地产项目开发中的运营管理为重点展开探讨，分析运行模式对项目的盈利能力产生的作用，并提出相关建议与意见，以供参考借鉴。

参考文献

[1]朱志娟.房地产项目开发中的运营管理流程分析[J].居舍,2017,23:136.

[2]贾俊妮.房地产项目开发中的运营管理探析[J].山东农业工程学院学报,2016,33(08):120-121.