华东区域住宅外立面成本的探讨

华东区域住宅外立面成本的探讨

冯晨

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【摘要】

十九大之后，随着国家对房地产行业重新定义，住宅环境的改善、品质的提升成为住宅发展的新趋势，住宅外立面是住宅的重要组成部分，外立面的风格、外立面材料的质感也逐渐受到人们的关注重视。如何独特的运用设计控制体系，表达外立面材料色彩、类型、铺装使用部位，在客户关注敏感点上做深入研究，适当加大成本投放，提升住宅产品力。

收集了华东区域内不同城市的外立面做法及成本投放，研究影响外立面的设计因素，探究不同材料搭配形式的应用场景，结合常见外立面材料的性能优劣和价格高低，对住宅建筑外立面的材料的应用及设计方法进行多维度分析，提出系统性的建筑外立面材料控制过程和设计手法，从而为住宅建筑外立面材料的设计、选材以及施工提供可借鉴实践及理论依据。对华东区域标准化产品的建设提供外立面设计建议，加强成本适配，有效控制外立面设计成本标准

【关键词】

外立面、住宅立面公建化、材料运用

一  政策背景

伴随着国家改革开放，为促进国民经济发展需要，2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18 号文件”）以来，国家一直将房地产行业作为国民经济重要支柱产业，房地产开发对 GDP的增长做出了巨大的贡献，但与此同时，市场泡沫逐步放大，房价水涨船高，由此带来的社会矛盾也日益加剧，十九大之后，随着国家对房地产行业重新定义，一系列房地产宏观调控政策相继出台，房地产回归居住属性。现阶段房地产也从以往高周转跑规模的的战略部署向从客户需求出发，助力提升产品力品质力方向发展不断迭代自身产品水平，确保市场口碑与份额。

在各房地产不断卷产品力，卷品质力的背景下，住宅外立面做为住宅的重要组成部分，又是建筑美观美学以及设计语言最直接的体现，外立面的设计成为各住宅小区之间互相对比的重要一环，结合常见外立面材料的性能优劣和价格高低，提出系统性的住宅外立面实践及理论依据，加强成本适配，有效控制外立面设计成本标准。

二  研究范围

本次课题研究以华东区域（上海市、浙江省、江苏省）代表项目为依托，通过横向成本数据分析，厘清成本投放逻辑，穿透纵向从设计阶段到施工阶段的全过程，本专题提出综合里面成本的概念，综合里面成本包含：立面幕墙、立面涂料、立面门窗、立面栏杆百叶。

三  研究过程

3.1 华东区域住宅建筑外立面政策导向

（1）规划条件

近期华东区域各城市在土地出让阶段，规划条件中明确外立面的要求，影例如江苏部分城市对于整体外立面做公建化要求（南京、南通、扬州、盐城、绍兴、无锡），户型设置及飘窗、阳台设置要求，影响区域公司分布于4个区域公司（南京、扬州、常州、徐州、温州等）。

公建化外立面：南京有公建化外立面要求，部分城市有沿河、沿街有公建化要求。如浙江绍兴、江苏盐城、江苏扬州；

户型要求：以T2双拼或三拼板楼为主，政府要求不再使用T4产品，此条仅浙江金华地区；

标准阳台布置：部分城市需要封阳台，如江苏南京、扬州和浙江温州；

飘窗布置：1）必须三面临空。如江苏常州

          2）不允许转角窗。如江苏徐州

以上规划条件造成各城市外立面存在一定的差异性，在成本投入上也会存在差距，其中以江苏南京为例，其执行公建化外立面最早，也最为彻底，先南京主城区在建在售的住宅项目外立面已很少出现传统大面涂料面的项目，取而代之是外立面更简洁化，立面主材多采用工厂加工成型的板材式外立面材料例如：石材干挂、铝板干挂、一体板材料等，其外立面造价也是江苏区域内最高的。

（2）立面风格

外立面作为建筑美观美学以及设计语言最直接的体现，始终是设计关注的重要环节；

传统阶段：住宅外立面主要使用传统的建筑材料，如砖、石、木等。设计上比较简单，主要考虑的是结构的稳定性和耐用性

工业化阶段：随着工业化的发展，新的建筑材料如钢铁和混凝土开始广泛应用于住宅外立面。这种变化使得建筑设计可以更加多样化，同时也提高了建筑的耐久性和安全性。

现代化阶段：20世纪中后期，随着科技的发展，建筑材料和设计理念进一步发展，玻璃、铝合金等新型材料开始广泛应用于住宅外立面，同时，外立面设计也开始注重美观和个性化。

绿色环保阶段：21世纪以来，随着环保理念的普及，住宅外立面开始注重能源效率和环境友好性。例如，使用绿色建筑材料，采用太阳能板，以及绿色植物外墙等。

智能化阶段：近年来，随着智能科技的发展，外立面开始集成各种智能设备，如自动调节光照和温度的智能窗户，能源管理系统等，使得住宅能够更加智能化和舒适。

本次研究聚焦现阶段住宅外立面主要涉及的范围，即现代化阶段。

（3）住宅建筑外立面常用的材料

住宅建筑外立面包含四部分：立面幕墙体系、立面涂料体系、立面门窗体系、立面栏杆百叶体系，其中立面幕墙体系又包含：大面幕墙体系、单门门头体系、建筑冠顶体系等；

立面幕墙体系以板材形式悬挂于主体结构上的一种外墙。一般不承重，形似挂幕。幕墙装饰效果好、质量小、安装速度快，是外墙轻型化、装配化较理想的形式，因此在现代大型和高层建筑上得到广泛采用，主要使用材料为石材、铝板、保温一体板、玻璃幕墙等；

石材幕墙价格在700-1200元/㎡，铝板幕墙价格在550-750元/㎡，玻璃幕墙价格在700-900元/㎡，铝板保温一体板价格在400-450元/㎡，涂料保温一体板价格在300-400元/㎡

立面涂料体系主要以仿石漆、金属漆、多彩漆、质感涂料、弹性涂料、反射隔热涂料等为主；外墙涂料区分涂料种类，原则上提升档涂料可采用仿石漆、金属漆、多彩漆，价格在70-140元/㎡；基础档涂料可采用真石漆、弹性涂料，价格在40-70元/㎡；经济档涂料可采用质感涂料、弹性涂料，价格在25-40元/㎡；南方城市采用反射隔热涂料可作为优化外墙保温的方式，华东区域不涉及在此不做说明；

立面门窗体系主要以塑钢窗、铝合金门窗、系统门窗为主；塑钢门窗价格在450-600元/㎡，铝合金门窗价格在600-850元/㎡，系统窗价格在850-1500元/㎡；

立面栏杆百叶体系主要以锌钢栏杆、普通玻璃栏杆，铝合金玻璃栏杆，不锈钢玻璃栏杆为主；锌钢栏杆价格在150-220元/㎡、普通玻璃栏杆价格在350-450元/㎡，铝合金玻璃栏杆价格在500-650元/㎡，不锈钢玻璃栏杆价格在700-900元/㎡

（4）住宅建筑外立面常用形式以及其对应的成本水平

结合近2年参与的项目前期方案阶段的成本测算以及对行业标杆项目的踩盘对标，将华东区域代表项目的外立面成本进行归纳，立面成本是由不同材质对应的外墙系数乘以对应材料做法的全费用单价加权求和，再除以住宅的地上总建筑面积，求得的立面综合成本来直观表达外立面的成本投放水平；

以我们近期在华东区域对在建的以及近1-2年交付的优质住宅代表项目进行比对分析，常见的外立面形式有7档，由低到高分别如下：（本次分析均采用T2户型外墙综合系数1.6考虑）

第一档：立面大面为涂料面，门头部位局部石材，铝合金门窗，阳台部位锌钢栏杆，立面综合成本约260-320元/㎡；

第二种：立面大面为涂料面，门头部位、冠顶部位局部石材铝板，竖向有大线条，层间有单线条，铝合金门窗，阳台部位玻璃栏杆，立面综合成本约400-500元/㎡；

第三档：立面大面为涂料面，底部1-2层部位、冠顶部位局部石材铝板，竖向有大线条，层间有双线条，铝合金门窗，阳台部位玻璃栏杆，立面综合成本约600-700元/㎡；

第四档：立面大面一体板或铝板，竖向及层间均为铝线条，铝合金门窗，阳台部位玻璃栏杆，立面综合成本约700-800元/㎡；

第五档：立面大面铝板，竖向及层间均为铝线条，系统门窗，阳台部位玻璃栏杆，立面综合成本约800-1100元/㎡；

第六档：立面全玻璃幕墙体系，竖向及层间均为铝线条，系统门窗，阳台部位玻璃栏杆，立面综合成本约1000-1200元/㎡；

第七档：立面全石材幕墙体系，系统门窗，阳台部位玻璃栏杆，立面综合成本约1100-1500元/㎡；

（5）住宅建筑外立面成本管控的注意事项

现阶段伴随着各地产在立面上的持续发力，卷立面成了产品力标准的代表，现阶段成本管控以及成本优化需要注意的一些事项：

①不要盲目降低材料档次。改变地产上一个时代成本优化就是降标降档这一简单的方式，而是要从客户非敏感的部位，例如风景、女儿墙内测等进行优化；

②不要出现错配。避免出现涂料外立面配系统门窗，也不要出现全石材/玻璃外立面配锌钢栏杆的现象；

③不要出现重南轻北的现象。现阶段各公司都存在目标成本管控，避免在想对重要的南立面发力过猛，到了北立面又标准过低的现象；

④不要出现百叶遮挡不住设备的现象。外立面综合成本包含栏杆和百叶，其中百叶成本占比非常少，但要避免出现无法遮挡设备，或者遮挡过密，影响空调散热的情况，小百叶大学问；

⑤注重配电房、裙房、保安厅等第五立面的设计。第五立面是常规很容易遗忘的部位，确实小区业主在阳台低头就能看见的部位，此部分成本投入有限对品质却非常重要；

五 心得体会

十九大以来房地产行业去金融属性，回归居住属性，作为从业人员我们需要静下来告别上一个时期的惯性思维，从客户的需求，从美观美学节能科技角度不断尝试，未来建筑的立面做法会更加丰富，新的材料和工艺还会层出不穷，我们需要从自身出发，致力打造经得起业主检验，经得起时间检验，同时投射时代精神，服务公众审美，便捷居民生活，提升城市品质的高品质住宅。

【参考文献】：

[1]一线城市高端住宅成本控制研究-以白玉兰一号项目为例，吴贤华

[2]住宅外立面设计元素的发展研究，李景灿，建筑BUILDING