老旧小区改造资金筹措难点与对策研究

老旧小区改造资金筹措难点与对策研究

杨婷婷

甘肃省天水市秦州区城建综合事务中心  甘肃省天水市 741000

摘要：随着城市化进程的加快和人口增长，老旧小区改造成为了当前城市管理和发展的重要举措。老旧小区存在着基础设施老化、环境恶化、居住品质下降等问题，亟需进行改造与提升。然而，老旧小区改造涉及资金需求巨大，同时受制于政策法规的限制，因此，如何有效筹措资金，合理利用政策支持，成为了当前老旧小区改造亟需解决的难题。本文基于我国老旧小区改造的宏观环境，通过对资金筹措方式、资金获取渠道以及政策法规的深入分析，给出有效的对应措施。

关键词：老旧小区改造；资金筹措；资金获取渠道；政策法规

在国家推动下城市更新在积极的进行着，老旧小区改造作为其中一项基础且重要的内容，需要提供有效的方法进行处理。老旧小区改造不仅可以让城市面貌焕然一新，还可以劳动投资，为国民提供大量就业岗位。老旧小区改造对材料、工作人员、设备等方面的需求大增，这些将会刺激就业市场、建材市场、建筑行业等，提供大量就业岗位的同时，也能推动诸多行业向前发展。老旧小区改造虽然由政府拨款，但是仅依靠地方财政资金与中央相关补助资金，难以获得足够的资金流，无法实现改造区域的全面覆盖。资金筹措则成为老旧小区改造相对重要的工作，影响到老旧小区改造的最终走向与工作成效。

一、老旧小区改造资金筹措的难点

（一）财政补助有限

刚开始推进老旧小区改造，期间使用的资金主要依靠地方财政资金与中央相关补助资金，但是改造范围扩大，老旧小区改造需要的资金变多，政府资金在支付方面捉襟见肘。我国需要改造的老旧小区太多，同时近些年经济下行，地方政府与国家资金支出的地方太多，比如推动实体经济发展，在减税降费一系列举措的实施下，收入大幅减少，在一增一减的过程中，财政资金总体量不断减少，目前已经无法提供支持老旧小区改造的所有资金[1]。

（二）社会资金参与不足

政府也积极引导社会资本进入老旧小区改造项目，但是因老旧小区改造的系统性过强，同时公共服务建设项目居多，没有太多的利润空间，导致社会资金对该项目没有太大兴趣。老旧小区改造本质就是民生工程，所以项目本身的利润不大，与棚户区改造的大拆大建不同，老旧小区改造以微改造为主，进一步放大项目公益性的特点，改造老旧小区的承担主体很难通过项目获得利益。改造项目并不系统，不能形成一定规模。对我国老旧小区进行研究，发现小区以点状分布，小区与小区间的关联性不高，所以不利于空间集合改造[2]。

二、老旧小区改造资金筹措的措施

（一）制定社会资本参与老旧小区改造的政策

国内需要改造的老旧小区较多，直接抬高了改造工程的总体成本，仅依靠财政资金并不能落实改造任务，所以需要通过其他途径扩充资金。一旦可以在老旧小区改造中引入社会资本，能够在较大程度上缓解改造工程资金紧张的现状。客观分析老旧小区改造的现实情况，建立老旧小区改造的政策文件，其中列出引导社会资本参与改造工程的内容，提升社会资本参与老旧小区改造的积极性，在谁投资谁受益的原则下完善政策内容，吸引更多社会资本参与到老旧小区改造工程中[3]。土地供给需要按照土地管理制度推进，吸引社会资本，在资金链不断完善的同时，基于惠民利民角度给出措施，增强土地管理的灵活性。

（二）扩展老旧小区改造资金的获取来源

政府在老旧小区改造方面提供的财政资金有限，基于老旧小区改造需要庞大资金的事实，需要扩展改造工程资金获取渠道，金融工具应该成为思考的方向。为老旧小区筹措建设所用的资金，可以设置专项资金，通过发行专项债的方式成立项目基金，从社会层面吸纳资金。通过专项债得到的资金，均会应用在小区建设与改造方面。老旧小区改造没有引起资本的关注，原因出在改造工程的利润较少，该情况在较长一段时间均难以得到改变。但是政府可以出面进行支持，以政策作为导向，鼓励金融机构参与到老旧小区改造活动中，成为老旧小区改造的建设主体。金融机构在老旧小组改造中应对项目进行评估，提供中长期贷款，让改造工程可以合规进行。对老旧小区改造资金不足的问题，可从社会层面吸纳资金，设置不动产投资信托基金，筹集满足老旧小区改造的费用，PPP模式便是实现该思路的较好方式，让整个过程均可以规范化的进行。改造区域人口稠密会增加改造工作的复杂性，但是因人口多，也变相获得改造区段的空间价值，对社会资本有一定的吸引力，使用PPP模式可以获得一部分社会资本参与改造工程。在老旧小区改造活动中，可以引导具有能力和条件小区的产权单位参与改造计划，主要以投资的方式推进改造计划。为实现该目的，给出引导小区产权单位出资的保证政策，保证相关单位的权益，可以增加改造给出项目的资金来源，缓解老旧小区资金紧张的现状。还可以通过组织社区活动、宣传老旧小区改造的意义和价值，吸引社会各界的捐款和赞助，为改造项目提供资金支持。这种方式能够增加社会参与度，同时也能够为改造项目注入更多的社会资源和力量。老旧小区改造需要的资金庞大，当下在保证原有资金获取渠道不出现问题的情况下，还需要结合社会的发展，寻找新的资金筹措渠道，增加改造项目资金获取的来源。对于不合时宜的资金筹措方式，也应该进行优化，让其在资金筹措中可继续发挥价值。

（三）调动社区居民出资

老旧小区改造需要依靠国家政策，同时应该得到居民的支持，这是改造工作可以较好进行的支撑。小区居民不应该仅为老旧小区的改造服务对象，也可以参与到该项活动。老旧小区改造涉及的问题不少，比如物权、产权等，所以需要根据小区改造的实际情况进行调查，从而可以完善小区改造的各处细节，按照规定与政策要求推进改造规划、建设与运营等工作。考虑到居民多关注产权与物权，但是对相关内容了解不足的情况，可以聘请专业人士进行宣教，以协商、座谈或网络直播等多种方式进行，说明老旧小区改造的实质，将模糊的问题解释清楚。

老旧小区改造应该得到居民的支持，以教育活动向居民介绍该活动的实质，说明进行老旧小区改造的迫切性，将老旧小区改造对个人、群体与社会的好处整理出来，借助视频、效果图等方式进行宣传，引导居民支持老旧小区改造。老旧小区改造对资金的需求较大，社区居民支持改造工作，支付自己负责的改造部分。当下还需要提升居民个人付费的能力，提出居民支付在老旧小区的资金，可从住房公积金提取的要求，进一步扩大老旧小区改造的资金来源。

结语：

在国家大力推进现代化建设的攻坚时期，老旧小区改造的任务艰巨，涉及的范围较广，需要大量的资金作为支撑。资金保障是老旧小区改造的重要支持，在资金不足的情况下，即便拥有完美的方案，依然无法推进改造工程。因此，资金保障成为老旧小区改造的重要内容，在得到政府资金供给与政策支持的情况下，还需要金融工具在其中的运用，可以充分调动社会资金，在社会资本参与、居民分担、政府出资等举措的实施下，与筹资融资方面形成合力，推动老旧小区改造工程的持续发展。

老旧小区改造是一项复杂而艰巨的任务，需要多方共同努力，才能取得成功。希望通过本文的分析和讨论，能够为解决老旧小区改造中的资金困境和政策难题提供一定的理论参考和实践指导，推动城市更新和社区发展取得更大的进步。

参考文献：

[1]刘如兵,夏长贤,李存钱.老旧小区改造资金筹措难点与对策研究[J].建筑经济,2023,44(8):80-85.

[2]袁馨缘,叶霞,许光耀,等.破解老旧小区改造瓶颈:资金筹措及融资方案——以武汉市为例[J].中国房地产,2022(31):6-14.

[3]王佳琪.关于老旧小区改造项目工程造价控制要点分析[J].建材发展导向,2023(24):140-143.