施工项目“工抵房”收款的实务问题探讨

施工项目“工抵房”收款的实务问题探讨

陆争艳

苏州美瑞德建筑装饰有限公司江苏省苏州市215000

摘要：2021年9月恒大地产暴雷，房地产行业整体呈下行态势，导致开发商在开发项目装修过程中通常要求以房抵款的形式向施工企业支付工程款。在此背景下，越来越多的房地产项目应收款现金流紧张，施工项目的人工、材料面临巨大压力，严重影响了项目的正常运转。本文对“工抵房”收款的实务问题进行了思考，并提出一些工抵房快速去库存变现的解决方法。为工程回款奠定坚实基础，确保施工项目全过程的良性持续运转。

关键词：施工单位、工程款、工抵房、去库存变现

1.工抵房数据分析。

以“工抵房”收款的实务问题作为研究对象，收集公司2019年至今实际抵入工抵房1215套抵入价9.8亿元作为样本，通过分析不同的房源性质，对“工抵房”的去库存变现进行探讨，进而对施工企业化解施工项目正常运转的风险给出具体建议。

2.制定去库存变现对策。

工抵房房源，涉及住宅、办公楼、会所、公寓、车位等产业用途，房源所在地分散在北京、海南、广州等全国各地，如何快速将工抵房“去库存”，形成施工项目已收款，积极主动对下游供应商、班组支付工程款，形成良性循环，共同在恶劣的市场环境中抱团“活下去”。

2.1施工单位员工

住宅类的工抵房房源，等于或者略低于售楼处销售价的。可以给有购房需求的、购房资金不足的单位员工进行认购。

第一，制定单位员工抵房政策

单位员工认购房产，可根据房产市场价，任职级别，申请5%~10%的折扣。首付不低于房产总金额30%，剩余部分可分3年~5年从工资中扣除。如资金不足，需签订《房产代持协议》。

单位员工推荐亲戚、朋友、同学认购工抵房的，可奖励房产成交额2%~20%的专项奖金（按照产业用途、市场价等综合考量），过户后次月发放。

第二，房源信息共享

工抵房房源现场照片、视频，周边配套商业、学校等资料，编辑好房源面积、单价等等信息，统一发布在公司内部ERP，进行房源信息推广。鼓励员工通过朋友圈、抖音等共享房源信息，“全民营销”对工抵房去库存变现。

2.2下游供应商、班组

向公司供应链中心提出支撑，梳理沟通下游供应商、班组。工抵房房源优质房源与劣质房源进行搭配抵出。

第一，制定下游供应商班组抵房政策

合作中下游供应商班组，优先用完工已审定款进行工抵。根据供应商、班组需求，选择合适的城市工抵房。工抵房源比例：优质房源与劣质房源配比1:1。余款根据供应商，班组情况，一事一议。采取现金，或者6个月银行承兑的形式进行支付。

参与工抵房的供应商班组，在ERP系统进行标识，在后续我单位工程的材料、班组招标活动过程中，联动招标中心多给与一轮询标的权利，增加中标率。

两年及以上未合作的下游供应商班组，优先用完工已审定、完工未审定、完工未送审、特殊在建停工项目的有权应付款进行工抵。根据供应商、班组的需求，选择意向的城市进行工抵。优质房源与劣质房源配比1:2。余款根据供应商，班组情况，一事一议。采取6个月银行承兑或者供应链票据的形式进行支付。

供应商、班组推荐亲戚、朋友、同学等认购工抵房的，可奖励房产成交额2%~20%的专项奖金（按照产业用途、市场价等综合考量），过户后次月发放。

第二，房源信息共享

进行房源信息共享推广。鼓励我们的下游供应商、班组通过朋友圈、抖音等渠道共享房源信息，“报团取暖”对工抵房去库存变现。

2.3以物易物

中国原始社会的以物易物，是人类最古老的商业贸易形式。在工抵房去库存严峻的当下，依然可以研究探讨落地。

第一，各类建材

在建设工程施工中，较为常规通用的建材，如钢材，电线电缆，基层板等建材材料，可以大面积应用于施工单位的项目现场。

深入挖掘工抵房源属地的建材供应商购房需求，住宅，仓库，写字楼等。签订《以物易物供货合同》，约定房源价，材料价，材料规格型号、供货项目，到货时间，过户时间等信息。按约完成交易，实现以物易物去库存变现。

第二，酒水等流通物

一年中有两个节日（中秋节、春节），几乎所有中国人都会带上两瓶老酒和其他并不贵重的礼物，亲戚、朋友之间进行互相走动，慰问交流，联络感情，这是中国人祖祖辈辈传承下来的习俗。

对于市场上认可度高的酒水品牌，如“古井贡”“汾酒”“国坛”等白酒，沟通工抵房源属地酒水经销商，用利润相对较高的系列酒，如“古井988”“汾酒巴拿马”“国坛尊享”或者定制系列酒，来交换需要的工抵房源。

签订《以物易物酒水合同》，约定房源价，酒水供应价，规格型号、到货时间，过户时间等信息。到货时间一般设定为一年两节的时间点。

沟通我们下游的供应商、班组，一年两节的采购需求。统计好酒水需求总量、总金额。签字确认好《抵物确认单》协议，发起“抵物付款”的支付流程。统一进行物流发货。

通过酒水的以物易物，对经销商来说，以较低的酒水进货成本，换到了合适的住宅、仓库等所需要的房产。对施工单位来说，把总价值较高的工抵房，换到了一箱箱市场价的白酒，化整为零。对下游供应商、班组来说 ，工抵房总价太高无法工抵，白酒作为流通物，是可以自用或者送人的物资。

三方各取所需，使得工抵房得以更快速的去库存变现，极大的降低了施工单位的现金流压力。

2.4组合方式

第一，抵房总金额大，供应商、班组资金不足

沟通供应商、班组，友好协商，注册成立股份有限责任公司，根据各自用于工抵房源项目资金的多少，计算股份比例。并用成立的公司抬头与施工单位签订工抵协议，办理房产网签过户办证手续。物业费支出、出租租金收入、抵押贷款资金分配、出售收入等等的收支，均按约定比例收支。

第二，工抵房总金额大，供应商、班组资金缺口少

针对城市中心的优质工抵房源，具有地段好、单套房价总金额高、意向独家工抵（用于结婚、上学）、工抵资金缺口较少（50万以内）的显著特点。可以操作的方法如下：

供应商、班组如有其他自有房产，由公证机构进行双方履行的施工合同公证后，在住建局不动产中心办理抵押手续，他项权证抵押给施工单位。除无法出售房产外，不影响该房产入学等等其他功能。待供应商、班组工抵资金缺口，从后续审定项目等补齐，办理解押手续。

供应商、班组在施工单位有中标未完工的合同，由内审部门综合评估合同金额，其他项目合同的未到期总应付金额，是否可以覆盖审定核减，维修扣款等风险。综合供应商合作年限，资信情况，可通过开具银行见索即付的履约保函形式来完成。

2.5市场销售

工抵房源如能实现市场销售，可直接“变现”，给企业带来真正意义上的现金流。但是，因房地产整体环境下行的原因，工抵价越来越高于市场价，2023年更多房企直接备案价进行工抵，无任何折扣，甚至需要搭配车位等劣质房产。

施工单位工抵房市场销售更加雪上加霜，导致了“骨折价工抵房”的现象。去库存途径如下：

第一，售楼处

与售楼处销售员沟通，进行工抵房代售，约定房源销售佣金；

施工单位安排专人驻守售楼处，进行工抵房打折销售。

第二，中介、物业公司等渠道

与工抵房源属地中介、小区物业公司、楼栋管家沟通，进行房源信息推广并出售，约定中介费等相关费用。

第三，车位包销代销商渠道

针对工抵少数车位的房产，车库现场逐个安装车位锁，地面喷涂车位销售广告词，工抵房负责人联系方式。

针对工抵大于小区总盘70%车位的房产，综合城管力度、入住率，车位配比，周边小区车位售价等情况，与专业车位包销、代销渠道商签订合约，进行销售。

结束语：

面对市场环境的不断变化，要增强创新意识，用市场化的方法解决“工抵房”收款的矛盾和问题。

本文通过对“工抵房”收款后的深入研究，总结了快速去库存变现的方法，这些为施工项目全过程的良性持续运转提供了重要保证。如有不足之处，我将在以后的工作实践中不断弥补提高。

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[4]王巍 新形势下房地产企业的营销策略 J 现代企业，2022，（10）：147-148

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