房地产成交价格与房地产估价关系

房地产成交价格与房地产估价关系

郭奕婷

广东保利城市发展有限公司，广东广州，510000

摘要：房地产行业在我国的经济发展中有着举足轻重的作用。随着我国经济的发展以及民众传统观念的存在，我国居民买房意愿不断增强，这促进了我国房地产行业的快速发挥，同时也带动了相关房地产行业的发展，例如房地产估价行业。这一行业的工作主要就是根据房地产的建设成本以及质量，考虑到房地产的地理位置以及房屋建筑设计等等因素对房屋的实际价格进行估算。并根据价格对房地产市场进行调控，并将房地产成交价格与房地产估价工作联系起来。

关键词：房地产成交价格;房地产估价关系

引言：房地产行业的快速发展以及人们购房意愿购房能力的不断增长，房地产估价作为对房地产行业有着重要意义的约束性以及指导性工作受到人们越来越多的关注。而且房地产的价格直接关系到购房者的利益，倘若房地产价格不是一种符合社会规律的呈现会对社会的稳定产生影响。

一、房地产成交价格的概述

房地产成交价其主要指在进行房地产教育过程中，交易双方完成交易活动，卖方接受卖方所支付的经济利益，这种经济利益就是成交价格。而成交价格的本质是一种既定事实，也是一种个别价值，成交价格不是一成不变的，交易者对于市场行情的了解、出售或购买的动机、交易急迫程度、交易双方关系、议价技巧与能力等都会对成交价格造成一定的影响。除此之外，在房地产市场中对于成交价格的影响因素有很多，其中最为主要的就是国内生产总值对于房地产成交价格的影响，国内生产总是国家在一段时期内的全部经济活动总值，其能够对国民的整体生活水平与经济活动规模进行有效的反映。此外，居民收入水平也是影响房地产成交价格的重要因素，居民的收入水平直接关系到其购买能力，这也是与房地产成交价格保持着正相关系。最后，货币供应、利率与汇率等也是影响房地产成交价格的相关因素。

二、房地产估价的内容、原则与程序

2.1房地产估价的内容

房地产估价同房地产成交价格一样都会收到各种外部环境因素的影响，社会大众生活关注点不同，房地产开发商的宣传手段与各种不可控因素，都是造成房地产估价出现变化的主要影响因素。受到各种外部因素的影响，房地产成交价格会出现比较大的波动，而为了维护消费者权益与房地产开发商自身的利益，就需要依据市场的整体发展情况与明确的标准，来对房地产的价格进行科学合理的评估，这也是进行房地产估价工作的重要意义与任务。除此之外，房地产市场的飞速发展，是房地产估价诞生的重要前提，所以房地产估价的总体工作目标是为了确保房地产市场能够保持持续稳定的发挥在那。随着近些年的高速发展，当前我国的房地产估价工作已经趋于成熟，专业工作人员通过对房产人文地理、市场发展趋势与房地产估价的原则，对估价方式进行科学合理的选择，最终对房地产的价格进行科学合理的评定。

2.2房地产估价工作的原则

房地产估价应遵循的原则大抵可以分为六条，即合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。而在这六项原则中最重要也是最基础的就是合法原则，在实际的估价过程中，无论待估价的建筑理论指标有多么完美，人文环境因素有多么宜居，如果房地产建筑本身是违法的产物，那么这次估价就是无意义的，只有建筑物是合法的，是可以进行售卖的，是符合法律保护的标准的，那么这次的估价工作才是有意义的行为。而在购房过程中，消费者因为消息的闭塞，在购房环节是处于相对弱势地位，因此在估价过程中还应当遵守最高最佳使用原则，在这一过程中保证正在估价的建筑物并不是作为二手转让的，从而保证消费者的利益。替代原则和估价时点原则都是要求估价工作必须全面结合目前市场的发展，进行客观合理的价格估计。公平、谨慎原则都是要求估价工作人员对开发商的批文等法律文件进行详细审查，避免由于开发商自身的原因影响估计工作的实际质量。

2.3房地产估价的不同程序

房地产估价不仅局限于建筑的一系列合理指标，而且还局限于土地的人文价值，以便科学地估价。多层次360度的评估保证了价格评估的准确性，同时也增加了房地产评估的费用。因此，随着房地产估价的进展，相对复杂的任务得到了精简，效率得到提高，估价的准确性得到保证。目前，房地产价格评估主要是通过以下程序进行的:采购评估业务；预先分析工作目标；委托评估；更详细地解释相关评估原则；根据工作内容组成工作组；启动相应的评估方案；收集建筑所需的合理指标数据；实地评估研究；选择相关数据；以及市场开发。该过程虽然涉及许多步骤，但组织了复杂的房地产评估，及时对前期工作进行了质量检查，以提高评估效率，同时监测工作的各个部分。

三、房地产成交价格与房地产估价之间的关系

3.1房地产成交价格的特点

房地产估价这一工作因为房地产市场的发展越来越受到关注，房地产成交价格的波动较大，对消费者的利益有着最直接的影响，而影响房地产成交价格的因素又是多种多样的。而为了能够更加全面的进行分析，本文接下来将对房地产成交价格的特点进行详尽的总结。房地产成交价格的特点可以从宏观和微观两个不同的角度来进行分析，宏观特点可以看到房地产的价格易受市场状况的影响，国家相关政策的引导，并且人们的购房意向、倾向性以及经济条件都会房地产的成交价格产生直接的影响。从微观的角度分析，房地产的成交价格又有着明显的随机性、不确定性，处于同一地区的房地产建筑，在实际售卖过程中由于开发商宣传工作和购房者经济水平的差异，房地产的成交价格就会有较大的波动。由上述因素可以看到，房地产的成交价格是一个不可完全控制的变量，而进行房地产估价可以有效减小房地产成交价格变化的幅度，尽可能的维护房地产市场的稳定。

3.2房地产成交价格与房地产估价的关系

房地产的估价只是对房地产价格进行一个判断，在实际的过程中，售卖价格与估价价格之间是存在着差异的，但是这种差异在一定变化幅度内是允许存在的，而且多种实际数据可以为以后的工作提供数据支撑。在进行估价的过程之中已经得出了一些现实可用的模型。对于房地产这一异质性产品而言，在实际估价过程之中运用线性函数模型能够较好的阐述特征价格内涵，因此建立了基于特征价格理论的商品住宅市场比较法估价模型。而在进行数据比较的过程之中，现实可以的模型可以减少一部分工作量。将二者数据进行比较的过程之中，我们将得出的结果进行总结，概括为以下两方面：一是实际与理论的差别，二是在一定范围内，售卖速度与销售价格呈反比例关系。房地产估价时虽然也考虑了建筑的实际情况，但是由于估价方法的不当和估价理论的局限以及房地产商品的唯一性、影响因素众多的特殊性，导致其与房地产实际成交价格存在差异。房地产评估的价格往往只是成交价格的一个参考，但相关开发商在销售时出于市场的考虑，会在估价的基础上降低或提高一部分，从而调整销售速度，保证自身利益的最大化，这是房地产成交价格与估计存在差异的重要原因。而且估价这一活动并不能只是天马行空的现象，在建立之初，需要大量的现实数据的支撑。因此房地产估价行业仍处于不断的发展过程之中，标准也需要根据时代的发展不断进行变化。

结束语：综上所述，房地产价格和房地产估价有相似之处。进行实际交易时，应考虑到房地产价格与房地产估价之间的关系，以科学合理的方式分析房地产成本和房地产估价，更加重视影响房地产的因素。只有这样才能确保房地产交易价格和房地产估价平稳上涨或下跌，导致房地产市场平稳发展，促进整个经济链的运行，加快我国的经济发展。

参考文献：

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