城市更新中土地利用管理存在的问题及对策探讨

城市更新中土地利用管理存在的问题及对策探讨

薛蕾

天津市河北区城市建设发展集团有限公司  天津市 300143

摘要：城市更新和改造日渐成为当前时代发展的重要议题。城市更新内容宽泛，涉及土地利用、规划和建设等多个方面，其中土地利用管理是重要环节之一。文章重点分析城市更新中土地利用管理存在的问题及对策展开分析。

关键词：城市更新；土地利用；管理问题；对策

城市更新不仅可以改善城市环境和生活条件，而且可以促进区域经济的发展，提高城市的竞争力。如图1所示为城市更新单元计划。在城市更新中，土地利用是核心问题之一。土地利用的管理直接关系到城市更新的效果。如何科学利用土地是城市更新中亟待解决的问题。

图1  城市更新单元计划

1城市更新中土地利用管理的现存问题

1.1土地规划不符合实际开发要求

城市土地管理时常暴露出规划愿景与实际开发实践的脱节。在规划阶段，城市土地通常被精心划分成各种特定用途区，如工业区、居住区和商业区，然而在实施阶段，这些预设的用途可能会因不可预见的条件变化而发生偏离，对城市的更新和发展计划构成挑战。另一方面，关于土地使用的密度，规划中常常设定明确的标准，但在开发过程中，有些业主或开发商出于经济利益的驱动，可能忽视这些规定，过度开发土地，导致建筑密度超出预期，甚至对周边环境产生负面影响。

1.2土地开发过程中存在违规行为

土地利用管理的核心在于土地开发阶段，然而在实际操作中，时常出现各种违规行为，主要体现在三个方面。首先，违法占地是个突出的问题，这指的是在城市改造和土地利用规划未经合法批准或未严格执行的情况下，擅自占用土地资源。例如，某些房地产开发商为追求更高的经济效益，擅自扩大建设项目，导致土地过度开发，违反了相关规定。其次，土地流转过程中的乱象不容忽视。土地流转涉及土地所有权的转移，在城市更新进程中，有的开发商采取非法手段获取土地，如侵占农田、强制征收，这些行为不仅侵犯了农民的权益，也阻碍了土地资源的合理保护。此外，土地流转市场中还存在着转让不规范、使用权买卖混乱以及违法抵押等行为，为不法分子提供了牟利的空间，对土地管理造成不良影响。
最后，环境保护问题是土地开发中的另一大挑战。在追求快速建设和降低成本的过程中，一些开发者可能违反规定，随意排放废气和废水，对建筑垃圾处理不当，从而导致环境污染，严重影响周边居民的生活质量。

1.3土地征收与补偿存在矛盾

在土地利用管控实践中，时常显露出征收与补偿的不和谐现象。某些区域在进行土地征收时，存在违规违法的操作，动用强制甚至暴力的方式，对居民的合法权利构成了侵犯，导致冲突频发。另外，一些土地征收后的补偿政策或方法缺乏公正性，引发了争议。比如，有些地方仅仅提供经济赔偿，忽视了对居民的社会权益保障措施。再者，有的补偿方案并不能充分满足居民的实际需求。在城市更新的进程中，土地用途的转变也可能带来问题，土地征收及补偿的过程中往往忽略了所有权变动的因素。例如，有些居民在征收前通过市场购买了土地使用权，但在征收时，这部分投资并未得到应有的补偿。

1.4社会公众参与度偏低

城市更新的过程深刻影响着城市的进步，并与市民的生活利益紧密相联，故此，公众的介入在城市更新项目中至关重要。社会公众参与度不高，可能会引起土地使用管理信息的封闭性和不透明性，缺乏有效的公众监察，为违法乱纪行为提供了空间。例如，在土地规划、赔偿及征用等环节，开发商往往占有显著的信息优势，而普通市民则难以获取相关信息，导致信息不平衡。这使得开发商在决策时占据主导，可能导致利益分配的不公，进一步使土地利用管理失去合理性。此外，这也可能催生环境污染事件或土地资源的滥用问题。

2城市更新中土地利用管理的有效对策

2.1强化衔接规划和实际开发

第一，我们需强化当前的土地使用规划架构和管理制度，考虑运用信息技术提升土地管理的效率和审批流程。这需要对城市各区域的土地状况进行全面调研，确保规划信息的时效性，防止规划与实际情况脱节。第二，土地开发规划应具备整体性和科学性，以提升土地资源的利用率和效益为宗旨，坚决防止土地浪费。为此，要推动土地的节约化和集约化使用，平衡不同功能和规模的土地利用。此外，推广新的工艺、技术和材料也至关重要，同时不能忽视环境保护，以提升土地利用的综合效益。

2.2严格监管土地开发的执行行为

   一是，土地开发的监管部门应强化管控措施，注重提升行政执行效率，关键在于构建完善的土地监管体系，清晰界定监管规范，严格执行各类开发活动的监控和管理，对违法操作采取严厉的惩罚措施。 二是，土地使用审批和评估制度需进一步完善，以确保对土地利用效率的公正评价和有效监管。根据土地利用总体规划设定审批程序和权限，对土地价值进行全面评估，对不符合标准的土地利用行为施加限制或采取改正措施，以提升土地利用的整体质量。三是，土地资源的保护不容忽视，必须遵循可持续发展的原则来推动合理使用，坚决避免过度开发导致的生态破坏。应探索一种平衡点，既能够最大化土地资源的利用效率，又可以保障长期的可持续发展，从而促进城市的健康发展。

2.3完善土地征收与补偿相关制度

在优化制度的过程中，应强调土地征收与补偿的透明度和公平原则，致力于构建两者的法治框架。这涉及梳理全部相关政策和法规的关键点，以强化土地征收与补偿的操作规程，明确其标准。同时，需加强对土地征收代理人的行为监管，确保所有征收活动符合法律规定。此外，建立完善的信息公开系统和社会参与平台也是必要的，这将允许社会各方进行有效的监督，从而提升工作的公正性。对于土地利用的补偿策略，应调整补偿标准，力求公正且合理。

2.4鼓励社会公众积极参与

首先，强调信息公开和对外沟通的关键性，特别是在城市土地更新管理中，应适时披露相关信息，如土地管理目标、规划、执行策略以及详细的时间框架，确保公众能充分理解和介入。其次，创建公众参与的渠道，例如设立社区代表委员会于城市之中，或者邀请公众成为咨询小组的一部分，以他们的见解丰富土地管理项目。最后，利用网络平台构建在线参与空间，通过开展网络问卷调查，可广泛收集公众的多元观点。

总之，城市更新过程中的土地管理实践对于提升土地资源效率和优化土地配置起着关键作用，它旨在激发各类用地的潜能，实现其功能效益的最大化。根据本文的研究，推进城市更新土地管理的策略主要包括：加强规划与开发实施之间的协调、严格执行土地开发监管、建立健全土地征收及补偿法规、以及激发社会公众的广泛参与。

参考文献

[1]陈红，方毅.城市更新中土地利用管理存在的问题及对策探讨[J].中国住宅设施，2024，(01):115-117.

[2]廖山.从土地管理角度完善土地利用与规划的途径[J].城市建设理论研究(电子版)，2024，(02):17-19.

[3]张炜.城市更新中土地利用管理存在的问题及对策[J].住宅与房地产，2023，(15):86-88.