住房公积金贷款风险及其防控

住房公积金贷款风险及其防控

迟剑超

绥化市住房公积金管理中心    152000

摘要：尽管中国的住房公积金制度已经经历了多年的演变，并在中国的国家政策金融体系中占据了核心地位，但由于该制度长期偏重于企业和单位员工的经济利益，因此在住房公积金贷款风险方面并没有得到足够的重视。因此，为了更好地推动住房公积金制度的进一步完善和发展，必须要重视对其贷款风险进行研究。因此，本研究认为有必要深入分析住房公积金贷款风险的根源，并提出具体的预防住房公积金贷款风险的方法。

关键词：住房公积金；贷款风险；防范

引言

与商业贷款项目相比，住房公积金贷款提供的利率更为优惠，它实质上是一种社会住房保障基金。在当前经济发展形势下，为了更好地满足广大人民群众日益增长的住房需求，必须要对住房公积金贷款进行规范、严格的监管，这样才能够有效提升资金使用效率，确保各项管理工作有序开展。在过去的两年中，我国逐渐放宽了住房公积金贷款的限制，这无疑为公众带来了更多的便利。然而，这也带来了一些潜在的风险。因此，相关部门必须认真执行公积金贷款的监管和管理措施，不断地完善其管理制度和框架，以最大限度地预防各种风险的产生和扩散。

1住房公积金的贷款风险成因

1.1房地产泡沫

当房产交易市场出现大范围的投机行为时，通常的房产价值可能会被忽视，从而导致房地产市场出现泡沫。这种泡沫可能会使房产的价值与市场的基本需求产生偏差。具体来说，尽管交易市场经常出现不真实的繁荣迹象，但市场仍然面临着巨大的崩溃风险。一旦市场崩溃，房产公司和购房者将无法通过出售房产来补偿房贷的成本和利率。同时，用于支付房贷的住房公积金也可能面临无法完全偿还的困境，这也可能导致大量的坏账和呆账问题。

1.2房屋产权

目前，房屋所有权的问题已经成为房产担保问题中的一个关键环节。我国法律中关于房屋的物权登记制度并不完善，导致很多人在贷款买房时无法办理房产证。根据《民法典》第399条的明确规定，那些所有权和使用权模糊或存在争议的财产，以及那些依法被查封、扣押或监管的财产，是不允许进行抵押的。换句话说，由于房产所有权的限制，无法完成标准的抵押登记流程。如果住房公积金的借款者拒绝偿还房屋贷款，这将对房屋贷款的回收带来巨大的挑战。在实际工作中，由于一些人对公积金制度认识不足或者不熟悉，导致部分公积金贷款的逾期率很高。另外，如房产的再次贷款、无法完成的抵押房产备案以及房屋的损坏等，这些都是住房公积金使用中可能面临的风险的关键原因。

1.3人为风险原因

关于由人为因素导致的住房公积金风险，主要问题在于：个人购房和还款的真实状况往往并不真实，例如多卖一房的情况，或者通过虚报房价来套取个人房贷等。即便在贷款的初期还款情况是正常的，也很容易让放款机构掉以轻心，从而忽视了开发商的实际运营状况，这增加了风险集中释放的可能性；在个人信用方面存在一些问题，例如借款人的还款能力和意愿与最初的贷款承诺存在冲突，或者出现其他可能影响借款人还款能力和意愿的事件，例如借款人的婚姻状况发生变化、受到刑事处罚、失业或失去劳动能力等。

2住房公积金贷款风险防范的建议措施

2.1完善中心的风险防范机制

首先，需要构建一个稳定且完善的贷款制度，其中住房公积金贷款是政策性的，并受到国家政策的整体调控。因此，必须制定科学的贷款政策，并以个人贷款率、使用率等多个关键指标作为基准，实施一个动态且可以微调的贷款管理制度，这样才能避免中心面临资金流动不畅的风险。其次，需要加强对入帐人员的培训和管理，确保所有参与公积金中心初审的银行工作人员都具备高水平和丰富的工作经验，使在思想觉悟、业务能力等方面都具有较强的能力。此外，在上岗前，还需要对银行工作人员进行详细的培训，确保在通过考核并获得合格以上成绩后，才能在岗位上工作。最后，应该加强对中心人员的管理，实施“终身责任制”的基本管理办法，将“谁批准谁负责”的主张落实到位，这样。

2.2做到八个“真实”，做好贷款审查工作

具体来说，所谓八个真实主要包含以下这几个方面，一是证件要真实，二是缴存要真实，三是征信要真实，四是套数要真实，五是交易要真实，六是摄影要真实，七是抵押要真实，八是程序要真实。为了帮助大家更深入地理解，以下将详细探讨两个经常被忽视的问题：首先，所谓的证件真实性是指，贷款初审的工作人员需要利用自己的职业敏感度，有效地鉴别对方的身份证、结婚证、离婚证等容易被伪造且伪造成本较低的证件的真实性。此外，复审中心的员工还需对初审结果进行筛选和二次审批。如果无法确认对方证件的真实性，需要与相关部门，例如民政公安等，进行互动，以进一步核实对方信息的真实性。其次，关于贷款审核岗的人员来说，对于申请人是否存在冒名借款行为的审查，一般会采用缴存真实的方法来进行。所指的缴存真实是指，申请者在开设公积金账户后，必须连续存缴不少于半年的时间才能通过贷款申请，不能进行突击存缴，对于这种突击存缴的情况，应该不给予审批。同时，对于公积金的提取以及管理方面，中心都会要求其严格按照规定办理。此外，单位被禁止为需要贷款的员工一次性支付大量的公积金欠款。对于那些在其他地方存款的员工，必须提供由住建部统一出具的公积金存款证明，只有这样，中心才会考虑接受贷款请求。

2.3公积金归集和贷款发生机构

由于住房公积金具备政策导向、强制执行和相互支持的多重特性，因此建立与住房公积金相关的机构变得尤为重要。在我看来，应当以《住房公积金管理条例》为基础，更好地利用银行的专业资源，并借鉴其他银行的成功经验，从而为住房公积金贷款的风险管理提供有力的参考。建立住房公积金制度中的监管体系完善政府监督职能。首先，住房公积金中心作为相关政策的实施者，有责任集中解决住房公积金在归集过程中出现的违法和违规问题，以增加违法和违规行为的成本。同时还要加强对住房公积金资金使用过程中的监督力度，防止违规现象的发生。其次，住房公积金管理中心需要按照协议的形式，将公积金的集中管理全权交给银行，这包括住房公积金的缴纳管理和个人住房贷款的发放，并承担相应的住房公积金贷款风险。再次，商业银行要积极完善自身内部控制机制，加强对公积金贷款业务的监督，从而降低住房公积金贷款风险发生概率。这种做法不仅有助于解决住房公积金管理中心在风险管理方面的专业问题，还能借助商业银行已经建立完善的贷款风险预防体系，以应对可能出现的住房公积金贷款相关风险。

结束语

总体来看，住房公积金制度的核心目标是优化普通市民的住房状况。在实施过程中，该制度遵循互惠性和保障性的原则，旨在有效地建立和构建一个支持无房职工的机制和渠道。然而，由于住房公积金制度是通过委托借贷的方式来保障职工住宅消费的，这可能会带来潜在的风险和安全隐患，因此，确保职工住房公积金的安全性是至关重要的。

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