农用地定级与基准地价成果的应用方向

农用地定级与基准地价成果的应用方向

马小康

新疆华夏中信土地房地产估价有限公司  新疆乌鲁木齐  830000

摘要：农用地定级和基准地价评估工作作为土地资源调查与评价的一项重要内容，是实现土地资源管理向数量和质量并重管理的一个重要标志。通过农用地定级与基准地价更新工作，对鼓励农用地流转、盘活农用地存量、科学利用农用土地、深化农用地管理等起着重要的支撑作用。

关键字：农用地定级 基准地价 应用

农用地定级与基准地价更新成果应用领域广泛，通过该项工作，为科学核算全民所有自然资源资产，科学量化农用地质量及分布情况，为自然资源资产的核算、农用地整理、基本农田保护、农用地评价及其管理工作提供相应基础，由此所建立起来的农用地定级与基准地价基础数据库，可在农用地进行流转、农用地生产能力核算、基本农田保护等方面得以应用，为今后加强土地管理、推进农用地的长期稳定承包和合理流转提供了科学的土地价格依据，应具有较高的实用价值。本文就其应用方向进行探讨。

一、作为农用地流转的依据

国有农用地承包租赁、转让、出租、抵押等都涉及到农用地质量和价格，在进行农用地使用权流转时，农用地基准地价将有助于确定农用地相关流转费用标准，从而促进农用地市场合理流转，实现土地的规模集约经营。目前，国家推行土地所有权与使用权分离的制度，近年来，随着部分土地使用权流转，其转让费用依据无从确定。就目前承包农地的实践来看，进城务工或就地转业的劳动者，对原有承包的土地仍不愿放弃使用权，土地流转多是私下进行，农地基准地价的成果，为农地合理流转费用的确定提供了依据，而土地流转的成本，则是多数私下进行土地流转，农用地基准地价成果为农用地确定合理流转费用提供依据。在农地使用权流转时，要充分考虑农地本身质量的差异，根据农地本身质量的不同，以农地的级别和基准地价为依据，以土地的优质优价，以质量论价格，确定其使用价格，使其使用权在流转时保证公平、公开、公正，从而促进这项工作的良性发展。

二、可作为农用地资产总量核算的基础

自然资源资产核算包括资源的价值量和实物量的核实，农用地定级与基准地价成果从不同方面反应了其资产总量，更重点关注农地质和农地价格量的衡量，自然资源资产核算包括质量及农用地存量变化以及涉及到的内涵部分。农用地定级估价工作作为一项政府基础工作，为相关政策关于农用地进行政治、开发、研究和规划等提供基础数据和依据。

为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，通过对农用地资产总量的核算，科学评价所在区域农用地的综合生产能力，分析相应的利用强度以及潜力，摸清团域内农用地资产，切实掌握农用地资源的质量和价值，对于合理配置和利用农用地资源，科学高效地管理农用地有着重要的意义。

三、为永久基本农田保护、实现“分级管理”提供技术基础

农业是国民经济的基础，农田是农业的重要基础，基本农田面积和质量的稳定是保证农业生产可持续发展的重要前提。基本农田作为我国确保粮食安全的基础，坚持底线思维。坚守土地公有制的性质不变、耕地红线不被越界、粮食的生产能力不减能、农民的利益不受损影响四条底线，永久基本农田划定后，任何单位以及个人不能擅自占用或擅自进行改变其用途，尊重农民在农用地中的自主经营意愿以及确保保护农用地承包经营权，鼓励农民进行粮食发展和重要农产品的生产。

农用地定级与基准地价更新成果在永久基本农田保护中的应用，体现在永久基本农田数量的确定和空间的布局，以及永久基本农田保护区粮食生产力的测算。采取农田分类和标准地价的修订措施，在激发农田的流动性、激活农田的现有资源、合理使用农田、加强农田的管理方面发挥了关键的推动力。通过对耕地的定级，可将全团的耕地按质量进行定级评价，形成农用地级别体系，直观的反映在第三次全国土地调查成果上，从而掌握耕地的质量分布格局，并从质量和产能上严格界定和区分基本农田和一般农田。

为保证粮食安全，须根据土地产能和质量优劣分布情况，统筹分配各区域基本农田指标。在划定基本农田保护区时，在农用地定级图上进行勾绘并测算农用地所在位置，对应地类，所在的级别，所有量及农地产能情况，分布及人均占有等情况。基于此，我们需要研究农用地的发展趋势以及各种耕地后备资源的分布和数量，同时也需要考虑在特定的经济技术水平下可以开发和复垦的数量和分布。然后，基于永久基本农田对农地的约束指标、管控性及质的要求，在农用地定级成果的基础上，确保能把优质耕地划为永久基本农田。

农用地定级与基准地价更新成果还可以基本农田保护对布局安排的要求。通过GPS定位到定级单元图斑可以具体到农用地上去，即可以根据实际情况，结合国民经济等政策各方面发展的要求，综合考虑设定和调整基本农田布局，使基本农田保护区的划定既满足了对粮食安全的要求，又为当地社会经济发展提供了用地空间，也利于调动当地群众对基本农田保护的积极性。

针对部分地方有基本农田布局不合理的问题，可以在保证基本农田的数量不减少、质量不降低的前提下，对基本农田进行区域调整。对城镇居民点附近区域位置良好地段，可考虑由于人类活动对农地影响降低永久基本农田的布控；对适宜作业的远离居民点区域，可适当调增基本农田。由调减的连队按每亩适当的价格标准对调增的连队进行补偿。补偿资金主要用于农用地土地整治，开发整理，农田基础设施建设等，以保证基本农田质量能不断得以提高。

四、为国土空间规划调整和管理提供新的科学依据

我国土地资源普遍较少，人口基数庞大，人多地少的格局短期内将持续存在，随着城市更新步伐及服务业的发展，土地作为有限资源的重要性将更加凸。由于耕地效益低下所导致的不合理土地经营行为，将造成土地质量逐步下降、生态环境逐步恶化的严重后果。因此，要确保土地资源的可持续有效利用，维持国民经济持续、健康、稳定的发展，就需要优化土地资源配置和科学的管理现有土地资源，确保优地优用并保持耕地总量动态平衡，就需要对农用地做详细的调查和科学的评价。

在国土空间规划中，要充分利用农用地定级与基准地价更新的成果，将农用地定级与基准地价更新成果结合节约集约用地原则应用于永久基本农田保护片区的划定、土地开发整治规划等方面，解决永久基本农田合理布局安排以及确保质量平衡问题，提高国土空间规划的科学性；要根据当地国民经济发展的产业布局地合理预测建设项目用地需要，利用农用地定级与基准地价更新成果合理地测算耕地的产能和粮食安全需求量，在确保基本农田得到保护的前提下，是农用地规划布局更加科学合理，是耕地特别是基本农田的保护落到实处。

五、为政府实施土地宏观调控，完善土地市场提供参考

深入贯彻党的实施乡村振兴战略，农用地基准地价成果为理顺土地价格体系、培育完坚持做到政府部门权力和责任并举，充分发挥市场配置资源的作用，完善政府部门监督及考核制度，带领好作为耕地保护第一责任人的队伍力量，健全农地管控和激励多措全面并举的保护机制。

农用地基准地价制定以及更新发布工作，不仅反映了区域内农用地价格水平变化，也是社会主义新形势下坚持农用地土地资源市场化配置的需要，解决农用地土地使用权地价评估技术难点提供依据。为进一步分析农用地价格构成和成因，为评估农用地宗地地价提供计算依据。

参考文献

 [1]张凤荣,郧文聚,胡存智. 《农用地分等规程》的理论和方法以及分等成果应用方向[C]//中国自然资源学会土地资源研究专业委员会.中国土地资源态势与持续利用研究.云南科技出版社（Yunnan Science & Technology Press）,2004:7.

[2]张红.农用地分等定级成果在基本农田保护中的应用研究[J].环球人文地理.2017,(6).