新收入准则对房地产企业和建筑企业的影响

新收入准则对房地产企业和建筑企业的影响

徐建辉

中国葛洲坝集团建设工程有限公司 511466

摘要：目前，随着新收入准则的推进，在房地产和建筑企业中产生了很大影响。我国各个领域的发展机制逐步完善，财政部门积极承担职责，出台新收入准则，对收入进行针对性的确认和计量。企业的财务部门应将具体情况作为依据，高效应用并执行新收入准则，为后续提高收入核算有效性和准确性提供保障。文章首先分析新收入准则的实施背景，其次探讨新收入准则对房地产企业和建筑企业的影响，最后就房地产企业和建筑企业实施新收入准则的对策进行研究，旨在为后续各种类型的企业全面贯彻和执行新收入准则提供参考依据。

关键词：新收入准则；房地产企业；收入确认时间

引言

新收入准则在适应复杂的交易的前提下，增加了原则性的表述，减少了量化标准，使企业财会人员在新收入准则执行中遇到不少困难。基于此，提升企业财会人员的执业能力，探究新收入准则下对财务的影响显得尤为重要。

1新收入准则的实施背景

在企业会计计量与确认中，收入的确认历来是一个重大议题，对于收入核算的基本要求是准确的反映企业经营情况，这也是财务信息使用者对会计核算成果的基本要求。然而由于经济形势与经济环境的影响以及会计核算的复杂性，准确的计算企业的收入却面临着重大的挑战。一方面，伴随我国市场经济日新月异的高速度发展和“一带一路”的推行以及俄乌战争以来世纪经济环境的变动，我国企业在国内外市场上充分发挥着更加重要的作用，并且更多地融入到国际资本市场中。这就要求企业会计信息更加准确、透明，也要求我国的收入核算方法与国际收入核算方法趋于一致。但另一方面，由于贸易问题在快速发展的市场经济中变得越来越复杂化，企业的营销策略以及会计确认方式也在不断演变，因此收入的确认也变得越来越复杂。为了规范会计核算，准确地反映经济成果，给会计信息使用者提供更可靠的会计信息；为了使我国收入确认准则与国际收入确认准则越来越接近，为国内企业更多地参与国际贸易扫清会计语言障碍，财政部将2018年开始实施14号会计准则，即新收入准则。它合并了原收入准则和建造合同准则，并规定于2021年1月1日全面实施，并允许企业提前采取行动。新收入准则不再区分行业类别，适用于国内所有行业的企业，对国内所有企业都产生了深远的影响，特别是对商品销售业与建筑施工业的影响最为明显。旧准则中商品销售按照原14号准则——商品销售收入确认准则确定收入，而建筑施工企业的收入确认则按照15号准则——建造合同准则确定收入，而新收入准则将所有企业的收入确认统一适用新收入准则，从而新收入准则的调控范围比原准则扩大。

2新收入准则对房地产企业和建筑企业的影响

2.1简化会计核算流程

传统的收入准则区分了销售商品与提供劳务收入、建造合同收入和让渡资产使用权收入，不同收入的确认分别采用了不同的收入确认模型。而新收入准则将原收入准则和建造合同准则纳入统一的收入确认模型，并在内容中明确指出了新收入准则适用于所有与客户之间的合同。因此，新收入准则的发布为房地产企业和建筑企业财务报表信息的准确披露奠定了良好的基础，在一定程度上简化了企业的会计核算流程。

2.2现房销售业务

现房销售业务一般是房地产企业在与客户签订商品房销售合同时，商品房已完成竣工验收工作。房地产企业对商品房控制权的转移在交房手续办结时完成，基于此业务情况，不满足“新CAS14”的第十一条规定，即不符合“在某一时段内履行”的业务条件，应当采用时点确认收入（完工确认法）。

2.3新收入准则对损益的影响

新收入准则首次提出合同资产与合同负债的概念，若出现企业已将商品或服务转移给客户而客户尚未付款的情况，将无关时间流逝因素的款项所赋予的无条件收取的权利视为企业的一项资产，列示为合同资产。若出现企业尚未转移商品或服务但客户已经完成了对价支付或取得并拥有对合同无条件收取的权利，那么企业在转让商品或服务之前，将支付款项或到期应支付款项确认为合同负债。根据规定，在新收入准则下，企业收到的预收款不再使用“预收账款”和“递延收益”科目。房地产企业在开发过程中，通常会提前收取部分或者全部款项，根据新收入准则，合同结算可以下设“收入结转”和“价款结算”两个二级科目。在资产负债表中，合同结算借方余额表示企业已履行但尚未与客户结算的金额，计入合同资产；合同结算贷方余额表示客户已经结算但企业尚未履行的金额，计入合同负债。

3房地产企业和建筑企业实施新收入准则的对策

3.1优化企业内部绩效机制

虽然新收入准则已颁布实施，但是仍有部分房地产企业和建筑企业在开展相关业务工作时未完全按照新收入准则的规定进行会计处理，这就在一定程度上弱化了新收入准则对市场秩序的规范与引导作用。因此，房地产企业和建筑企业应当在当地财政部门的指导下密切关注新收入准则的实施情况，企业管理人员应积极主动学习，加深对新收入准则的认识与理解，充分发挥自身职能，做好顶层设计，结合企业实际经营情况与发展需求完善绩效机制，从而为企业的决策制定提供科学指导。

3.2以合同为基础加强职能之间的联系

新收入准则“五步法”的运用以合同条款为起始，从合同条款的识别、履约义务的区分、合同的变更到交易价格的合理估计等都与财务核算工作息息相关。同时，合同的拟定涉及多个职能部门，各职能部门的信息交流质量最终反映在所销售合同中，进而影响财会人员对履约的权利与义务以及履约进度的准确识别，在收入、成本及费用的计量上易出现偏差。针对上述问题，首先，在合同拟订及审核管理权责、流程时应当加以规范，营销、财务、工程、法务等职能部门加强沟通，确保合同拟定质量。其次，提高房地产企业人员对合同拟定的重视度，各职能审核主责人员对合同关键条款风险、合规性的判断是否严谨，保证合同拟定无瑕疵，并且在真实、准确反映业务的同时，助力新收入准则的执行落地。最后，对于新收入准则按时间段（完工进度/比例）对收入进行确认的改变，将收入核算与业务联系得更紧密，房地产企业也需要建立职能部门之间的业务数据传递机制，便于财会人员对收入确认、计量的准确核算。

3.3强化督查问责

一是强化问责机制，完善考核评价体系。制定项目永久及临时用地用林管理办法，建立考核评价体系，严格执行《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》，促进项目建设依法合规；二是按照“谁损毁，谁复垦”“谁破坏，谁修复”的原则，制定符合实际、科学有效、生态复垦的整治措施，要求土地复垦与工程建设同步设计、同步施工，边建设，边复垦，边恢复，尽量减少对环境造成的影响。

结语

综上所述，新收入准则的颁布与执行是我国企业会计准则适应复杂的市场环境以及趋同于国际财务报告准则发展的一重大举措，其实施的初期必然给不同行业财会人员均带来巨大挑战，如收入确认及计量、财务报表的披露等方面。因此，对财会人员进行系统性的培训，加强财务团队建设；以合同为基础加强职能之间的联系；完善、更新财务信息系统及会计核算体系等工作均是房地产企业未来发展、实践的方向。

参考文献

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[3]刘继承，林燕玲.新收入准则下房地产行业收入确认的变化及影响[J].财会通讯，2020（15）：101-103.