农村房地一体不动产确权登记问题与对策

农村房地一体不动产确权登记问题与对策

江珊

黄山市黄山区自然资源和规划局  安徽  黄山  245700

摘要：农村房地一体不动产主要是代指农村集体建设用地和宅基地使用权的确认工作，主要是保护权利对象的合法权益，实现农村生产要素的高效流动，推进农村建设的进程。因此，相关部门要全面的统计，确立标准和基本流程，采取航空影像来调查，提高实际工作效率。同时，要规范登记行为，有效保护各样资产。本文会深入的分析探索，并提出相应的解决方案。

关键词：农村；房地一体；不动产确权登记；问题；对策

1农村房地一体不动产确权登记存在的问题

1.1权属关系难以厘清

一是权属来源资料不完整。许多年份久远的宅基地归属存在资料大多遗失或损坏、难以判断房屋权籍的现象，外加以往相关部门的档案管理不规范，导致部分审批资料“无头无尾”，甚至部分农户不了解建房审批规定而违规建房，导致农民无法提供房屋信息，阻碍了土地归属来源信息的收集；二是权属关系模糊。随着乡村振兴战略的全面实施，部分村民开始从农村搬迁城市，但由于法律意识淡薄，在转让或出售房屋时仅以口头约定为主，缺少合同约定权属，加之部分受让对象不符合规定，出现了大量权属不明、无法归属的情况，增加了房地一体确权登记工作的难度。

1.2宅基地面积常超标

在我国土地管理法第62条中明确提出，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在实际工作中可以了解到，较多农户的宅基地面积严重超标。部分村民为了在征地拆迁或交易中获取更多的补偿等利益，随意扩建房屋、加大占地面积、多处占地建房，对于房地一体不动产确权登记工作的有序开展产生了负面影响。

1.3一户多宅现象普遍

许多农村地区执法监督机制不够完善，多处建房约束不够到位，加之祖屋世代相传，子辈建房后通过继承的方式获取父辈宅基地，还有部分农民自行购买新宅基地建房，也有在原建筑附近新增宅基地建房等情况，使得一户多宅的现象屡见不鲜。在我国改革开放初期，宅基地的审批权下放至农村生产队，各地审批标准不一，导致一户多批现象泛滥。

1.4法律法规不够充分

我国虽然经历了三次土地改革，但由于实行房地分权登记，仍然存在法律法规不够健全，具体操作条款不完善且系统性不足。虽然2014年颁布的《不动产登记暂行条例》中提及了该问题，但对于具体实施方法未能提及，具备的法律效力较为有限，面对复杂的农村不动产权属关系，对登记确权的操作性显然不足，需要各地细化管理规定，明确登记措施，制定分类处理办法。

2农村房地一体不动产确权登记问题的对策

2.1广泛开展政策宣传，让农户主动参与确权登记

良好的宣传工作能够让农村村民认识到确权登记的目的和确权登记对自身利益的保障，充分落实政策则可以明确权属关系、避免纠纷，真正做到保障农民权益、实现平衡发展。在宣传方面，各基层组织应当加大宣传力度，将宣传重心放在确权登记与村民利益关系的维持方面，让村民形成正确的认知。在权属方面，各地应组织开展村民宅基地确认工作，将其具体位置、面积与使用权归属以公告的形式，向所有村民进行公示，妥善处理争议。用更加科学的路径、更加民主的方式，逐步消除村民对确权登记工作的抵触情绪。而作为确权登记的主体——村民，同样要懂得主动学习相关知识，配合工作人员完成登记，全方位提升工作效能。

2.2严格规范审批程序，让确权登记合法有效

第一，完善宅基地审批标准。严格落实“一户一宅”的管理规定，明确相关标准，以户为单位逐一核实宅基地的权属问题，在尊重历史、妥善处理遗留问题的前提下，依法处理多处占地、多处建房问题，对产权不清、来源不明的房屋妥善处理，避免权属纠纷。第二，改进审批程序。应先由村民提出申请，再由村委会进行审核，确定符合条件后，将宅基地申请的基本内容（包括但不限于建房面积、土地面积等信息）在村内公示，确定无异议后报送乡镇政府审查，乡镇政府完成审查后再上报县级政府主管部门审批。第三，优化档案管理。确权登记难还有一个重要原因，就是档案管理不科学、不严谨，存在收集不全面、整理不规范、保管不严格的问题，而出现档案缺失、遗失，甚至涂改、伪造等现象。因此要按照“一户一档”的要求，建立从申请建房、各项审批、建房监管、验收交房以及权属变更、拆除没失等全过程的档案资料，让确权登记有据可查。

2.3完善政策制度体系，让确权登记有法可依

各级各部门依据这些规定和程序要求，严密组织开展权籍调查，分类处置历史遗留问题，依法处理违法违规行为，做到精准精细确权登记。如：按照“一户一宅”的规定，对土地依法流转、合法分户建房、农民进城落户、妇女婚嫁土地权益、继承占有土地权益、非农业户口占有土地、其他政策规定占有土地等情况如何认定；按照宅基地面积规定，本着尊重历史的原则，对各个时期、各个阶段超面积占有宅基地建房以及审批资料不全等问题如何认定；违反法律法规规定，非法占有基本农田、非法改变用途出让或出租、非法向城镇居民出售交易、非法建设“小产权房”等不能确权登记情形如何认定，这些都要制定具体的管理规定或者指导意见，以便统一政策标准，做到有法可依。

2.4加强部门协同配合，提升确权登记管理水平

农村宅基地与村民建房的审批权限下放至乡镇人民政府后，与县级负责相比，乡镇人民政府更了解农村地区的实际情况，便于准确开展确权登记工作。乡镇政府及相关部门应当明确分工、认真履行职责，互相协作，比如在确权登记工作中，自然资源部门负责制定工作方案和确权颁证，农业部门负责核查宅基地信息，公安部门负责调查户籍以及核实信息，住建部门负责指导住房建设事务，财政部门负责经费保障，形成了多部门分工负责、协同配合的工作机制。而若想提高工作人员的能力，地方政府则要重点加强工作人员专业能力及业务培训，鼓励工作人员自我学习，提高业务水平和专业知识水平。

3结束语

综上所述，农村房地一体不动产统一登记在整个乡村发展体系中有着重要的作用，开展有效的产权登记，可以促进社会主义新农村的建设进程，并保证相关权益者的合法权益。在登记过程中，工作人员要依据最新的法律法规，利用各种信息资料，结合当地实际情况，遵守指导纲要，按照登记流程逐步进行，提高农村房地一体不动产登记工作的效率。

参考文献：

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[3]杨宏健,陈战武.浅谈农房地一体不动产确权登记问题与对策[J].北京测绘,2018,32(06):734-736.